الأنظمة السعوديةوافي
مرادفات: برنامج البيع على الخارطة، منصة وافي، بيع وتأجير المشروعات العقارية على الخارطة
آخر تحديث: 2026-09-25
تعريف موجز
وافي هو البرنامج والمنصة الرسمية في المملكة لتنظيم بيع وتأجير المشروعات العقارية على الخارطة، ويعمل تحت إشراف الهيئة العامة للعقار، فيؤهل المطورين العقاريين ويقيّدهم، ويصدر تراخيص المشروعات وتراخيص التسويق، ويراقب حسابات الضمان التي تُودع فيها مبالغ المشترين.
نظرة شاملة
وافي هو البرنامج والمنصة الرسمية في المملكة لتنظيم بيع وتأجير المشروعات العقارية على الخارطة، ويعمل تحت إشراف الهيئة العامة للعقار، فيؤهل المطورين العقاريين ويقيّدهم، ويصدر تراخيص المشروعات وتراخيص التسويق، ويراقب حسابات الضمان التي تُودع فيها مبالغ المشترين. والبيع على الخارطة هو بيع وحدات أو أراضٍ مطورة قبل اكتمال إنشائها أو تطويرها، مقابل دفعات يسددها المشتري خلال مراحل التنفيذ.
يستند وافي حالياً إلى نظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة الصادر بالمرسوم الملكي (م/44) وتاريخ 10/3/1445هـ بناءً على قرار مجلس الوزراء رقم (196) وتاريخ 4/3/1445هـ، الذي نُشر في 5 يناير 2024م ويُعمل به بعد 90 يوماً من نشره. ويشترط النظام قيد المطور في سجل قيد المطورين، ويمنع الإعلان عن المشروع أو إقامة معارض له قبل ترخيصه (المادة الثالثة)، ويشترط لترخيص المشروع مستندات منها رخصة بناء سارية وصك ملكية ساري (المادة السادسة). ويكون حساب الضمان مخصصاً للصرف على المشروع المرخّص فقط، ولا يجوز الحجز على المبالغ المودعة فيه لمصلحة دائني المطور (المادة العاشرة)، ويتم الصرف منه بوثيقة يوقعها المطور والمكتب الاستشاري والمحاسب القانوني (المادة 11)، ولا تتجاوز المصاريف غير الإنشائية 20% من قيمة الوحدة المبيعة (المادة 12).
وبموجب ضوابط الهيئة لا يجوز للمطور خلال مرحلة التسويق أن يتسلم أكثر من 5% من قيمة الوحدة مبلغَ حجز. وإذا تأخر المطور في التسليم دون سبب خارج عن إرادته استحق المشتري تعويضاً: مبلغاً محدداً مسبقاً في الأراضي المطورة، أو أجرة المثل في الوحدات السكنية (المادة 20). والعقوبات مشددة: غرامات تصل إلى مليون ريال على المخالفات (المادة 21)، والسجن حتى خمس سنوات أو غرامة تصل إلى عشرة ملايين ريال أو بهما معاً لمن يبيع على الخارطة أو يجمع أموال المشترين دون ترخيص، أو لا يودع مبالغ الحجز في حساب الضمان (المادة 24). ولذلك فإن أول سؤالين للمشتري: هل للمشروع ترخيص من وافي؟ وهل يُدفع إلى حساب الضمان مباشرة؟
⚖️ الأساس النظامي
نظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة الصادر بالمرسوم الملكي (م/44) وتاريخ 10/3/1445هـ وقرار مجلس الوزراء رقم (196) وتاريخ 4/3/1445هـ، ويُعمل به بعد 90 يوماً من نشره في 23/6/1445هـ (5 يناير 2024م): المواد (3) و(6) و(10–12) و(20) و(21) و(24). ولائحته التنفيذية وضوابط الهيئة العامة للعقار، ومنها ألا يتجاوز مبلغ الحجز في مرحلة التسويق 5% من قيمة الوحدة. وتتولى الهيئة الإشراف عبر منصة وافي.
