Tahliye Emri
Eş Anlamlılar: Tahliye Kararı، Tahliye İcra Emri، Boşaltma Emri
Son güncelleme: 2026-09-25
Kısa Tanım
Tahliye emri, kiracıyı veya taşınmazı işgal edeni taşınmazı boşaltıp hak sahibine teslim etmekle yükümlü kılan ve kaçınma hâlinde İcra Mahkemesi eliyle cebren uygulanan yargısal karardır.
Genel Bakış
Yasal Dayanak
Ejar ağında belgelenen birleşik kira sözleşmesini icra belgesi yapan Bakanlar Kurulu’nun 16/5/1438 H tarihli ve 292 sayılı kararı; 13/8/1433 H tarihli ve M/53 sayılı Kraliyet Kararnamesi ile çıkarılan İcra Kanunu (zor kullanmaya ilişkin md. 7, icra belgelerine ilişkin md. 9 ve icra emri ile tebliğe ilişkin md. 34); acil zilyetlik davalarına ilişkin Şer'i Yargılama Usulü Kanunu (M/1, 22/1/1435 H, md. 206 ve 209); ve haksız işgalde emsal kiraya ilişkin Medeni İşlemler Kanunu (M/191, 29/11/1444 H, md. 435). Yeni İcra Kanunu’nun (M/237, 3/11/1447 H) yayımından 180 gün sonra yürürlüğe girmesi beklenmektedir.
Pratik Örnek
Halid, Dammam’daki bir daireyi Ejar’da belgelenmiş birleşik konut sözleşmesiyle yıllık 30.000 SAR’a kiraya vermiştir. Sözleşme bitmeden 75 gün önce — asgari 60 günden fazla — Ejar üzerinden yenilememe bildirimi gönderir. Sözleşme sona erer ve kiracı çıkmaz; Halid birleşik sözleşmeye dayanarak Najiz üzerinden İcra Mahkemesi’ne tahliye icra talebi sunar. Emir verilir ve kiracıya tebliğ edilir; kiracı ailevi nedenlerle ek süre ister, hâkim süreyi on gün uzatır ve ardından kiracı daireyi teslim eder. Kiracı sözleşme bitiminden sonra kırk gün kaldığı için Halid bu süre için emsal kira talep eder ve bunu sözleşme kirası üzerinden yaklaşık 3.290 SAR olarak hesaplar. Halid kilitleri kendisi değiştirmemiştir; bu, onu sorumlu kılar ve kiracıya zilyetliğin iadesi davası hakkı verirdi.
Yaygın Hatalar
- ✗Kilit değiştirerek veya elektrik ve suyu keserek kendiliğinden tahliye — cebri icra, icra belgesi ve icra hâkimi gerektirir.
- ✗Yenilememe bildirimini en az 60 gün önce göndermemek — sözleşme kendiliğinden yenilenir ve süre bitimine dayalı tahliye talebi zayıflar.
- ✗Birleşik sözleşmeye standart dışı şartlar eklemek — icra belgesi niteliğini kaybettirip esasa ilişkin dava açmayı gerektirebilir.
- ✗Esasa ilişkin uyuşmazlık olmayan belgelenmiş birleşik sözleşme için Genel Mahkeme’de tahliye davası açmak — icra yolu daha kısa ve ucuzdur.
- ✗Fazladan kalınan süre için emsal kirayı talep etmeyi unutmak — kiraya veren Medeni İşlemler Kanunu md. 435 uyarınca bunu tazminatla birlikte hak eder.
Uluslararası Farklılıklar
Dubai’de satış veya kişisel kullanım gibi belirli nedenlerle süre sonunda tahliye, noter veya taahhütlü posta yoluyla on iki ay önceden yazılı bildirim gerektirir ve uyuşmazlıklara Kira Uyuşmazlıkları Çözüm Merkezi bakar. Türkiye’de tahliye, yazılı tahliye taahhüdüne dayanarak icra daireleri aracılığıyla yapılabilir ve çoğu yargısal tahliye davasından önce arabuluculuk zorunludur. Mısır’da 2025’te çıkarılan bir kanun, eski kira sözleşmelerini konutlarda yedi, konut dışı yerlerde beş yıllık geçiş süresinden sonra sona erdirir. Suudi model, icra belgesi niteliği ve beş günlük süre sayesinde belgelenmiş sözleşmelerde daha hızlıdır.
