Mülkiyet ve HaklarHisseli Mülkiyet
Eş Anlamlılar: Paylı mülkiyet، Hisseli mülkiyet، Şuyulu mülkiyet
Son güncelleme: 2026-09-25
Kısa Tanım
Hisseli (paylı) mülkiyet, iki veya daha fazla kişinin hiçbir paydaşın payı ayrılmaksızın tek bir taşınmaza sahip olmasıdır; her paydaşın yarım veya üçte bir gibi taşınmazın her parçasına yayılmış belirli bir payı vardır, paylar eşit olmayabilir ve ölen malikin payı mirasçılarına geçer.
Genel Bakış
Hisseli (paylı) mülkiyet, iki veya daha fazla kişinin hiçbir paydaşın payı ayrılmaksızın tek bir taşınmaza sahip olmasıdır; her paydaşın yarım veya üçte bir gibi taşınmazın her parçasına yayılmış belirli bir payı vardır, paylar eşit olmayabilir ve ölen malikin payı mirasçılarına geçer.
Suudi Arabistan'da paylı mülkiyet, Medeni İşlemler Kanunu'nun (M/191, 29/11/1444 H) 619–639. maddeleriyle düzenlenir. Aksi ispatlanmadıkça paylar eşit sayılır (md. 619); her paydaş diğerlerine zarar vermemek kaydıyla izinsiz olarak payında tasarruf edebilir ve onu işletebilir. Belirli ayrılmış bir kısım üzerinde tasarruf eder ve taksimde o kısım kendisine düşmezse alıcının hakkı satıcıya taksimde düşen kısma geçer; bunu bilmeyen alıcı işlemi iptal ettirebilir (md. 620). Rızai taksim, bir yıl içinde açılacak davayla gabin nedeniyle bozulabilir (md. 631) ve paydaşın alacaklısı taksime müdahil olabilir (md. 629). 634–639. maddeler, mülkiyet paylı kalırken kullanımın zamana veya yere göre paylaşılması olan mühayeeye izin verir.
En önemli pratik özellik şufa (önalım) hakkıdır: paydaş payını paydaş olmayan birine satarsa diğer paydaş onu aynı bedel ve masraflarla alabilir. Resmi bildirimden itibaren 10 gün içinde isteğini açıklamaz veya açıklamasından itibaren 30 gün içinde dava açmazsa hak düşer; satışın tescilinden 180 gün sonra dava dinlenmez (md. 658–667). Usul ile füru (üst ve altsoy) arasındaki, eşler arasındaki ve açık artırmadaki satışlarda şufa yoktur. Paylı hissenin satışı %5 RETT'e tabidir. Common law'daki karşılığı tenancy in common'dır; joint tenancy'den farklı olarak orada da pay mirasçılara geçer.
⚖️ Yasal Dayanak
Paylı mülkiyet Medeni İşlemler Kanunu'nun (M/191, 29/11/1444 H) 619–639. maddelerine, şufa ise 658–672. maddelerine tabidir. Ayni Gayrimenkul Tescili Kanunu'nun (M/91, 19/9/1443 H) 18. maddesi, şufa hakkını kullanma niyetinin Gayrimenkul Sicili'ne şerh edilmesini ister; böylece kesinleşen karar 90 gün içinde tescil edilirse sonraki edinenlere karşı ileri sürülebilir. RETT Uygulama Yönetmeliği'nin 2. maddesi %5 vergiyi taşınmazın tamamı veya ayrılmış ya da paylı bir kısmı üzerindeki tasarrufa uygular.
💡 Pratik Örnek
Ahmed, Büreyde'deki 2.000.000 SAR değerli bir arsanın %50'sine, Halid %30'una, Fahd %20'sine sahiptir. Fahd payını bir yatırımcıya 400.000 SAR'a satar ve satıcı iki paydaşa alıcının bilgilerini ve bedeli yazılı olarak bildirir. Ahmed ve Halid 10 gün içinde şufa isteklerini açıklar ve 30 gün içinde dava açar; pay, payları oranında aralarında bölünür: Ahmed 250.000 SAR (%62,5), Halid 150.000 SAR (%37,5) öder ve Ahmed'in mülkiyeti %62,5, Halid'inki %37,5 olur. Satış için 20.000 SAR (%5) RETT ödenir.
⚠️ Yaygın Hatalar
- ✗Taksimden önce paylı arazinin belirli ayrılmış bir kısmını özel mülk gibi satmak; o kısım satıcıya düşmeyebilir ve durumu bilmeyen alıcı satışı iptal ettirebilir.
- ✗Kısa şufa sürelerini kaçırmak: açıklama için 10 gün, dava için 30 gün ve satışın tescilinden itibaren en fazla 180 gün.
- ✗Komşunun şufa hakkı olduğuna inanmak; kanun bu hakkı paydaşla sınırlar.
- ✗Bir paydaşın mühayee veya anlaşma olmadan taşınmazın tamamını kullanması ve ardından ecrimisil üzerine uyuşmazlık çıkması.
- ✗Gabinli rızai taksime itirazı geciktirmek; dava taksimden itibaren bir yıl içinde açılmalıdır.
🌍 Uluslararası Farklılıklar
Common law ülkelerinde tenancy in common, eş olmayanlar arasında genellikle varsayılan müşterek mülkiyet türüdür ve paylar miras veya vasiyetle geçer. Mısır Medeni Kanunu paylı mülkiyeti ve şufayı tanır ve bazı hallerde şufayı komşuya da genişletir. Türkiye'deki karşılığı paylı mülkiyettir ve Medeni Kanun paydaşlara belirli sürelerle önalım hakkı tanır. Suudi hukuku ise şufayı paydaşla sınırlar.
Sıkça Sorulan Sorular
Paylı mülkiyet ile ayrılmış mülkiyet arasındaki fark nedir?▾
Paylı mülkiyette her paydaş, yeri belirlenmeden taşınmazın her parçasına yayılmış bir paya sahiptir; ayrılmış mülkiyette ise her malik, daire gibi kendi tapusu olan belirli ve bağımsız bir kısma sahiptir. Paylı mülkiyet taksim veya satışla sona erer.
Şufa (önalım) nedir ve kime aittir?▾
Şufa, Medeni İşlemler Kanunu'nun 658. maddesine göre paydaşın satılan taşınmazı satış bedeli ve masraflarıyla edinme hakkıdır. Satış anında payına malik olan paydaşa aittir; birden çok şufa hakkı sahibi varsa payları oranında paylaşırlar.
Şufa talebinin süreleri nelerdir?▾
Şufa hakkı sahibi, satıcı veya alıcının resmi bildiriminden itibaren 10 gün içinde isteğini açıklamazsa ya da açıklamasından itibaren 30 gün içinde dava açmazsa hak düşer. Satışın tescilinden 180 gün sonra şufa davası dinlenmez.
Hangi hallerde şufa hakkı yoktur?▾
665. maddeye göre mülkiyet bağış veya miras gibi satış dışı bir yolla geçtiğinde, usul ile füru veya eşler arasındaki satışlarda ve taşınmaz kanuna göre açık artırmayla satıldığında şufa yoktur.
Mühayee nedir?▾
Mühayee, mülkiyet paylı kalırken paylı malın kullanımının paydaşlar arasında payları oranında zamana veya yere göre paylaşılmasıdır. Niteliğine aykırı olmadıkça kira hükümleri uygulanır ve paydaşlardan birinin ölümüyle sona ermez.
