الملكية والحقوقالملكية على الشيوع
مرادفات: الشيوع، الملكية الشائعة، الشراكة على الشيوع، Tenancy in Common
آخر تحديث: 2026-09-25
تعريف موجز
الملكية على الشيوع هي أن يملك شخصان أو أكثر عقاراً واحداً دون أن تُفرز حصة كل منهم، فيكون لكل شريك حصة معلومة النسبة كالنصف أو الثلث شائعةً في كل جزء من العقار، ويجوز أن تتفاوت الحصص، وتنتقل حصة المتوفى إلى ورثته.
نظرة شاملة
الملكية على الشيوع هي أن يملك شخصان أو أكثر عقاراً واحداً دون أن تُفرز حصة كل منهم، فيكون لكل شريك حصة معلومة النسبة كالنصف أو الثلث شائعةً في كل جزء من العقار، ويجوز أن تتفاوت الحصص، وتنتقل حصة المتوفى إلى ورثته.
يحكم الشيوعَ في السعودية نظامُ المعاملات المدنية (م/191 وتاريخ 29/11/1444هـ) في المواد (619–639). فالحصص متساوية ما لم يقم دليل على خلافه (المادة 619)، ولكل شريك التصرف في حصته واستغلالها دون إذن الآخرين بشرط عدم الإضرار بهم؛ وإذا تصرف في جزء مفرز معين ولم يقع ذلك الجزء في نصيبه عند القسمة انتقل حق المشتري إلى ما آل إليه بالقسمة، وللمشتري الجاهل بذلك إبطال التصرف (المادة 620). ويجوز نقض القسمة الرضائية للغبن بدعوى تُرفع خلال سنة (المادة 631)، ولدائن الشريك التدخل في القسمة (المادة 629). وتجيز المواد (634–639) المهايأة، وهي قسمة المنفعة زمانياً أو مكانياً مع بقاء الملكية شائعة.
أهم ما يميز الشيوع عملياً حق الشفعة: فإذا باع شريك حصته لغير شريك جاز للشريك أن يتملكها بالثمن ونفقاته، ويسقط حقه إن لم يُعلن رغبته خلال 10 أيام من الإعذار أو لم يرفع الدعوى خلال 30 يوماً من إعلانه، ولا تُسمع الدعوى بعد 180 يوماً من تسجيل البيع (المواد 658–667)؛ ولا شفعة في البيع بين الأصول والفروع أو الزوجين أو بالمزاد. ويخضع بيع الحصة الشائعة لضريبة التصرفات العقارية 5%. ويقابل هذا المفهوم في القانون الأنجلوسكسوني Tenancy in Common الذي تنتقل فيه الحصة للورثة أيضاً، خلافاً لـ Joint Tenancy.
⚖️ الأساس النظامي
تحكم الملكية على الشيوع المواد (619–639) من نظام المعاملات المدنية (م/191 وتاريخ 29/11/1444هـ)، وتحكم الشفعة المواد (658–672) منه، وتلزم المادة (18) من نظام التسجيل العيني للعقار (م/91 وتاريخ 19/9/1443هـ) بالتأشير في السجل العقاري برغبة الأخذ بالشفعة ليُحتج بالحكم في مواجهة الغير متى سُجّل خلال 90 يوماً من صيرورته نهائياً. وتفرض اللائحة التنفيذية لنظام ضريبة التصرفات العقارية الضريبة 5% على التصرف في العقار كله أو جزء منه مفرزاً أو مشاعاً (المادة الثانية).
💡 مثال تطبيقي
يملك أحمد 50% وخالد 30% وفهد 20% من أرض في بريدة قيمتها 2,000,000 ريال. يبيع فهد حصته لمستثمر بمبلغ 400,000 ريال ويُعذر البائعُ الشريكين كتابةً ببيانات المشتري والثمن. يعلن أحمد وخالد رغبتهما في الشفعة خلال 10 أيام ثم يرفعان الدعوى خلال 30 يوماً، فتقسم الحصة بينهما بقدر نصيب كل منهما: يدفع أحمد 250,000 ريال (62.5%) وخالد 150,000 ريال (37.5%)، فتصبح ملكية أحمد 62.5% وخالد 37.5%. وتُسدَّد ضريبة التصرفات العقارية على البيع 20,000 ريال (5%).
⚠️ أخطاء شائعة
- ✗بيع جزء مفرز محدد من الأرض الشائعة كأنه ملك خاص قبل القسمة؛ فقد لا يقع ذلك الجزء في نصيب البائع ويحق للمشتري الجاهل إبطال البيع.
- ✗تفويت مواعيد الشفعة القصيرة: 10 أيام لإعلان الرغبة و30 يوماً لرفع الدعوى و180 يوماً حداً أقصى من تسجيل البيع.
- ✗الاعتقاد بأن للجار حق الشفعة؛ فالنظام يقصرها على الشريك.
- ✗انتفاع أحد الشركاء بالعقار كله دون مهايأة أو اتفاق، ثم الخلاف على أجرة المثل.
- ✗التأخر في الطعن في قسمة رضائية فيها غبن؛ إذ يجب رفع الدعوى خلال سنة من القسمة.
🌍 فروقات دولية
في دول القانون العام يُعد Tenancy in Common الصورة الافتراضية للملكية المشتركة بين غير الأزواج غالباً، وتنتقل فيه الحصة بالإرث أو الوصية. وفي مصر يعرف القانون المدني الشيوع والشفعة، مع توسع في أسباب الشفعة لتشمل الجار في حالات معينة. وفي تركيا يقابله paylı mülkiyet ويمنح القانون المدني الشريك حق الشفعة (önalım) بمهل محددة. والنظام السعودي يقصر الشفعة على الشريك.
أسئلة شائعة
ما الفرق بين الملكية على الشيوع والملكية المفرزة؟▾
في الشيوع يملك كل شريك نسبة شائعة في كل جزء من العقار دون تحديد موضعها، أما في الملكية المفرزة فيملك كل مالك جزءاً محدداً مستقلاً بصكه كشقة في عمارة. ويُنهى الشيوع بالقسمة أو بالبيع.
ما هي الشفعة ومن يستحقها؟▾
الشفعة حق الشريك في أن يتملك العقار المبيع بالثمن الذي بيع به ونفقاته وفق المادة (658) من نظام المعاملات المدنية. ويستحقها الشريك المالك لنصيبه وقت البيع، وإذا تعدد الشفعاء قُسّمت بينهم بقدر أنصبتهم.
ما مدة المطالبة بالشفعة؟▾
يسقط الحق إذا لم يُعلن الشفيع رغبته خلال 10 أيام من إعذار البائع أو المشتري له، أو لم يرفع الدعوى خلال 30 يوماً من إعلانه. ولا تُسمع دعوى الشفعة بعد 180 يوماً من تاريخ تسجيل البيع.
متى لا تثبت الشفعة؟▾
لا شفعة إذا انتقل الملك بغير البيع كالهبة والإرث، ولا في البيع بين الأصول والفروع أو بين الزوجين، ولا إذا بيع العقار بالمزاد وفق النصوص النظامية، بحسب المادة (665).
ما هي المهايأة؟▾
المهايأة قسمة منفعة المال الشائع بين الشركاء زمانياً أو مكانياً بقدر حصصهم مع بقاء الملكية شائعة، وتسري عليها أحكام الإيجار فيما لا يتعارض مع طبيعتها، ولا تنقضي بموت أحد الشركاء.
