أملاكي العقارية
التمويل العقاري

نسبة القرض للقيمة

مرادفات: نسبة التمويل إلى قيمة العقار، LTV، الحد الأقصى للتمويل العقاري، نسبة القرض إلى القيمة

آخر تحديث: 2026-09-25

تعريف موجز

نسبة القرض إلى القيمة (LTV)، وتُسمّى أيضاً نسبة التمويل إلى القيمة، هي نسبة مبلغ التمويل العقاري إلى قيمة العقار الممول، وتحدد بذلك الحد الأدنى للدفعة الأولى التي يدفعها المشتري من ماله؛ فنسبة 90% تعني تمويل 90% من القيمة ودفع 10% على الأقل.

نظرة شاملة

نسبة القرض إلى القيمة (LTV)، وتُسمّى أيضاً نسبة التمويل إلى القيمة، هي نسبة مبلغ التمويل العقاري إلى قيمة العقار الممول، وتحدد بذلك الحد الأدنى للدفعة الأولى التي يدفعها المشتري من ماله؛ فنسبة 90% تعني تمويل 90% من القيمة ودفع 10% على الأقل. في السعودية تنص المادة الحادية عشرة من اللائحة التنفيذية لنظام التمويل العقاري على ألا تتجاوز جهة التمويل 70% من قيمة المسكن، مع صلاحية البنك المركزي السعودي لتغيير النسبة بحسب ظروف السوق. وقد رفعها البنك المركزي بتعاميم متتالية: إلى 85% لشركات التمويل العقاري عام 2016، ثم إلى 85% للمسكن الأول للمواطنين في يناير 2017، ثم إلى 90% للمسكن الأول للمواطنين فقط بالتعميم رقم 391000048362 وتاريخ 27/4/1439هـ (14 يناير 2018)، مع بقاء الحد للمسكن الثاني وما بعده 70% لدى البنوك و85% لدى شركات التمويل العقاري لجميع المستفيدين. لذلك فإن عبارة «90% للمواطنين» ناقصة: السقف 90% مخصص للمسكن الأول للمواطن، والمسكن الثاني يتطلب دفعة أولى أكبر. وترتبط النسبة بقيمة العقار كما يقدّرها مقيّم معتمد لدى الجهة، فإذا جاء التقييم أقل من السعر زادت الدفعة المطلوبة. ويمكن أن يخفف الدعم السكني العبء، إذ يقدم صندوق التنمية العقارية في بعض منتجاته دعماً فورياً غير مسترد للدفعة الأولى يصل إلى 150,000 ريال وفق شروطه. والنسبة المرتفعة تعني مخاطر أعلى على الممول ورصيداً أكبر على المستفيد.

الأساس النظامي

الأساس هو المادة الحادية عشرة من اللائحة التنفيذية لنظام التمويل العقاري (نظام صادر بالمرسوم الملكي رقم م/50 وتاريخ 13/8/1433هـ) التي تحدد 70% وتجيز للبنك المركزي تغييرها، وتعاميم البنك المركزي: رقم 371000064087 وتاريخ 6/6/1437هـ (85% لشركات التمويل العقاري)، ورقم 381000039082 وتاريخ 10/4/1438هـ (85% للمسكن الأول للمواطنين)، ورقم 391000048362 وتاريخ 27/4/1439هـ (90% للمسكن الأول للمواطنين فقط، و70% للبنوك و85% لشركات التمويل العقاري للمسكن الثاني وما بعده).

المصادر

مثال تطبيقي

يريد مواطن شراء شقة بسعر 1,000,000 ريال في الرياض. إن كانت مسكنه الأول فالحد الأقصى للتمويل 90%، أي 900,000 ريال، ودفعة أولى 100,000 ريال. أما إن كان يملك مسكناً ويشتري هذه الشقة مسكناً ثانياً بتمويل من بنك، فالحد 70%، أي 700,000 ريال، ودفعة أولى 300,000 ريال (أو 150,000 ريال لدى شركة تمويل عقاري بحد 85%). وفي حالة المسكن الأول، لو قدّر المقيّم المعتمد الشقة بـ950,000 ريال واعتمد الممول التقييم، يصبح الحد الأقصى للتمويل 855,000 ريال، فترتفع الدفعة الأولى إلى 145,000 ريال. لذلك ينبغي انتظار التقييم قبل الالتزام النهائي بالسعر مع البائع.

