Müşterek Mülkiyet

Eş Anlamlılar: Paylı mülkiyet، Ortak mülkiyet، Birlikte mülkiyet

Son güncelleme: 2026-09-25

Kısa Tanım

Genel Bakış

Müşterek mülkiyet, tek bir taşınmazın iki veya daha fazla kişi tarafından birlikte sahiplenilmesidir; ya hiçbir paydaşın payı ayrılmadan paylı (şuyu) olarak ya da apartman ve sitelerde olduğu gibi ortak alanları paylaşan bağımsız bölümler şeklinde olur ve her paydaşın oranı belirli bir payı vardır. Medeni İşlemler Kanunu paylı mülkiyeti 619–639. maddelerde düzenler. Aksi ispatlanmadıkça paylar eşit sayılır (md. 619) ve her paydaş, diğerlerinin haklarına zarar vermemek kaydıyla onların iznine gerek olmadan payında tasarruf edebilir, onu işletebilir ve kullanabilir (md. 620). Bu, her tasarrufun herkesin onayını gerektirdiği yönündeki yaygın inancı düzeltir: oybirliği yalnızca taşınmazın tamamı veya ayrılmış belirli bir kısmı üzerinde tasarruf için gerekir. Olağan yönetim, payların değerine göre hesaplanan çoğunlukla kararlaştırılır (md. 622); esaslı değişiklikler veya kullanım amacının değiştirilmesi ise taşınmazın en az dörtte üçüne sahip olanların kararını gerektirir ve karşı çıkan paydaş 30 gün içinde mahkemeye itiraz edebilir (md. 623); giderler paylar oranında paylaşılır (md. 625). Ortaklıktan çıkmak isteyen paydaş rızai veya yargısal taksim isteyebilir; taşınmaz aynen bölünemiyorsa mahkeme açık artırmayla satışına karar verir (md. 627–628). Bağımsız bölüm mülkiyeti ise Gayrimenkul Birimlerinin Mülkiyeti, Ayrılması ve Yönetimi Kanunu'na (M/85, 2/7/1441 H) tabidir; bu kanun malik sayısı üç veya daha fazla olduğunda REGA'ya kayıtlı bir malikler birliği kurulmasını zorunlu kılar. Uygulamada müşterek mülkiyet çoğunlukla miras, ortak alım veya aile yatırımından doğar; uyuşmazlıklar da genellikle yönetim, kiraya verme ve taksim üzerinedir. Paydaşların yönetimi, kira ve giderlerin dağılımını ve çıkış yöntemini düzenleyen yazılı bir anlaşma yapması tavsiye edilir. RETT Uygulama Yönetmeliği, tek tapuda kayıtlı paylı taşınmazın malikler arasında payları oranında bedelsiz taksimini vergiye tabi tasarruf saymaz; buna karşılık payın başka birine satışı %5 vergiye tabidir ve diğer paydaşlara şufa hakkı doğurur.

Yasal Dayanak

Müşterek mülkiyet, Medeni İşlemler Kanunu'nun (M/191, 29/11/1444 H) paylı mülkiyet, yönetimi, taksimi ve kullanım paylaşımına (mühayee) ilişkin 619–640. maddeleri ile şufaya ilişkin 658–672. maddelerine tabidir. Ortak binadaki bağımsız bölümler Gayrimenkul Birimlerinin Mülkiyeti, Ayrılması ve Yönetimi Kanunu'na (M/85, 2/7/1441 H) tabidir ve Ayni Gayrimenkul Tescili Kanunu'nun 28. maddesi her bağımsız bölüme ayrı bir mülkiyet tescil belgesi verir. RETT Uygulama Yönetmeliği'nin 2(k) maddesi, şartlarına uygun olarak paylı taşınmazın malikler arasında taksimini gayrimenkul tasarrufu saymaz.