💡 مثال تطبيقي
تشتري نورة شقة على الخارطة في شمال الرياض بسعر 900,000 ريال في مشروع مرخّص عبر وافي. خلال مرحلة التسويق دفعت مبلغ حجز قدره 45,000 ريال (5% وهو الحد الأعلى) إلى حساب الضمان الخاص بالمشروع مباشرة لا إلى حساب المطور. وتُسدَّد بقية الدفعات حسب جدول العقد إلى حساب الضمان، ولا يُصرف منها للمطور إلا بوثيقة صرف يوقعها المطور والمكتب الاستشاري والمحاسب القانوني، ولا يجوز أن يتجاوز ما يُصرف للمصاريف الإدارية والتسويقية وغير الإنشائية 20% من قيمة وحدتها (180,000 ريال). ولو تأخر التسليم عن الموعد التعاقدي دون سبب خارج عن إرادة المطور، استحقت نورة تعويضاً بأجرة المثل عن مدة التأخير. أما لو عرض عليها مسوّق مشروعاً آخر بخصم 15% بشرط التحويل إلى حساب شخصي ولا يظهر في وافي، فذلك مؤشر خطر جسيم ومخالفة قد تصل عقوبتها إلى السجن.
⚠️ أخطاء شائعة
- ✗الدفع إلى الحساب الشخصي أو التجاري للمطور بدلاً من حساب الضمان — يحرم المشتري من الحماية الأساسية التي يوفرها النظام.
- ✗الشراء بناءً على إعلان أو معرض دون التحقق من ترخيص المشروع في وافي — الإعلان قبل الترخيص مخالف أصلاً.
- ✗دفع مبلغ حجز يتجاوز 5% من قيمة الوحدة خلال مرحلة التسويق.
- ✗إغفال موعد التسليم وآلية التعويض في العقد — التعويض عن التأخير حق نظامي، والمواعيد الواضحة تسهّل المطالبة به.
- ✗الخلط بين رخصة البناء وترخيص وافي — رخصة البناء أحد متطلبات الترخيص لكنها لا تكفي وحدها للبيع على الخارطة.
🌍 فروقات دولية
تعتمد أسواق عديدة حسابات الضمان لحماية مشتري الوحدات على الخارطة. ففي دبي تُلزم الأنظمة المطورين بإيداع دفعات المشترين في حسابات ضمان خاصة بكل مشروع وتسجيل المشروع لدى الجهة التنظيمية. وفي تركيا يُعرف هذا البيع باسم البيع من المشروع (projeden satış)، وتنظمه أحكام حماية المستهلك الخاصة بعقود بيع المساكن مسبقة الدفع التي تشترط شكلاً رسمياً للعقد. وفي مصر يشيع البيع على الخارطة في ظل تنظيمات متفرقة. وتتميز المملكة بعقوبات جزائية صريحة تصل إلى السجن خمس سنوات وغرامة عشرة ملايين ريال، وبسقف 5% لمبالغ الحجز، وبربط الصرف من حساب الضمان بتوقيع مكتب استشاري ومحاسب قانوني.
أسئلة شائعة
ما هو برنامج وافي؟▾
وافي هو المنصة الرسمية لتنظيم بيع وتأجير المشروعات العقارية على الخارطة تحت إشراف الهيئة العامة للعقار، ويصدر تراخيص المشروعات ويقيّد المطورين ويراقب حسابات الضمان.
كيف أتحقق من أن مشروع البيع على الخارطة نظامي؟▾
بالتحقق من وجود ترخيص للمشروع صادر عبر وافي، ومن أن المبالغ تُدفع إلى حساب ضمان خاص بالمشروع لدى بنك مرخّص، لا إلى حساب المطور.
كم الحد الأقصى لمبلغ الحجز في البيع على الخارطة؟▾
لا يجوز للمطور خلال مرحلة التسويق أن يتسلم أكثر من 5% من قيمة كل وحدة عقارية، وفق ضوابط الهيئة العامة للعقار، ويُودع المبلغ في حساب الضمان.
ما حقوقي إذا تأخر المطور في تسليم الوحدة؟▾
إذا كان التأخير دون سبب خارج عن إرادة المطور يستحق المشتري تعويضاً: مبلغاً محدداً مسبقاً إذا كانت أرضاً مطورة، أو أجرة المثل إذا كانت وحدة سكنية، وفق المادة (20) من النظام.
ما عقوبة البيع على الخارطة دون ترخيص؟▾
السجن مدة لا تزيد على خمس سنوات أو غرامة لا تزيد على عشرة ملايين ريال أو بهما معاً، وفق المادة (24) من نظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة.
