البناء والتطويرفترة ضمان العيوب
مرادفات: فترة الصيانة، سنة الضمان، فترة الإخطار بالعيوب، DLP
آخر تحديث: 2026-09-25
تعريف موجز
فترة ضمان العيوب (Defects Liability Period) هي مدة تعاقدية تبدأ من الاستلام الابتدائي للأعمال، يلتزم خلالها المقاول بإصلاح أو استبدال ما يظهر من عيوب في المواد أو الأجهزة أو التنفيذ على نفقته، وتكون في الغالب 12 شهراً، ويرتبط بها عادةً استقطاع نسبة محتجزة من المستخلصات أو ضمان بنكي لا يُفرج عنه إلا بانتهائها.
نظرة شاملة
فترة ضمان العيوب (Defects Liability Period) هي مدة تعاقدية تبدأ من الاستلام الابتدائي للأعمال، يلتزم خلالها المقاول بإصلاح أو استبدال ما يظهر من عيوب في المواد أو الأجهزة أو التنفيذ على نفقته، وتكون في الغالب 12 شهراً، ويرتبط بها عادةً استقطاع نسبة محتجزة من المستخلصات أو ضمان بنكي لا يُفرج عنه إلا بانتهائها.
في السعودية تختلف مرجعيتها بحسب نوع المشروع. ففي عقود الإنشاءات العامة الحكومية تنص المادة 128 من اللائحة التنفيذية لنظام المنافسات والمشتريات الحكومية على أن يبقى المشروع في ضمان المتعاقد مدة لا تقل عن سنة من تاريخ الاستلام الابتدائي، وتبدأ مدة ضمان النواقص من تاريخ استلامها، ويلتزم المتعاقد خلالها بالصيانة والإصلاح والاستبدال، وإلا نُفذت الأعمال على حسابه، ويُمدَّد الضمان النهائي إذا تأخر في أعمال الضمان (المادة 101). وقد نُشر في سبتمبر 2026 نظام جديد للمنافسات والمشتريات الحكومية يحل محل نظام 1440هـ ويُعمل به بعد 120 يوماً من نشره مع لائحة تنفيذية جديدة. أما في القطاع الخاص فتُحدَّد المدة بالعقد، إذ لم يضع نظام المعاملات المدنية مدة محددة لها في باب المقاولة، وإن كان يُجيز لصاحب العمل إعذار المقاول لتصحيح العمل المخالف ثم تكليف غيره على نفقته (المادة 466).
والمهم عملياً ألا تُفهم هذه الفترة على أنها نهاية مسؤولية المقاول؛ فالعيوب الخفية التي تهدد متانة البناء وسلامته تظل مضمونة بالتضامن بين المصمم المشرف والمقاول عشر سنوات من تاريخ شهادة الإشغال، ولا يجوز الاتفاق على الإعفاء منها. لذا ينبغي أن يحدد العقد بدء الفترة ومدتها وآلية الإشعار ومهلة الإصلاح ونسبة المحتجزات وشروط الإفراج عنها.
⚖️ الأساس النظامي
اللائحة التنفيذية لنظام المنافسات والمشتريات الحكومية (الصادر بالمرسوم الملكي رقم م/128 وتاريخ 13/11/1440هـ): المادة 128 (بقاء المشروع في ضمان المتعاقد سنة على الأقل من الاستلام الابتدائي والتزامه بالإصلاح) والمادة 101 (تمديد الضمان النهائي عند التأخر في أعمال الضمان)؛ مع ملاحظة صدور نظام جديد للمنافسات والمشتريات الحكومية منشور في سبتمبر 2026 يُعمل به بعد 120 يوماً من نشره. ونظام المعاملات المدنية (م/191 وتاريخ 29/11/1444هـ) المادتان 461 و466 في عقد المقاولة. واللائحة التنفيذية لنظام تطبيق كود البناء السعودي المادة 29 (المسؤولية العشرية التي لا يجوز الإعفاء منها).