Kaynaklar

Pratik Örnek

Üç kardeş, 3.000.000 SAR değerinde ve yıllık 240.000 SAR gelirli Dammam'daki bir ticari binaya eşit (her biri üçte bir) paylarla sahiptir. Üçte ikiye sahip iki kardeş yeni bir kiracıyla kira sözleşmesi yapmaya karar verir; bu olağan yönetimdir ve pay değerine göre çoğunluk sağlandığı için üçüncü kardeşi de bağlar. Ancak binayı otel dairelerine dönüştürmek, mülkiyetin dörtte üçünü gerektiren esaslı bir değişikliktir; üçte iki yetmez. Üçüncü kardeş payını bir yatırımcıya 1.000.000 SAR'a sattığında 50.000 SAR RETT ödenir; diğer iki kardeş bildirimden itibaren 10 gün içinde isteklerini açıklayıp 30 gün içinde dava açarak şufa hakkını kullanabilir ve payı aynı bedelle, kendi payları oranında paylaşarak alabilir.

Yaygın Hatalar

✗Paydaşın herkesin onayı olmadan payını satamayacağını sanmak; 620. madde paylı hissesinde tasarrufa izin verir, diğer paydaşların şufa hakkı saklıdır.
✗Bir paydaşın, gerekli yönetim çoğunluğu veya dörtte üç çoğunluk olmadan taşınmazın tamamını kiraya vermesi veya kullanımını değiştirmesi.
✗Paydaşlar arasında yönetim, gelir-gider paylaşımı ve çıkış yöntemi konusunda yazılı bir anlaşma yapmamak.
✗Paylı mülkiyeti bağımsız bölüm mülkiyetiyle karıştırmak; ikincisinin ayrı kanunu ve üç veya daha fazla malikte zorunlu malikler birliği vardır.
✗Paydaşlar arasındaki taksimin her zaman %5 vergiye tabi olduğunu varsaymak; tek tapudaki paylara göre bedelsiz taksim vergiye tabi tasarruf sayılmaz.

Uluslararası Farklılıklar

Mısır Medeni Kanunu, çoğunlukla yönetim ve taksim isteme hakkı dahil Suudi hukukuna yakın kurallarla paylı mülkiyeti düzenler. Türkiye paylı mülkiyeti, mirasçıların taksimden önceki mülkiyeti gibi elbirliği mülkiyetinden ayırır. BAE'de her emirliğin ortak mülkiyet kanunu çok malikli binaları ve birliklerini düzenler. Common law sistemleri tenancy in common ile joint tenancy'yi ayırır.

Sıkça Sorulan Sorular

Paydaş, diğerlerinin onayı olmadan payını satabilir mi?▾

Evet. Medeni İşlemler Kanunu'nun 620. maddesi, diğerlerinin haklarına zarar vermemek kaydıyla her paydaşın izin almadan paylı hissesinde tasarruf etmesine izin verir. Ancak payını yabancıya satarsa diğer paydaşlar şufa hakkına sahiptir.

Müşterek taşınmazın yönetim kararları nasıl alınır?▾

622. maddeye göre kiraya verme ve bakım gibi olağan yönetimde payların değerine göre hesaplanan çoğunluk tüm paydaşları bağlar. Çoğunluk sağlanamazsa mahkeme herhangi bir paydaşın talebiyle yönetici atayabilir.

Müşterek taşınmazda esaslı değişiklik için hangi çoğunluk gerekir?▾

623. maddeye göre paylı malın en az dörtte üçüne sahip paydaşların onayı gerekir; diğerlerine bildirim yapılır ve onlar bildirimden itibaren 30 gün içinde mahkemeye itiraz edebilir.

Paydaş müşterek mülkiyetten nasıl çıkar?▾

Payını satarak, diğer paydaşlarla rızai taksim yaparak veya yargısal taksim isteyerek. Taşınmaz büyük değer kaybı olmadan aynen bölünemiyorsa mahkeme 628. madde uyarınca açık artırmayla satışına karar verir.

Ortak binada malikler birliği kurmak zorunlu mu?▾

Evet. Gayrimenkul Birimlerinin Mülkiyeti, Ayrılması ve Yönetimi Kanunu, bağımsız bölüm malikleri üç veya daha fazla olduğunda malikler birliği kurulmasını zorunlu kılar ve birlik REGA'ya kaydedilir.