İnşaat ve GeliştirmeKusur Sorumluluğu Dönemi
Eş Anlamlılar: Garanti Süresi، Bakım Dönemi، Kusur Bildirim Süresi، DLP
Son güncelleme: 2026-09-25
Kısa Tanım
Kusur Sorumluluğu Dönemi (DLP), işlerin geçici kabulünden başlayan, genellikle 12 aylık ve müteahhidin malzeme, ekipman veya işçilikte ortaya çıkan kusurları kendi masrafıyla onarmak ya da değiştirmekle yükümlü olduğu sözleşmesel bir süredir.
Genel Bakış
Kusur Sorumluluğu Dönemi (DLP), işlerin geçici kabulünden başlayan, genellikle 12 aylık ve müteahhidin malzeme, ekipman veya işçilikte ortaya çıkan kusurları kendi masrafıyla onarmak ya da değiştirmekle yükümlü olduğu sözleşmesel bir süredir. Çoğunlukla hakedişlerden kesilen bir teminat (retention) veya ancak süre sonunda iade edilen bir banka teminat mektubuyla ilişkilidir.
Suudi Arabistan'da dayanağı projenin türüne göre değişir. Kamu inşaat sözleşmelerinde Kamu İhale ve Satın Alma Kanunu Uygulama Yönetmeliği'nin 128. maddesi, projenin geçici kabulden itibaren en az bir yıl müteahhidin garantisinde kalacağını, eksik kalemlerin garanti süresinin bunların kabulünden başlayacağını ve müteahhidin bu yıl içinde bakım, onarım ve değişim yapmakla yükümlü olduğunu, aksi halde işin onun hesabına yaptırılacağını öngörür; müteahhit garanti işlerini geciktirirse kesin teminat uzatılır (Md. 101). Eylül 2026'da, 1440 H. tarihli kanunun yerini alacak ve yeni bir uygulama yönetmeliğiyle yayımından 120 gün sonra yürürlüğe girecek yeni bir Kamu İhale ve Satın Alma Kanunu yayımlandı. Özel sektörde süre sözleşmeyle belirlenir: Medeni İşlemler Kanunu eser sözleşmesi bölümünde belirli bir süre öngörmez; ancak iş sahibinin müteahhide aykırı işi düzeltmesi için ihtarda bulunmasına ve ardından işi masrafı ona ait olmak üzere başkasına yaptırmasına izin verir (Md. 466).
Uygulamada DLP, müteahhidin sorumluluğunun sonu olarak anlaşılmamalıdır. Yapının sağlamlığını ve güvenliğini tehdit eden gizli kusurlar, iskân belgesinden itibaren on yıl boyunca denetçi tasarımcı ve müteahhidin müteselsil sorumluluğunda kalır ve sözleşmeyle kaldırılamaz. Bu nedenle sözleşme dönemin başlangıcını ve süresini, bildirim usulünü, onarım süresini, teminat oranını ve iade şartlarını tanımlamalıdır.
⚖️ Yasal Dayanak
Kamu İhale ve Satın Alma Kanunu (13/11/1440 H. tarihli M/128 sayılı Kraliyet Kararnamesiyle çıkarılan) Uygulama Yönetmeliği: Md. 128 (proje geçici kabulden itibaren en az bir yıl müteahhidin garantisinde kalır ve onarım yükümlülüğü vardır) ve Md. 101 (garanti işleri geciktiğinde kesin teminatın uzatılması); Eylül 2026'da yayımlanan ve yayımdan 120 gün sonra yürürlüğe girecek yeni Kamu İhale ve Satın Alma Kanunu'na dikkat edilmelidir. Medeni İşlemler Kanunu (29/11/1444 H. tarihli M/191), eser sözleşmesine ilişkin Md. 461 ve 466. Suudi Bina Yönetmeliği Uygulama Kanunu Uygulama Yönetmeliği Md. 29 (kaldırılamayan on yıllık sorumluluk).
