أمر الإخلاء

أمر الإخلاء هو القرار القضائي الذي يُلزم المستأجر أو شاغل العقار بإخلائه وتسليمه لصاحب الحق، ويُنفَّذ جبراً عند الامتناع بواسطة محكمة التنفيذ. وفي المملكة يصل المؤجر إلى الإخلاء بأحد طريقين: طريق التنفيذ المباشر إذا كان العقد موحداً موثقاً في إيجار، لأنه سند تنفيذي بقرار مجلس الوزراء رقم (292) وتاريخ 16/5/1438هـ؛ أو طريق الدعوى الموضوعية أمام المحكمة العامة إذا كان العقد غير موثق أو كان سبب الإخلاء نفسه محل نزاع، ثم تنفيذ الحكم الصادر. وفي مسار التنفيذ يُقدَّم الطلب عبر ناجز إلى محكمة التنفيذ، فيصدر قاضي التنفيذ أمراً ويُبلَّغ به المستأجر، ثم تمضي مهلة خمسة أيام من تاريخ التبليغ قبل الشروع في الإخلاء الجبري، ويجوز للقاضي تمديدها. ولا يجوز لمأموري التنفيذ كسر الأبواب أو فتح الأقفال بالقوة إلا بعد استئذان قاضي التنفيذ وتوقيع محضر بذلك (المادة السابعة من نظام التنفيذ). ويتجدد عقد إيجار تلقائياً ما لم يُشعر أحد الطرفين الآخر بعدم الرغبة في التجديد قبل انتهائه بستين يوماً على الأقل، وقد تُفقد إضافة شروط غير نمطية العقدَ الموحدَ صفة السند التنفيذي. كما أن خدمة فسخ العقد من طرف واحد في منصة إيجار تستلزم إرفاق قرار من محكمة التنفيذ. وتكمن أهمية المفهوم في أن الإخلاء لا يكون إلا بسند تنفيذي: فالمادة التاسعة من نظام التنفيذ تمنع التنفيذ الجبري بغير سند، ومن ثم فإن تغيير الأقفال أو قطع الخدمات أو إخراج الأثاث دون أمر قضائي تصرّف غير مشروع يعرّض المؤجر للمساءلة، وللمستأجر أن يلجأ إلى دعوى مستعجلة لمنع التعرض لحيازته أو استردادها. وإذا بقي المستأجر بعد انتهاء العقد دون حق استحق المؤجر أجرة المثل مع التعويض (المادة 435 من نظام المعاملات المدنية). ويُنتظر أن يحل نظام التنفيذ الجديد (م/237 وتاريخ 3/11/1447هـ) محل النظام الحالي بعد 180 يوماً من نشره، فيُراجع أثره على الإجراءات عند نفاذه.