Mülkiyet ve HaklarMüşterek Mülkiyet (Eşit Paylar)
Eş Anlamlılar: Hayatta kalana geçişli ortak mülkiyet، Joint tenancy، Eşit paylı birlikte mülkiyet
Son güncelleme: 2026-09-25
Kısa Tanım
Joint tenancy (eşit paylı birlikte mülkiyet), iki veya daha fazla kişinin taşınmaza tek bir senetle eşit paylarla sahip olduğu ve birinin ölümünde payının terekeye girmeden hayatta kalan (survivorship) diğer maliklere otomatik olarak geçtiği bir common law müşterek mülkiyet türüdür.
Genel Bakış
Joint tenancy (eşit paylı birlikte mülkiyet), iki veya daha fazla kişinin taşınmaza tek bir senetle eşit paylarla sahip olduğu ve birinin ölümünde payının terekeye girmeden hayatta kalan (survivorship) diğer maliklere otomatik olarak geçtiği bir common law müşterek mülkiyet türüdür.
Bu tür Suudi hukukunda tanınmaz ve olduğu gibi yerel bağlama aktarılamaz. Medeni İşlemler Kanunu'nun 619. maddesi, aksi ispatlanmadıkça paydaşların paylarının eşit olduğunu varsayar; ancak ölen paydaşın payı terekesine girer ve cenaze giderleri, borçların ödenmesi ve üçte birle sınırlı vasiyetin ifasından sonra (md. 190 ve 198), 6/8/1443 H tarihli (M/73) sayılı Kraliyet Kararnamesiyle çıkarılan Kişisel Durum Kanunu'na göre mirasçılarına dağıtılır. Krallıkta evlilik eşler arasında otomatik ortak mülkiyet doğurmaz: her eş kendi adına kayıtlı olana sahiptir; birlikte taşınmaz alırlarsa tapuda kayıtlı paylar oranında paydaş olurlar.
Uygulamada common law ülkelerinden gelen pek çok yerleşik ve yatırımcı, taşınmazı iki eş adına tescil ettirmenin onun tamamen sağ kalan eşe geçeceği anlamına geldiğini sanır. Oysa sağ kalan eş, ölenin payından yalnızca şer'i sabit payını miras alır ve diğer mirasçılarla paylaşır. Payı ölüm anında devretmeyi amaçlayan her düzenleme vasiyet hükmündedir; Medeni İşlemler Kanunu'nun 648. maddesinin düzenlediği, zilyetliği ve ömür boyu yararlanmayı saklı tutarak mirasçıya yapılan tasarruf da buna dahildir. Bu nedenle sağ kalan ortağı korumak isteyenler, belgelenmiş ve tamamlanmış bağış veya mirasçı olmayan birine üçte birle sınırlı vasiyet gibi meşru araçlara başvurur.
⚖️ Yasal Dayanak
Suudi mevzuatında hayatta kalana geçiş (survivorship) hakkı doğuran bir hüküm yoktur. Konu; paylı mülkiyette aksi ispatlanmadıkça payların eşit olduğunu varsayan Medeni İşlemler Kanunu'nun (M/191, 29/11/1444 H) 619. maddesi, mirasçının payını ilgili hükümlere göre miras yoluyla edindiğini belirten 645. maddesi ve vasiyet hükmündeki tasarruflara ilişkin 647–648. maddeleriyle düzenlenir. Kişisel Durum Kanunu (M/73, 6/8/1443 H) terekeye ilişkin hakların sırasını (md. 198), mirasçılar onaylamadıkça vasiyetin üçte birle sınırlı olduğunu (md. 190) ve eşlerin paylarını (md. 209 ve 210) belirler.
