Suudi DüzenlemeleriWafi Programı
Eş Anlamlılar: WAFI Programı، Maketten Satış Programı، Planı Üzerinden Satış Lisanslama Platformu
Son güncelleme: 2026-09-25
Kısa Tanım
Wafi, Suudi Arabistan’da gayrimenkul projelerinin planı üzerinden (maketten) satış ve kiralanmasını düzenleyen resmî program ve platformdur.
Genel Bakış
Wafi, Suudi Arabistan’da gayrimenkul projelerinin planı üzerinden (maketten) satış ve kiralanmasını düzenleyen resmî program ve platformdur. Genel Gayrimenkul Kurumu (REGA) gözetiminde çalışır; geliştiricileri yeterlilik incelemesinden geçirip sicile kaydeder, proje ve pazarlama lisansları verir ve alıcıların ödemelerinin yatırıldığı emanet (escrow) hesaplarını denetler. Planı üzerinden satış, inşaatı veya altyapısı tamamlanmamış birimlerin ya da arsaların, alıcının inşaat süresince ödediği taksitler karşılığında satılmasıdır.
Wafi bugün, 4/3/1445 H. tarihli ve 196 sayılı Bakanlar Kurulu Kararına dayanan 10/3/1445 H. tarihli M/44 sayılı Kraliyet Kararnamesiyle çıkarılan Planı Üzerinden Gayrimenkul Projelerinin Satışı ve Kiralanması Kanunu’na dayanır; kanun 5 Ocak 2024’te yayımlanmış ve 90 gün sonra yürürlüğe girmiştir. Kanun, geliştiricinin geliştiriciler siciline kaydını şart koşar, lisans alınmadan proje reklamını ve sergi düzenlenmesini yasaklar (md. 3) ve proje lisansı için geçerli yapı ruhsatı ile geçerli tapu gibi belgeler ister (md. 6). Emanet hesabı yalnızca lisanslı proje için kullanılabilir ve geliştiricinin alacaklıları tarafından haczedilemez (md. 10); hesaptan ödeme, geliştirici, müşavir mühendislik ofisi ve yeminli mali müşavirin imzaladığı bir belgeyle yapılır (md. 11) ve inşaat dışı giderler satılan her birimin değerinin %20’sini aşamaz (md. 12).
REGA kurallarına göre geliştirici, pazarlama aşamasında bir birimin değerinin %5’inden fazlasını rezervasyon bedeli olarak alamaz. Teslim, geliştiricinin kontrolündeki sebeplerle gecikirse alıcı tazminata hak kazanır: geliştirilmiş arsalarda önceden belirlenmiş bir tutar, konut birimlerinde emsal kira (md. 20). Yaptırımlar ağırdır: ihlaller için 1 milyon SAR’a kadar para cezası (md. 21); lisanssız planı üzerinden satış yapan veya alıcılardan para toplayan ya da rezervasyon bedellerini emanet hesabına yatırmayanlar için beş yıla kadar hapis, 10 milyon SAR’a kadar para cezası veya her ikisi (md. 24). Bu yüzden alıcının ilk iki sorusu şudur: proje Wafi’de lisanslı mı ve ödeme doğrudan emanet hesabına mı yapılıyor?
⚖️ Yasal Dayanak
10/3/1445 H. tarihli M/44 sayılı Kraliyet Kararnamesi ve 4/3/1445 H. tarihli 196 sayılı Bakanlar Kurulu Kararıyla çıkarılan, 23/6/1445 H. (5 Ocak 2024) tarihindeki yayımından 90 gün sonra yürürlüğe giren Planı Üzerinden Gayrimenkul Projelerinin Satışı ve Kiralanması Kanunu: 3, 6, 10–12, 20, 21 ve 24. maddeler. Uygulama yönetmeliği ve REGA kuralları da uygulanır; bunlar arasında pazarlama aşamasında rezervasyon bedelinin birim değerinin %5’i ile sınırlanması bulunur. REGA piyasayı Wafi platformu üzerinden denetler.