💡 مثال تطبيقي
تعاقدت شركة تطوير مع مقاول لبناء مركز تجاري في الدمام بقيمة 24,000,000 ريال، ونص العقد على استقطاع 5% محتجزات (1,200,000 ريال) يُفرج عن نصفها عند الاستلام الابتدائي وعن النصف الآخر بعد فترة ضمان عيوب مدتها 12 شهراً. خلال الفترة تعطلت مضخة في نظام التبريد وظهر تسرب في عزل السطح، فأُشعر المقاول كتابياً وأصلح المضخة خلال أسبوع، لكنه لم يعالج التسرب رغم الإعذار ومهلة 15 يوماً، فكلّف المالك مقاولاً آخر بالإصلاح بتكلفة 85,000 ريال خُصمت من المحتجزات، وأُفرج عن الباقي 515,000 ريال بنهاية الفترة. ويبقى المقاول والمصمم المشرف مسؤولَين عشر سنوات عن أي عيب إنشائي خفي.
⚠️ أخطاء شائعة
- ✗اعتبار انتهاء فترة ضمان العيوب نهايةً لكل مسؤولية المقاول، مع أن المسؤولية العشرية عن العيوب الإنشائية الخفية مستمرة ولا يجوز الإعفاء منها.
- ✗عدم تحديد تاريخ بدء الفترة بدقة، خاصة عند الاستلام الجزئي أو وجود نواقص تبدأ مدتها من تاريخ استلامها.
- ✗الإفراج عن المحتجزات أو الضمان البنكي قبل انتهاء الفترة ومعالجة جميع الملاحظات.
- ✗الاكتفاء بالإشعار الشفهي؛ فالإعذار الكتابي بمهلة محددة شرط عملي لتكليف مقاول آخر على نفقة المقاول الأول.
- ✗إغفال ضمانات الموردين للأجهزة، وعدم ربط تشغيلها وصيانتها خلال الفترة بشروط الضمان.
🌍 فروقات دولية
في عقود فيديك (FIDIC) تُسمى «فترة الإخطار بالعيوب» وتكون 365 يوماً إن لم يُحدَّد غير ذلك، وفي عقود JCT البريطانية تُسمى «فترة التصحيح» وتكون عادة 12 شهراً. وفي الإمارات ومصر تبقى المسؤولية العشرية للمقاول والمهندس قائمة بجانب الفترة التعاقدية. وفي تركيا تخضع عيوب الأعمال العقارية لمدد تقادم قانونية تتجاوز الفترة التعاقدية. والنمط العام واحد: فترة قصيرة لعيوب التنفيذ، ومسؤولية أطول للعيوب الإنشائية.
أسئلة شائعة
كم تبلغ فترة ضمان العيوب في عقود المقاولات بالسعودية؟▾
في العقود الخاصة تُحدَّد بالاتفاق، وأكثرها شيوعاً 12 شهراً من الاستلام الابتدائي. وفي عقود الإنشاءات العامة الحكومية لا تقل عن سنة من الاستلام الابتدائي وفق اللائحة التنفيذية لنظام المنافسات والمشتريات الحكومية.
هل تنتهي مسؤولية المقاول بانتهاء فترة ضمان العيوب؟▾
لا، فالمصمم المشرف والمقاول مسؤولان بالتضامن عشر سنوات من تاريخ شهادة الإشغال عن التهدم والعيوب الخفية التي تهدد متانة البناء. ويقع باطلاً كل شرط يعفي منها أو يحدّ منها.
ماذا أفعل إذا رفض المقاول إصلاح العيب خلال الفترة؟▾
وجّه إليه إعذاراً كتابياً بمهلة معقولة، فإن لم يُصلح جاز تكليف مقاول آخر على نفقته وفق نظام المعاملات المدنية والعقد. وعادةً تُغطّى التكلفة من المحتجزات أو الضمان البنكي.
متى تبدأ فترة ضمان العيوب؟▾
تبدأ غالباً من تاريخ الاستلام الابتدائي للأعمال، أما النواقص المستلمة لاحقاً فتبدأ مدتها من تاريخ استلامها في العقود الحكومية. ويُستحسن النص على ذلك صراحة في العقود الخاصة.
ما الفرق بين فترة ضمان العيوب والتأمين على العيوب الخفية؟▾
فترة ضمان العيوب التزام تعاقدي على المقاول بإصلاح عيوب التنفيذ والأجهزة، مدته قصيرة غالباً. أما التأمين على العيوب الخفية فوثيقة إلزامية مدتها 10 سنوات تغطي العيوب الإنشائية وتُفعَّل بعد شهادة الإشغال.
