Emlak Rehni
Eş Anlamlılar: İpotek، Gayrimenkul İpoteği، Tescilli İpotek
Son güncelleme: 2026-09-25
Kısa Tanım
Gayrimenkul rehni (ipotek), borçlunun veya üçüncü bir kişinin bir mülkü bir borca güvence gösterdiği ve alacaklıya borcunu mülkün bedelinden diğer alacaklılardan önce alma ve mülkü her yeni malikin elinde takip etme hakkı veren sözleşmedir.
Genel Bakış
Yasal Dayanak
13/8/1433H tarihli (M/49) sayılı Kraliyet Kararnamesiyle çıkarılan Tescilli Gayrimenkul İpoteği Kanunu: md. 1 (tanım ve üçüncü kişilere karşı hüküm için tescil şartı), md. 4 (mülkün menfaatinin rehnedilmesi), md. 12 (gelir ve yönetim rehin verende kalır), md. 19 (alacaklıya mülkiyet veya yararlanma veren şartlar batıldır), md. 24 (sıra), md. 26 (takip hakkı), md. 28 ve 31 (İcra Kanunu'na göre cebrî satış) ve md. 34 (artan bedel malike). 29/11/1444H tarihli (M/191) sayılı Kraliyet Kararnamesiyle çıkarılan Medeni İşlemler Kanunu (md. 26 ve 719). 13/8/1433H tarihli (M/53) sayılı Kraliyet Kararnamesiyle çıkarılan İcra Kanunu; yürürlüğe girdiğinde yerini 3/11/1447H tarihli (M/237) sayılı Kraliyet Kararnamesiyle çıkarılan yeni İcra Kanunu alacaktır.
Pratik Örnek
Bir dağıtım şirketi bir finansman şirketinden 2.000.000 SAR borç alır ve Riyad'daki 3.500.000 SAR değerindeki deposu üzerinde birinci dereceden tescilli ipotek kurar. Bir yıl sonra aynı depoyu 600.000 SAR karşılığında bir tedarikçiye ipotek eder; bu ipotek ikinci derecede tescil edilir. Şirket temerrüde düşer, finansman şirketi İcra Mahkemesi'ne başvurur ve depo açık artırmada 3.000.000 SAR'a satılır. Önce finansman şirketi 1.850.000 SAR'lık kalan alacağını alır, ardından tedarikçi 600.000 SAR alır ve artan kısım (icra masraflarından önce yaklaşık 550.000 SAR) malik şirkete döner. Böyle bir şart kanunen batıl olduğundan finansman şirketi depoyu borç yerine doğrudan edinemezdi.
Yaygın Hatalar
- ✗Tescil edilmemiş bir ipotek sözleşmesine güvenmek; ipotek tescil edilene kadar üçüncü kişilere karşı hüküm doğurmaz ve alacaklı diğer alacaklılara karşı önceliğini kaybeder.
- ✗Borç ödenmezse alacaklının mülkü kendiliğinden edineceğini kararlaştırmak; bu şart kanunen batıldır ve cebrî satışın yerini tutmaz.
- ✗Mülk üzerinde önceki ipotekleri kontrol etmemek; oysa her ipoteğin sırası kayıt numarası ve tescil tarihine göre belirlenir.
- ✗İpotek sözleşmesinde güvence altına alınan tutarı veya azami sınırını belirtmemek; kanun bunu şart koşar.
- ✗Alacaklının mülkte oturacağını veya kirasını kendiliğinden alacağını sanmak; aksi kararlaştırılmadıkça gelir ve yönetim rehin verende kalır.
Uluslararası Farklılıklar
Tescilli ipotek çoğu hukuk sisteminde bulunur. Türkiye'de ipotek tapuda tescil edilir ve icra daireleri aracılığıyla takip edilir. BAE'de ipotekler her emirliğin tapu dairesinde tescil edilir ve takip yargısal usule tabidir. Mısır resmî ipoteği Medeni Kanun'da düzenler ve gayrimenkul tescil dairesinde kaydeder. ABD'de bazı eyaletler yargı dışı satışa (non-judicial foreclosure) izin verir. Suudi hukuku, alacaklının mülkü kendiliğinden edinmesini yasaklaması ve satışı İcra Mahkemesi aracılığıyla yargısal artırmaya bağlamasıyla, Gayrimenkul Sicilindeki mülklerde kısa süreli kiracıları da koruyarak öne çıkar.
