İnşaat ve GeliştirmePlan Dışı Satış
Eş Anlamlılar: Maketten Satış، Topraktan Satış، Projeden Satış، Ön Ödemeli Konut Satışı
Son güncelleme: 2026-09-25
Kısa Tanım
Maketten (topraktan) satış, gelişmiş bir arazinin veya bir gayrimenkul biriminin — daire, villa veya ofis — inşaata başlanmadan önce veya inşaat sırasında onaylı tasarım ve çizimlere göre satılması ve bedelin projeye özel bir emanet hesabına yatırılan taksitlerle ödenmesidir.
Genel Bakış
Maketten (topraktan) satış, gelişmiş bir arazinin veya bir gayrimenkul biriminin — daire, villa veya ofis — inşaata başlanmadan önce veya inşaat sırasında onaylı tasarım ve çizimlere göre satılması ve bedelin projeye özel bir emanet hesabına yatırılan taksitlerle ödenmesidir. Suudi hukuku maketten kiralamayı da kapsar.
Suudi Arabistan'da bu alan, 10/3/1445H tarihli M/44 sayılı Kraliyet Kararnamesiyle çıkarılan, 5 Ocak 2024'te yayımlanıp yayımdan 90 gün sonra yürürlüğe giren ve 1437H tarihli 536 sayılı Bakanlar Kurulu Kararıyla çıkarılan önceki kuralların yerini alan Gayrimenkul Projelerinin Maketten Satışı ve Kiralanması Kanunu ile Genel Gayrimenkul İdaresi (REGA) yönetim kurulunca çıkarılan uygulama yönetmeliğiyle düzenlenir. REGA sektörü "Wafi" programıyla denetler: geliştiricileri özel bir sicile kaydeder, her projeyi lisanslar, izler ve denetler. Birimler ancak lisanslı bir proje için satılabilir, ilan edilebilir veya fuarda sergilenebilir; lisans için geçerli yapı ruhsatı, tasarruf yasağı şerhi düşülmüş tapu, onaylı müşavir büro ve yeminli mali müşavir, fizibilite, gün olarak belirlenmiş teslim tarihli sözleşme örneği ve lisanslı bir bankada emanet hesabı gerekir. Proje lisansından önce geliştirici 180 güne kadar bir "pazarlama lisansı" alabilir ve birim değerinin %5'ini aşmayan, emanet hesabına yatırılan ve proje lisanslanmazsa iade edilen bir rezervasyon bedeli toplayabilir.
Kanun alıcıları şu mekanizmalarla korur: emanet hesabına geliştiricinin alacaklıları haciz koyamaz; para yalnızca geliştirici, müşavir büro ve yeminli mali müşavirin imzasıyla çekilir; inşaat dışı giderler satılan birimlerin değerinin %20'sini aşamaz; inşaat maliyetinin %5'i tamamlamadan sonra bir yıl tutulur. Geliştiricinin iradesi dışında bir neden olmadan teslim gecikirse alıcı en az birimin emsal kirası kadar tazminata hak kazanır; lisanssız satış veya paraların emanet hesabına yatırılmaması beş yıla kadar hapis veya 10 milyon SAR'a kadar para cezasıyla cezalandırılır. Tamamlanmış birimlere göre daha düşük fiyat garanti değildir; piyasaya ve proje riskine bağlıdır.
⚖️ Yasal Dayanak
Dayanak, 10/3/1445H tarihli M/44 sayılı Kraliyet Kararnamesi ve 4/3/1445H tarihli 196 sayılı Bakanlar Kurulu Kararıyla çıkarılan Maketten Satış ve Kiralama Kanunu'dur: satış ve ilan için kayıt ve lisans şartı (md. 3), lisans şartları (md. 6), tapuya şerh (md. 8), emanet hesabı ve hacizden korunması (md. 9–10), ödemelerde üçlü imza (md. 11), inşaat dışı giderler için %20 tavanı (md. 12), tamamlamadan sonra bir yıl %5 tutma (md. 14), gecikme tazminatı (md. 20), 1 milyon SAR'a kadar komisyon para cezaları (md. 21) ve beş yıla kadar hapis veya 10 milyon SAR'a kadar para cezası (md. 24). REGA yönetim kurulunun 20/10/1445H tarihli kararıyla çıkarılan uygulama yönetmeliği pazarlama lisansını (md. 8 ve 10) ve asgari tazminatı (md. 35) ayrıntılandırır.