أخطاء شائعة

  • ✗الاعتقاد بأن نسبة 90% تنطبق على كل مواطن في كل شراء، مع أنها للمسكن الأول فقط.
  • ✗بناء الميزانية على سعر الشراء بدلاً من قيمة التقييم التي قد تكون أقل فترفع الدفعة الأولى.
  • ✗نسيان أن الدفعة الأولى ليست كل ما يلزم؛ فهناك الرسوم الإدارية وضريبة التصرفات العقارية ما لم تنطبق حالة إعفاء أو تحمل، وعمولة الوساطة.
  • ✗الخلط بين حدود البنوك (70% للمسكن الثاني) وحدود شركات التمويل العقاري (85%).
  • ✗افتراض أن الحد الأعلى للنسبة يعني حصول المستفيد عليه تلقائياً، بينما قد يمنح الممول أقل بحسب الدخل والمخاطر.

فروقات دولية

تستخدم معظم البنوك المركزية سقوف LTV أداة احترازية: ففي الإمارات تختلف السقوف بين المواطنين والوافدين وبحسب قيمة العقار وكونه المسكن الأول، وفي تركيا ترتبط الحدود بقيمة المسكن وتصنيفه، وفي كثير من الدول الأوروبية تكون الحدود توصيات احترازية لا قواعد صارمة. وفي الولايات المتحدة يمكن تجاوز 80% مع تأمين رهن خاص. تتميز السعودية بتمييز واضح بين المسكن الأول للمواطن (90%) والمسكن الثاني، وبين البنوك وشركات التمويل.

أسئلة شائعة

ما الحد الأقصى لنسبة التمويل إلى القيمة في السعودية؟▾
90% للمسكن الأول للمواطنين، وللمسكن الثاني وما بعده 70% لدى البنوك و85% لدى شركات التمويل العقاري، وفق تعميم البنك المركزي الصادر في 27/4/1439هـ.
كم الدفعة الأولى للمسكن الأول؟▾
10% على الأقل من قيمة العقار عند الحصول على الحد الأقصى 90%، وقد يغطي دعم صندوق التنمية العقارية غير المسترد جزءاً منها في بعض المنتجات.
هل تُحسب النسبة على سعر الشراء أم على التقييم؟▾
ترتبط النسبة بقيمة العقار التي يعتمدها الممول بعد التقييم، فإذا جاء التقييم أقل من السعر زادت الدفعة الأولى المطلوبة.
لماذا يختلف الحد بين البنوك وشركات التمويل للمسكن الثاني؟▾
لأن البنك المركزي رفع الحد لشركات التمويل العقاري إلى 85% بتعميم عام 2016، بينما أبقى حد البنوك للمسكن الثاني وما بعده عند 70%.
هل يمكن الحصول على تمويل 100% من قيمة العقار؟▾
لا تسمح التعليمات بتجاوز الحدود المقررة؛ فأعلى نسبة هي 90% للمسكن الأول للمواطنين، ويمكن أن يسد الدعم الحكومي جزءاً من الدفعة الأولى.

أسئلة وأجوبة ذات صلة

بلغات أخرى

العربية
نسبة القرض للقيمة

نسبة القرض إلى القيمة (LTV)، وتُسمّى أيضاً نسبة التمويل إلى القيمة، هي نسبة مبلغ التمويل العقاري إلى قيمة العقار الممول، وتحدد بذلك الحد الأدنى للدفعة الأولى التي يدفعها المشتري من ماله؛ فنسبة 90% تعني تمويل 90% من القيمة ودفع 10% على الأقل.

الإنجليزية
Loan-to-Value (LTV)

Loan-to-value (LTV) is the ratio of the home finance amount to the value of the financed property, which in turn sets the minimum down payment the buyer pays from his own funds; a 90% LTV means financing 90% of the value and paying at least 10%.

التركية
Kredi Değer Oranı

Kredi/değer oranı (LTV), konut finansmanı tutarının finanse edilen mülkün değerine oranıdır ve alıcının kendi parasından ödeyeceği asgari peşinatı belirler; %90 LTV, değerin %90'ının finanse edilmesi ve en az %10'un ödenmesi demektir.

مصطلحات مرتبطة

الدفعة الأولى

الدفعة الأولى (الدفعة المقدّمة) هي الجزء من ثمن العقار الذي يدفعه المشتري من أمواله الخاصة عند الشراء، بينما يُموَّل الباقي عبر جهة تمويل عقاري، وتساوي قيمة العقار مطروحاً منها مبلغ التمويل.

← العودة للقاموس
Amlakire

عن أملاكي

أملاكي هو نظام سعودي متكامل لإدارة العقارات، يدعم المكاتب العقارية والملاك في إدارة الإيجارات والصيانة والتقارير بكفاءة عالية، يجهّز بيانات العقود لتوثيقها في منصة إيجار، ومتوافق مع أنظمة المملكة.

اعرف المزيد→