البيع على الخارطة

البيع على الخارطة هو بيع أرض مطوّرة أو وحدة عقارية — شقة أو فيلا أو مكتب — قبل البدء في إنشائها أو أثناء تنفيذها بحسب تصاميم ومخططات معتمدة، مع سداد الثمن على دفعات تُودع في حساب ضمان خاص بالمشروع. ويشمل النظام السعودي كذلك التأجير على الخارطة. ينظّمه في السعودية نظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة الصادر بالمرسوم الملكي (م/44) وتاريخ 10/3/1445هـ، الذي نُشر في 5 يناير 2024 وعُمل به بعد 90 يوماً من نشره، وحلّ محل الضوابط السابقة الصادرة بقرار مجلس الوزراء رقم (536) لعام 1437هـ، ولائحته التنفيذية الصادرة عن مجلس إدارة الهيئة العامة للعقار. وتتولى الهيئة الإشراف عبر برنامج «وافي»: قيد المطورين في سجل خاص، وترخيص كل مشروع، والرقابة والتفتيش. ولا يجوز البيع أو الإعلان أو إقامة المعارض إلا لمشروع مرخّص، ويشترط الترخيص رخصة بناء سارية وصك ملكية مع التأشير عليه بعدم التصرف، ومكتباً استشارياً ومحاسباً قانونياً معتمدين، ودراسة جدوى، ونموذج عقد بمواعيد تسليم محددة باليوم، وحساب ضمان لدى بنك مرخص. ويجوز قبل ترخيص المشروع الحصول على «ترخيص تسويق» لمدة لا تتجاوز 180 يوماً مع قبض حجز لا يتجاوز 5% من قيمة الوحدة يودَع في حساب الضمان ويُعاد إذا لم يُرخَّص المشروع. ويحمي النظام المشترين بآليات منها: لا يُحجز على حساب الضمان لمصلحة دائني المطور، ولا يُصرف منه إلا بتوقيع المطور والمكتب الاستشاري والمحاسب القانوني، ولا تتجاوز المصاريف غير الإنشائية 20% من قيمة الوحدات المبيعة، ويُحتفظ بـ 5% من تكلفة الإنشاءات سنة بعد الإنجاز. وعند تأخر التسليم دون سبب خارج عن إرادة المطور يستحق المشتري تعويضاً لا يقل عن أجرة المثل للوحدة، وتصل عقوبة البيع دون ترخيص أو عدم إيداع المبالغ في حساب الضمان إلى السجن خمس سنوات أو غرامة عشرة ملايين ريال. أما انخفاض السعر مقارنة بالوحدات الجاهزة فليس مضموناً، بل يتوقف على السوق ومخاطر المشروع.