💡 Pratik Örnek
Bir geliştirme şirketi, Dammam'da bir alışveriş merkezi inşası için 24.000.000 SAR bedelle bir müteahhitle sözleşme yaptı; sözleşme %5 teminat kesintisi (1.200.000 SAR) öngörüyordu: yarısı geçici kabulde, diğer yarısı 12 aylık kusur sorumluluğu döneminin sonunda iade edilecekti. Bu dönemde soğutma sistemindeki bir pompa arızalandı ve çatı yalıtımında sızıntı çıktı; müteahhide yazılı bildirim yapıldı, pompayı bir hafta içinde onardı ancak 15 günlük süre veren resmi ihtara rağmen sızıntıyı gidermedi. Bunun üzerine malik onarımı 85.000 SAR'a başka bir müteahhide yaptırıp teminattan düştü ve dönem sonunda kalan 515.000 SAR'ı iade etti. Müteahhit ve denetçi tasarımcı, gizli yapısal kusurlardan on yıl boyunca sorumlu kalır.
⚠️ Yaygın Hatalar
- ✗DLP'nin bitişini müteahhidin tüm sorumluluğunun sonu saymak; oysa gizli yapısal kusurlar için on yıllık sorumluluk devam eder ve kaldırılamaz.
- ✗Başlangıç tarihini, özellikle kısmi kabulde veya süresi kendi kabulünden başlayan eksik kalemlerde, net belirlememek.
- ✗Dönem bitmeden ve tüm eksikler kapanmadan teminatı veya banka teminat mektubunu iade etmek.
- ✗Sözlü bildirimle yetinmek; süreli yazılı ihtar, işi ilk müteahhidin masrafına başkasına yaptırmanın pratik ön şartıdır.
- ✗Tedarikçilerin ekipman garantilerini gözden kaçırmak ve dönem içindeki işletme ile bakımı bu garantilerin şartlarına uydurmamak.
🌍 Uluslararası Farklılıklar
FIDIC sözleşmelerinde buna Kusur Bildirim Süresi denir ve aksi belirtilmedikçe 365 gündür; İngiltere'deki JCT sözleşmelerinde Düzeltme Dönemi olarak geçer ve genellikle 12 aydır. BAE ve Mısır'da müteahhit ile mühendisin on yıllık sorumluluğu sözleşmesel dönemle birlikte devam eder. Türkiye'de taşınmaz eserlerdeki ayıplar, sözleşmesel dönemi aşan yasal zamanaşımı sürelerine tabidir. Genel desen aynıdır: işçilik kusurları için kısa bir dönem, yapısal kusurlar için daha uzun bir sorumluluk.
Sıkça Sorulan Sorular
Suudi inşaat sözleşmelerinde kusur sorumluluğu dönemi ne kadardır?▾
Özel sözleşmelerde taraflarca belirlenir; en yaygını geçici kabulden itibaren 12 aydır. Kamu inşaat sözleşmelerinde, Kamu İhale ve Satın Alma Kanunu Uygulama Yönetmeliği'ne göre geçici kabulden itibaren en az bir yıldır.
Müteahhidin sorumluluğu DLP bitince sona erer mi?▾
Hayır. Denetçi tasarımcı ve müteahhit, iskân belgesinden itibaren on yıl boyunca çökme ve yapının sağlamlığını tehdit eden gizli kusurlardan müteselsilen sorumludur. Bunu kaldıran veya sınırlayan her şart batıldır.
Müteahhit dönem içinde kusuru onarmayı reddederse ne yapmalıyım?▾
Makul bir süre veren yazılı ihtar gönderin; kusur giderilmezse Medeni İşlemler Kanunu ve sözleşme uyarınca iş, masrafı ilk müteahhide ait olmak üzere başkasına yaptırılabilir. Maliyet genellikle teminat kesintisinden veya banka teminatından karşılanır.
Kusur sorumluluğu dönemi ne zaman başlar?▾
Genellikle işlerin geçici kabulünden başlar; kamu sözleşmelerinde sonradan kabul edilen eksik kalemlerin süresi kendi kabullerinden başlar. Özel sözleşmelerde bunun açıkça yazılması tavsiye edilir.
DLP ile gizli kusur sigortası arasındaki fark nedir?▾
DLP, müteahhidin işçilik ve ekipman kusurlarını genellikle kısa bir süre boyunca giderme yönündeki sözleşmesel yükümlülüğüdür. Gizli kusur sigortası ise yapısal kusurları kapsayan, iskân belgesinden sonra yürürlüğe giren 10 yıllık zorunlu bir poliçedir.
