الرهن العقاري

مرادفات: الرهن العقاري المسجل، رهن العقار، الرهن التأميني، التأمين العيني العقاري

آخر تحديث: 2026-09-25

تعريف موجز

نظرة شاملة

الرهن العقاري هو عقد يُقدِّم بموجبه المدين أو غيره عقاراً ضماناً لدين، فيكسب الدائن المرتهن حقاً عينياً على العقار يخوّله التقدم على سائر الدائنين في استيفاء دينه من ثمنه، وتتبّعه في يد أي مالك جديد، مع بقاء الملكية والحيازة للراهن. وفي السعودية يُنظّمه نظام الرهن العقاري المسجل الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/49) وتاريخ 13/8/1433هـ، ويُعدّ الرهن حقاً عينياً تبعياً وفق المادة (26) من نظام المعاملات المدنية. أهم قاعدة أن الرهن لا يسري في مواجهة الغير إلا بتسجيله: بالتأشير على سجل الصك لدى كتابة العدل أو المحكمة المختصة، أو وفق أحكام نظام التسجيل العيني إذا كان العقار مسجلاً عينياً. وتتحدد مرتبة الرهون المتعددة على العقار نفسه برقم القيد وتاريخ التسجيل. وتبقى غلّة العقار وإدارته للراهن ما لم يُشترط غير ذلك، ويبطل شرط تملّك المرتهن العقار تلقائياً عند عدم السداد، وكذلك شرط أن تكون منافعه للمرتهن، مع بقاء الرهن صحيحاً. ويجوز رهن منفعة العقار منفصلة عن أصله. عند التعثر لا يستولي المرتهن على العقار بنفسه، بل يتخذ إجراءات النزع الجبري والبيع بالمزاد عبر محكمة التنفيذ وفق نظام التنفيذ، ثم يُقدَّم في الثمن بحسب مرتبته، وما زاد يعود للمالك. ويسري نظام تنفيذ جديد صدر بالمرسوم الملكي رقم (م/237) وتاريخ 3/11/1447هـ اعتباراً من أواخر أكتوبر 2026 تقريباً. ويستخدم الرهن على نطاق واسع في التمويل العقاري السكني والتجاري، ويمكن تسجيله إلكترونياً عبر منصة البورصة العقارية التابعة لوزارة العدل.

الأساس النظامي

نظام الرهن العقاري المسجل الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/49) وتاريخ 13/8/1433هـ: المادة (1) التعريف واشتراط التسجيل لسريانه على الغير، والمادة (4) جواز رهن منفعة العقار، والمادة (12) الغلّة والإدارة للراهن، والمادة (19) بطلان شرط تملك المرتهن أو انتفاعه، والمادة (24) مرتبة الرهون، والمادة (26) حق التتبع، والمادتان (28) و(31) النزع الجبري والبيع وفق نظام التنفيذ، والمادة (34) الزيادة للمالك. نظام المعاملات المدنية الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/191) وتاريخ 29/11/1444هـ (المادتان 26 و719). نظام التنفيذ الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/53) وتاريخ 13/8/1433هـ، ويحل محله نظام التنفيذ الجديد الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/237) وتاريخ 3/11/1447هـ عند نفاذه.

المصادر

مثال تطبيقي

اقترضت شركة توزيع 2,000,000 ريال من شركة تمويل، ورهنت مستودعها في الرياض (قيمته 3,500,000 ريال) رهناً مسجلاً في المرتبة الأولى. بعد سنة رهنت المستودع نفسه لمورّد مقابل 600,000 ريال، فسُجّل رهنه في المرتبة الثانية. تعثرت الشركة، فتقدمت شركة التمويل إلى محكمة التنفيذ، وبيع المستودع بالمزاد بمبلغ 3,000,000 ريال. استوفت شركة التمويل أولاً رصيدها البالغ 1,850,000 ريال، ثم استوفى المورّد 600,000 ريال، وعادت الزيادة (550,000 ريال تقريباً قبل مصاريف التنفيذ) إلى الشركة المالكة. ولم يكن لشركة التمويل أن تتملك المستودع مباشرة بدلاً من الدين، لأن هذا الشرط باطل نظاماً.

أخطاء شائعة

✗الاكتفاء بعقد رهن غير مسجل، مع أن الرهن لا يسري على الغير إلا بتسجيله، فيفقد المرتهن أولويته أمام الدائنين الآخرين.
✗الاتفاق على أن يتملك الدائن العقار تلقائياً إذا لم يُسدَّد الدين، وهو شرط باطل نظاماً ولا يغني عن البيع الجبري.
✗إغفال التحقق من وجود رهون سابقة على العقار، مع أن مرتبة كل رهن تتحدد برقم قيده وتاريخ تسجيله.
✗عدم تحديد مقدار الدين المضمون أو حده الأقصى في عقد الرهن، مع أن النظام يشترط ذلك.
✗الظن أن المرتهن يسكن العقار أو يقبض أجرته تلقائياً، بينما تبقى الغلّة والإدارة للراهن ما لم يُشترط غير ذلك.

فروقات دولية

الرهن العقاري المسجل مؤسسة معروفة في معظم الأنظمة: في تركيا يُسمى «İpotek» ويُسجَّل في دائرة الطابو، ويجري التنفيذ عبر دوائر التنفيذ (İcra). وفي الإمارات يُسجَّل الرهن لدى دائرة الأراضي في كل إمارة، ويخضع التنفيذ لإجراءات قضائية. وفي مصر يُنظَّم الرهن الرسمي في القانون المدني ويُقيَّد في الشهر العقاري. وفي الولايات المتحدة تسمح بعض الولايات بالبيع غير القضائي (Non-judicial Foreclosure). ويتميز النظام السعودي بمنع تملك المرتهن تلقائياً، وحصر البيع في المزاد القضائي عبر محكمة التنفيذ، مع حماية حقوق المستأجرين قصيري المدة في العقارات المسجلة عينياً.

أسئلة شائعة

هل يبقى العقار ملكاً للراهن بعد رهنه؟▾

نعم، يبقى العقار المرهون ملكاً للراهن وتبقى غلّته وإدارته له ما لم يُشترط غير ذلك. ويكسب المرتهن حقاً عينياً يخوّله الأولوية في استيفاء دينه من ثمن العقار.

متى يصبح الرهن العقاري نافذاً على الغير؟▾

لا يسري أثر الرهن العقاري على الغير إلا بتسجيله، سواء بالتأشير على سجل الصك لدى كتابة العدل أو المحكمة، أو وفق نظام التسجيل العيني إن كان العقار مسجلاً عينياً.

هل يجوز رهن العقار نفسه لأكثر من دائن؟▾

نعم، يجوز رهن العقار المسجل لعدة مرتهنين بالتتابع، وتتحدد مرتبة كل رهن برقم قيده وتاريخ تسجيله، ويستوفي كل مرتهن حقه من الثمن وفق مرتبته.

ماذا يحدث إذا لم يسدد المدين؟▾

للمرتهن أن يتخذ إجراءات النزع الجبري لملكية العقار وبيعه بالمزاد عبر محكمة التنفيذ بعد إنذار المدين والحائز. وإذا زاد الثمن على الديون المسجلة فالزيادة للمالك.

هل يجوز للبنك أن يتملك العقار المرهون مباشرة؟▾

لا، يبطل شرط تملك المرتهن للعقار المرهون مقابل دينه إذا لم يُسدَّد في أجله، ويبقى الرهن صحيحاً. والطريق النظامي هو البيع الجبري بالمزاد عبر محكمة التنفيذ ثم استيفاء الدين من الثمن.