💡 Pratik Örnek
Noura, Riyad’ın kuzeyinde Wafi üzerinden lisanslanmış bir projede planı üzerinden bir daireyi 900.000 SAR’a satın alır. Pazarlama aşamasında 45.000 SAR (azami oran olan %5) rezervasyon bedelini geliştiriciye değil, doğrudan projenin emanet hesabına öder. Kalan taksitler sözleşmedeki takvime göre emanet hesabına yatırılır; geliştirici, müşavir mühendislik ofisi ve yeminli mali müşavirin imzaladığı bir ödeme belgesi olmadan geliştiriciye hiçbir ödeme yapılmaz ve idari, pazarlama ve diğer inşaat dışı harcamalar dairenin değerinin %20’sini (180.000 SAR) aşamaz. Teslim, geliştiricinin kontrolündeki sebeplerle sözleşmedeki tarihi geçerse Noura gecikme süresi için emsal kira tazminatına hak kazanır. Buna karşılık bir pazarlamacı ona, kişisel hesaba ödeme şartıyla %15 indirimli ve Wafi’de görünmeyen başka bir proje teklif etseydi, bu ciddi bir tehlike işareti ve hapis cezası gerektirebilecek bir suç olurdu.
⚠️ Yaygın Hatalar
- ✗Emanet hesabı yerine geliştiricinin kişisel veya şirket hesabına ödeme yapmak — alıcıyı Kanunun temel korumasından yoksun bırakır.
- ✗Projenin Wafi lisansını kontrol etmeden bir ilana veya sergiye dayanarak satın almak — lisanstan önce reklam yapmak zaten ihlaldir.
- ✗Pazarlama aşamasında birim değerinin %5’ini aşan rezervasyon bedeli ödemek.
- ✗Sözleşmedeki teslim tarihini ve tazminat mekanizmasını gözden kaçırmak — gecikme tazminatı kanuni bir haktır ve net tarihler talebi kolaylaştırır.
- ✗Yapı ruhsatını Wafi lisansıyla karıştırmak — ruhsat lisans şartlarından biridir ancak planı üzerinden satış için tek başına yeterli değildir.
🌍 Uluslararası Farklılıklar
Birçok piyasa planı üzerinden alıcıları emanet hesaplarıyla korur. Dubai’de geliştiriciler alıcı taksitlerini projeye özgü emanet hesaplarına yatırmak ve projeyi düzenleyiciye kaydettirmek zorundadır. Türkiye’de bu satışlar ‘projeden satış’ olarak bilinir ve resmî şekil şartı öngören ön ödemeli konut satışına ilişkin tüketiciyi koruma kurallarına tabidir. Mısır’da planı üzerinden satış daha dağınık kurallar altında yaygındır. Suudi Arabistan; beş yıla kadar hapis ve 10 milyon SAR para cezasına varan açık cezai yaptırımları, rezervasyon bedelinde %5 sınırı ve emanet hesabından ödemeyi müşavir mühendis ile yeminli mali müşavirin onayına bağlamasıyla öne çıkar.
Sıkça Sorulan Sorular
Wafi programı nedir?▾
Wafi, Genel Gayrimenkul Kurumu gözetiminde gayrimenkul projelerinin planı üzerinden satış ve kiralanmasını düzenleyen resmî platformdur; projeleri lisanslar, geliştiricileri sicile kaydeder ve emanet hesaplarını denetler.
Planı üzerinden satılan bir projenin yasal olduğunu nasıl kontrol ederim?▾
Projenin Wafi üzerinden verilmiş bir lisansı olduğunu ve ödemelerin geliştiricinin kendi hesabına değil, lisanslı bir bankadaki projeye özgü emanet hesabına yapıldığını teyit ederek.
Planı üzerinden satışta azami rezervasyon bedeli nedir?▾
REGA kurallarına göre geliştirici pazarlama aşamasında her birimin değerinin %5’inden fazlasını alamaz ve bu tutar emanet hesabına yatırılmalıdır.
Geliştirici teslimi geciktirirse haklarım nelerdir?▾
Gecikme geliştiricinin kontrolündeki sebeplerden kaynaklanıyorsa, Kanunun 20. maddesine göre alıcı tazminata hak kazanır: geliştirilmiş arsada önceden belirlenmiş tutar, konut biriminde emsal kira.
Lisanssız planı üzerinden satışın cezası nedir?▾
Planı Üzerinden Gayrimenkul Projelerinin Satışı ve Kiralanması Kanunu’nun 24. maddesine göre beş yıla kadar hapis, 10 milyon SAR’a kadar para cezası veya her ikisi.