💡 Pratik Örnek
Evli bir çift Riyad'da 1.000.000 SAR'a bir daire alır ve daire iki adlarına yarı yarıya tescil edilir. Koca; eşini, iki oğlunu ve bir kızını bırakarak ölür; anne-babası ondan önce ölmüştür, borcu ve vasiyeti yoktur. Onun yarısı (500.000 SAR), joint tenancy'deki gibi tamamen eşe geçmez; terekesini oluşturur. Çocuklar olduğu için eş sekizde birini, 62.500 SAR'ı alır; kalan 437.500 SAR, erkek çocuğa kızın iki katı pay verilerek çocuklara kalır: her oğla 175.000 SAR, kıza 87.500 SAR. Eşin dairedeki hissesi değer olarak 562.500 SAR olur ve çocuklar kalan kısımda onunla paydaş haline gelir.
⚠️ Yaygın Hatalar
- ✗Taşınmazı iki eş adına tescil ettirmenin ölümde tamamen sağ kalana geçeceği anlamına geldiğini sanmak; ölenin payı tüm mirasçılara dağıtılan terekedir.
- ✗Joint tenancy'yi sadece 'eşit mülkiyet' diye çevirip Krallıkta tanınmayan özünü, yani hayatta kalana geçiş hakkını gözden kaçırmak.
- ✗Payın ölümde devri için paydaşlar arası özel bir anlaşmaya güvenmek; bu vasiyet hükmündedir ve üçte bir sınırına ve mirasçı haklarına tabidir.
- ✗Evliliğin taşınmazlar için ortak mal rejimi doğurduğuna inanmak; her eş yalnızca kendi adına kayıtlı olana sahiptir.
- ✗Ortak alımda gerçek payları tapuya işletmemek; bu durumda paydaşlar eşit pay karinesine tabi kalır.
🌍 Uluslararası Farklılıklar
Joint tenancy İngiltere, ABD, Avustralya ve Kanada'da yaygındır ve genellikle 'severance' yoluyla tenancy in common'a dönüştürülebilir. BAE ve Mısır'da Müslümanlara genellikle İslami miras kuralları uygulanır; bununla birlikte BAE'deki bazı yargı bölgeleri gayrimüslimlerin vasiyet tescil ettirmesine izin verir. Türkiye'de hayatta kalana geçiş hakkı yoktur; sağ kalan eş Medeni Kanun'daki yasal payı miras alır.
Sıkça Sorulan Sorular
Joint tenancy Suudi Arabistan'da tanınıyor mu?▾
Hayır. Suudi hukuku, ölen paydaşın payını otomatik olarak sağ kalanlara geçiren bir hayatta kalana geçiş hakkı tanımaz. Ölenin payı terekesine girer ve Kişisel Durum Kanunu'na göre mirasçılarına dağıtılır.
Eşimle yarı yarıya taşınmaz alırsam ölümümde ne olur?▾
Eşiniz kendi yarısını korur; sizin yarınız terekeniz olur ve eşiniz bundan sabit payını alır: altsoyunuz yoksa dörtte bir, varsa sekizde bir. Kalan kısım diğer mirasçılara şer'i paylarına göre geçer.
Tapuda belirtilmemişse paydaşların payları eşit mi sayılır?▾
Medeni İşlemler Kanunu'nun 619. maddesi, aksi ispatlanmadıkça paydaşların eşit paylara sahip olduğunu varsayar. Bu nedenle ortak alımda gerçek payların tapuya işlenmesi tavsiye edilir.
Ölümümden sonra payımın ortağıma geçmesini kararlaştırabilir miyiz?▾
Böyle bir anlaşma vasiyet hükmündedir; Kişisel Durum Kanunu'nun 190. maddesine göre mirasçılar onaylamadıkça yalnızca terekenin üçte biri sınırında geçerli olur. Sağlığında uygulanabilecek alternatif, tamamlanmış ve belgelenmiş bağıştır.
Joint tenancy'ye en yakın yerel alternatif nedir?▾
En yakını eşit paylı paylı mülkiyettir; buna belgelenmiş tamamlanmış bağış, mirasçı olmayan birine üçte birle sınırlı vasiyet veya kendi kurallarına göre vakıf gibi meşru araçlarla önceden tereke planlaması eşlik etmelidir.
