Amlakire
Mülkiyet ve Haklar

Mülk Üzerindeki Yükler

Eş Anlamlılar: Takyidat، Tapu Kısıtlaması، Gayrimenkul Yükü

Son güncelleme: 2026-09-25

Kısa Tanım

Takyidat (yük), malik dışındaki bir kişiye ait olup mülke yüklenen ve mülk üzerindeki tasarruf veya kullanım serbestisini sınırlayan ya da değerini etkileyen her türlü hak veya kısıtlamadır; ipotek, haciz, irtifak, uzun süreli kira, intifa hakkı veya dava şerhi gibi.

Genel Bakış

Takyidat (yük), malik dışındaki bir kişiye ait olup mülke yüklenen ve mülk üzerindeki tasarruf veya kullanım serbestisini sınırlayan ya da değerini etkileyen her türlü hak veya kısıtlamadır; ipotek, haciz, irtifak, uzun süreli kira, intifa hakkı veya dava şerhi gibi. Takyidatın çoğu mülkle birlikte yeni malike geçer; bu nedenle satış veya finansmandan önce ortaya çıkarılıp çözülmelidir. Suudi Arabistan'da takyidat birkaç gruba ayrılır: mülkü her zilyedin elinde takip eden tescilli ipotek gibi fer'i ayni haklar; intifa, oturma ve irtifak (örneğin geçit veya mecra hakkı) gibi mülkiyetten doğan asli ayni haklar; tapu kaydına şerh edilen icrai ve ihtiyati haciz, uyuşmazlık nedeniyle tapunun durdurulması ve maliklere kamulaştırmaya başlama kararı tebliğ edildikten sonra arazinin ifraz, tevhit veya ruhsatlandırılması yasağı gibi yargısal ve idari kısıtlamalar; ve ancak makul bir süre ve meşru bir menfaat için geçerli olan tasarruf yasağı şartı gibi sözleşmesel kısıtlamalar. Gayrimenkul Tescil Kanunu'na göre on yıl veya daha uzun süreli kira ve mülkün kullanımına ilişkin yükümlülükler ile ayni haklara ilişkin davalar sicile şerh edilmelidir ve sicilde tasarrufu engelleyen kayıtlar varsa hiçbir tescil yapılamaz. Medeni İşlemler Kanunu'na göre satıcı, satılanı alıcının bilmediği her türlü üçüncü kişi hakkından ari olarak teslim etmek zorundadır ve satıştan önceki üçüncü kişi haklarına karşı tekeffül eder. Ortak mülkiyetli binalarda yeni malik, malikler derneğinin esas nizamnamesi ve kararlarıyla bağlıdır; satıcı da bağımsız bölümün hak ve yükümlülüklerini açıklamalıdır. Bu nedenle takyidat raporu her durum tespitinin (due diligence) temel parçasıdır.

Yasal Dayanak

29/11/1444H tarihli (M/191) sayılı Kraliyet Kararnamesiyle çıkarılan Medeni İşlemler Kanunu: md. 26 (ayni hak türleri), md. 617-618 (tasarruf yasağı şartı), md. 699 vd. (irtifak), md. 321 (üçüncü kişi haklarından ari teslim), md. 330 (el atma ve zapta karşı tekeffül) ve md. 428 (kiralananın satışı kiracının haklarını etkilemez). 19/9/1443H tarihli (M/91) sayılı Kraliyet Kararnamesiyle çıkarılan Gayrimenkul Tescil Kanunu: md. 4, 14, 16, 20 ve 33/2. Tescilli Gayrimenkul İpoteği Kanunu (13/8/1433H tarihli M/49). İcra Kanunu (13/8/1433H tarihli M/53) md. 45. Kamu Yararı İçin Gayrimenkul Kamulaştırma Kanunu (12/3/1447H tarihli M/56) md. 34. Gayrimenkul Bağımsız Bölümlerinin Mülkiyeti, İfrazı ve Yönetimi Kanunu (2/7/1441H tarihli M/85) md. 6 ve 15.

Kaynaklar

Pratik Örnek

Bir yatırımcı Medine'de 4.000.000 SAR'a satışa çıkarılmış ticari bir arsa bulur. Tapu ve sicil incelemesi üç takyidat ortaya çıkarır: kalan borcu 1.200.000 SAR olan tescilli bir banka ipoteği; komşu parsel lehine kuzey sınırı boyunca altı metre genişliğinde bir geçit irtifakı; ve yedi yılı kalmış, 12 yıllık belgeli bir akaryakıt istasyonu kira sözleşmesi. Yatırımcı, ipoteğin kalkması için banka borcunun devir sırasında satış bedelinden ödenmesi konusunda satıcıyla anlaşır, irtifak yapılaşmaya uygun alanı daralttığı için teklifini 3.650.000 SAR'a düşürür ve kendisine geçecek ve düzenli gelir sağlayacak istasyon kirasını kabul eder. İnceleme yapmadan satın alsaydı üç takyidatın tamamını devralacaktı.

