الالتزامات على العقار

الالتزامات على العقار (الأعباء أو القيود العقارية) هي كل حق أو قيد لغير المالك يرد على العقار فيحدّ من حرية التصرف فيه أو الانتفاع به أو يؤثر في قيمته، مثل الرهن والحجز والارتفاق والإيجارات الطويلة وحقوق الانتفاع والتأشير بالدعاوى. وتنتقل معظم هذه الأعباء مع العقار إلى المالك الجديد، لذلك يجب كشفها ومعالجتها قبل البيع أو التمويل. في السعودية تنقسم الأعباء إلى: حقوق عينية تبعية كالرهن العقاري المسجل الذي يتبع العقار في يد أي حائز؛ وحقوق عينية أصلية متفرعة عن الملكية كحق الانتفاع والسكنى والارتفاق (كحق المرور أو المجرى)؛ وقيود قضائية وإدارية كالحجز التنفيذي والتحفظي المؤشَّر بهما على سجل الصك، وإيقاف الصك بسبب نزاع، ومنع تقسيم الأراضي أو دمجها أو الترخيص عليها بعد إبلاغ الملاك بقرار البدء في نزع الملكية؛ وقيود اتفاقية كشرط المنع من التصرف الذي لا يصح إلا لمدة معقولة ولمصلحة مشروعة. وفي نظام التسجيل العيني يجب التأشير في السجل العقاري بعقود الإيجار والالتزامات على منفعة العقار التي تبلغ مدتها عشر سنوات فأكثر، وبالدعاوى المتعلقة بحقوق عينية، ولا يجوز إجراء أي تسجيل إذا تضمن السجل قيوداً تمنع التصرف. وعلى البائع وفق نظام المعاملات المدنية تسليم المبيع مجرداً من كل حق للغير لا يعلمه المشتري، وهو يضمن سلامة المبيع من حقوق الغير السابقة للبيع. وفي العقارات المشتركة يلتزم المالك الجديد بالنظام الأساسي لجمعية الملاك وقراراتها، وعلى البائع الإفصاح عن حقوق الوحدة والتزاماتها. ولذلك فإن تقرير الأعباء جزء أساسي من أي فحص نافٍ للجهالة.