💡 Pratik Örnek
Bir alıcı pazarlama lisansı döneminde Riyad'da 850.000 SAR'lık maketten bir daire rezerve eder ve emanet hesabına 42.500 SAR (%5) rezervasyon bedeli yatırır. 60 gün sonra proje REGA lisansını alır; alıcı teslim tarihi 15 Mart 2028 olan ve tamamı emanet hesabına ödenen, kilometre taşlarına bağlı ödeme planlı bir sözleşme imzalar. Geliştirici iradesi dışında bir neden olmadan altı ay gecikir; akredite bir değerlemeci dairenin emsal kirasını ayda 4.000 SAR olarak belirler; alıcı en az 24.000 SAR tazminata hak kazanır. Proje pazarlama lisansı süresi içinde lisanslanmasaydı REGA rezervasyon bedelini emanet hesabından iade ederdi.
⚠️ Yaygın Hatalar
- ✗Kayıtsız bir geliştiriciye veya lisanssız bir projeye ödeme yapmak ya da projenin emanet hesabı yerine şirket hesabına para göndermek.
- ✗Pazarlama lisansı döneminde birim değerinin %5'ini aşan rezervasyon bedeli ödemek.
- ✗Gün olarak belirlenmiş teslim tarihi veya net ödeme planı ve tazminat hükümleri olmayan bir sözleşmeyi kabul etmek.
- ✗Sözleşmeye ekli onaylı çizim ve şartnameleri incelemeden fuar görsellerine ve ilanlara güvenmek.
- ✗Maketten fiyatın her zaman tamamlanmış birimden düşük olduğunu varsaymak veya gecikme ve piyasa risklerini göz ardı etmek.
🌍 Uluslararası Farklılıklar
Dubai'de geliştiriciler maketten satış ödemelerini gayrimenkul düzenleyicisinin denetimindeki proje emanet hesaplarına yatırmak zorundadır; bu, Wafi'ye yakın bir modeldir. Mısır'da uzun vadeli taksitli maketten satışlar yaygındır ve alıcılar sözleşmeye ve geliştiricinin itibarına güvenir. Türkiye'de uygulama "topraktan satış" olarak bilinir ve tüketicinin korunması mevzuatında "ön ödemeli konut satışı" olarak düzenlenir; belirli projelerde alıcılar için güvenceler öngörülür. Suudi sistemi, lisans öncesi rezervasyonlarda %5 tavanı, inşaat dışı giderlerde %20 tavanı, tamamlama sonrası %5 tutma ve gecikme için yasal asgari tazminatıyla ayrışır.
Sıkça Sorulan Sorular
Suudi Arabistan'da maketten satışı hangi kurum düzenler?▾
Genel Gayrimenkul İdaresi (REGA), 1445H tarihli M/44 sayılı Kraliyet Kararnamesiyle çıkarılan Maketten Satış ve Kiralama Kanunu ve uygulama yönetmeliği çerçevesinde "Wafi" programıyla.
Geliştirici proje lisanslanmadan önce ne kadar rezervasyon bedeli alabilir?▾
Pazarlama lisansı döneminde (180 güne kadar) rezervasyon birim değerinin %5'ini aşamaz; emanet hesabına yatırılmalıdır ve proje lisanslanmazsa iade edilir.
Geliştirici iflas ederse param güvende mi?▾
Emanet hesabındaki tutarlar projeye tahsislidir ve geliştiricinin alacaklılarınca haczedilemez; REGA projeyi tamamlamak, yerine başka geliştirici getirmek veya parayı iade etmek için önlem alabilir.
Teslim gecikirse hangi tazminat uygulanır?▾
Geliştirici iradesi dışında bir neden olmadan gecikirse tazminat, akredite bir değerlemecinin belirlediği birimin emsal kirasından az olamaz; gelişmiş arazide ise yıllık satış değerinin en az %2'sidir.
Lisanssız maketten satışın cezası nedir?▾
Beş yıla kadar hapis, 10 milyon SAR'a kadar para cezası veya her ikisi; ceza lisanssız para toplayan veya parayı emanet hesabına yatırmayanları da kapsar.
