الملكية المشتركة

الملكية المشتركة هي اشتراك شخصين أو أكثر في ملكية عقار واحد، إما شيوعاً دون فرز لحصة كل منهم، وإما بتملك وحدات مفرزة مع الاشتراك في الأجزاء المشتركة كما في العمائر والمجمعات السكنية، ولكل شريك حصة محددة بنسبة. ينظم نظام المعاملات المدنية الملكية الشائعة في المواد (619–639): فالحصص متساوية ما لم يقم دليل على خلاف ذلك (المادة 619)، ولكل شريك أن يتصرف في حصته ويستغلها ويستعملها دون إذن باقي الشركاء بشرط ألا يضر بحقوقهم (المادة 620)؛ وهذا يصحّح الاعتقاد الشائع بأن التصرف يتطلب موافقة الجميع، إذ لا يلزم إجماع الشركاء إلا للتصرف في العقار كله أو في جزء مفرز منه. وتكون الإدارة المعتادة بالأغلبية محسوبةً بقيمة الحصص (المادة 622)، أما التغييرات الأساسية وتعديل الغرض فتحتاج إلى مُلّاك ثلاثة أرباع المال على الأقل مع حق المخالف في الاعتراض أمام المحكمة خلال 30 يوماً (المادة 623)، وتوزع النفقات بقدر الحصص (المادة 625). ولمن أراد الخروج من الشيوع طلب القسمة الرضائية أو القضائية، وإذا تعذرت القسمة عيناً أمرت المحكمة بالبيع بالمزاد (المادتان 627 و628). أما ملكية الوحدات المفرزة فيحكمها نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها (م/85 وتاريخ 2/7/1441هـ)، الذي يوجب تكوين جمعية ملاك مسجلة لدى الهيئة العامة للعقار متى بلغ عدد الملاك ثلاثة فأكثر. عملياً تنشأ الملكية المشتركة غالباً من الإرث أو الشراء المشترك أو الاستثمار العائلي، وأكثر نزاعاتها حول الإدارة والتأجير والقسمة. ويجدر بالشركاء توثيق اتفاق مكتوب ينظم الإدارة وتوزيع الإيجار والنفقات وآلية الخروج. ولا تعدّ اللائحة التنفيذية لنظام ضريبة التصرفات العقارية قسمة العقار الشائع الثابت بصك واحد بين ملاكه بحسب حصصهم دون مقابل تصرفاً خاضعاً للضريبة، بينما يخضع بيع الحصة لطرف آخر للضريبة 5%، ويثبت للشريك فيه حق الشفعة.