Yaygın Hatalar

  • ✗Tapudaki malik adına bakıp tapunun durumunu ve üzerindeki ipotek, haciz, durdurma veya dava şerhini kontrol etmemek.
  • ✗Mülkle birlikte geçen ve değerini ile kullanımını etkileyen irtifak ve uzun süreli kira gibi mali olmayan takyidatı göz ardı etmek.
  • ✗Satışın mevcut kirayı sona erdirdiğini varsaymak; Medeni İşlemler Kanunu kiralananın satışının kiracının haklarını etkilemeyeceğini öngörür (md. 428).
  • ✗Ortak mülkiyetli binalarda malikler derneğine karşı birikmiş aidatlar ve yeni maliki bağlayan dernek kararları gibi yükümlülükleri gözden kaçırmak.
  • ✗Kamulaştırma kararı kapsamındaki bir bölgede kontrol etmeden mülk almak; kanun tebliğden sonra ifraz, tevhit ve ruhsatlandırmayı yasaklar.

Uluslararası Farklılıklar

Türkiye'de takyidat, tapuda taşınmaz sayfasında rehinler, haklar ve şerhler bölümlerinde görünür ve satıştan önce 'Takyidat Belgesi' alınır. Birleşik Krallık'ta Tapu Sicili kaydı ipotekleri (charge), kısıtlamaları ve taahhütleri (covenant) gösterir. BAE tapu daireleri mülk üzerindeki ipotek ve hacizleri gösteren belgeler düzenler. ABD'de takyidatın ortaya çıkarılması ilçe kayıtlarının taranmasına ve tapu sigortasına dayanır. Suudi Arabistan ise Gayrimenkul Sicili aracılığıyla, hiçbir ayni hakkın veya uzun süreli kiranın tescil ya da şerh edilmeden hüküm doğurmadığı, sicilin tüm takyidat için bağlayıcı kaynak olduğu bir sisteme ilerlemektedir.

Sıkça Sorulan Sorular

Suudi Arabistan'da mülk üzerindeki takyidata örnekler nelerdir?▾
Başlıcaları tescilli ipotek, icrai veya ihtiyati haciz, uyuşmazlık nedeniyle tapunun durdurulması, irtifak ve intifa hakları, uzun süreli kiralar, Gayrimenkul Sicilindeki dava şerhleri ve malikler derneği yükümlülükleridir.
Takyidat satışta mülkle birlikte geçer mi?▾
Genellikle evet: tescilli ipotek mülkü her zilyedin elinde takip eder, irtifak ve intifa hakları da devam eder. Bu nedenle taraflar genellikle ipoteğin satış bedelinden kapatılmasını ve kalan takyidat için fiyatın düzeltilmesini kararlaştırır.
Satıcı takyidatı açıklamak zorunda mı?▾
Evet. Satıcı satılanı alıcının bilmediği her türlü üçüncü kişi hakkından ari teslim etmek zorundadır ve satıştan önceki üçüncü kişi haklarına karşı tekeffül eder. İfrazlı bağımsız bölümlerde ayrıca bölümün hak ve yükümlülüklerini gösteren bir açıklama beyanı vermelidir.
Hangi kiraların Gayrimenkul Siciline şerhi gerekir?▾
On yıl veya daha uzun süreli kira sözleşmeleri ve mülkün kullanımına ilişkin yükümlülükler sicile şerh edilmelidir; bu şerh olmadan yargısal ve idari bakımdan hüküm doğurmazlar.
Alıcının mülkü yeniden satmasını yasaklayan şart geçerli mi?▾
Tasarruf yasağı şartı ancak makul bir süreyle sınırlı ve meşru bir menfaati korumaya yönelikse geçerlidir; aksi hâlde Medeni İşlemler Kanunu'na göre batıldır.

Diğer Dillerde

Arapça
الالتزامات على العقار

الالتزامات على العقار (الأعباء أو القيود العقارية) هي كل حق أو قيد لغير المالك يرد على العقار فيحدّ من حرية التصرف فيه أو الانتفاع به أو يؤثر في قيمته، مثل الرهن والحجز والارتفاق والإيجارات الطويلة وحقوق الانتفاع والتأشير بالدعاوى.

İngilizce
Encumbrance

An encumbrance is any right or restriction held by someone other than the owner that burdens a property, limiting the freedom to dispose of or use it or affecting its value, such as a mortgage, attachment, easement, long lease, usufruct or claim annotation.

Türkçe
Mülk Üzerindeki Yükler

Takyidat (yük), malik dışındaki bir kişiye ait olup mülke yüklenen ve mülk üzerindeki tasarruf veya kullanım serbestisini sınırlayan ya da değerini etkileyen her türlü hak veya kısıtlamadır; ipotek, haciz, irtifak, uzun süreli kira, intifa hakkı veya dava şerhi gibi.

İlgili Terimler

Rehin

Rüçhan hakkı (Arapça haq al-imtiyaz; İngilizce lien), kanunun belirli bir alacaklıya alacağının niteliği nedeniyle tanıdığı ve ona borçlunun malvarlığından veya belirli bir mülkten diğer alacaklılardan önce ödeme alma önceliği veren fer'i bir ayni haktır.

Emlak Rehni

Gayrimenkul rehni (ipotek), borçlunun veya üçüncü bir kişinin bir mülkü bir borca güvence gösterdiği ve alacaklıya borcunu mülkün bedelinden diğer alacaklılardan önce alma ve mülkü her yeni malikin elinde takip etme hakkı veren sözleşmedir.

← Sözlüğe Dön
Amlakire

Amlakire Hakkında

Amlakire, kira yönetimi, bakım ve raporlama konularında emlak ofislerini ve mülk sahiplerini yüksek verimle destekleyen, sözleşme verilerini Ejar platformunda belgelenmeye hazırlayan ve Krallık düzenlemeleriyle uyumlu, kapsamlı bir Suudi gayrimenkul yönetim sistemidir.

Daha Fazla→