İnşaat ve GeliştirmeGaranti
Eş Anlamlılar: Ayıp Garantisi، Müteahhit Garantisi، Geliştirici Garantisi، Gizli Kusur Teminatı
Son güncelleme: 2026-09-25
Kısa Tanım
Gayrimenkulde garanti, satıcının, geliştiricinin veya müteahhidin kanundan ya da sözleşmeden doğan, mülkün değerini veya yararını azaltan kusurlardan arî olduğuna ve teslimden sonra belirli bir süre içinde ortaya çıkan kusurları onaracağına ya da tazmin edeceğine dair yükümlülüğüdür.
Genel Bakış
Gayrimenkulde garanti, satıcının, geliştiricinin veya müteahhidin kanundan ya da sözleşmeden doğan, mülkün değerini veya yararını azaltan kusurlardan arî olduğuna ve teslimden sonra belirli bir süre içinde ortaya çıkan kusurları onaracağına ya da tazmin edeceğine dair yükümlülüğüdür. Suudi hukukunda bu yalnızca geliştiricinin ticari bir vaadi değildir; kaynakları yasal ayıp garantisi, on yıllık yapısal sorumluluk, zorunlu sigorta ve tedarikçilerin ekipman garantileridir.
İlk kaynak Medeni İşlemler Kanunu'ndaki ayıp garantisidir: satıcı, bilmese bile mülkü değerini veya yararını azaltan her ayıba karşı tekeffül eder; alıcı sözleşmeyi feshedebilir ya da bedel indirimiyle mülkü tutabilir (Md. 338). Satıcı daha uzun süre üstlenmedikçe dava teslimden itibaren 180 gün sonra dinlenmez (Md. 344); satıcı ayıbı kasten gizlemedikçe garanti sözleşmeyle sınırlandırılabilir veya genişletilebilir (Md. 343). İkincisi, denetçi tasarımcı ile müteahhidin iskân belgesinden itibaren on yıl boyunca tam veya kısmi çökme ve yapının sağlamlığını tehdit eden gizli ayıplardan müteselsil sorumluluğudur; bunu kaldıran her şart batıldır (Suudi Bina Yönetmeliği Uygulama Kanunu Uygulama Yönetmeliği Md. 29). Üçüncüsü, Bakanlar Kurulu'nun 21/9/1439 H. tarihli (509) sayılı kararıyla kamu dışı projelerde müteahhitlere getirilen, 10 yıl süreli ve iskân belgesinden sonra yürürlüğe giren zorunlu gizli kusur sigortasıdır. Dördüncüsü, plan üzerinden satış projelerinde yeminli mali müşavirin, geliştirici gizli kusur sigortası sunmadıkça, kusur onarımı için inşaat maliyetinin %5'ini proje bitiminden sonra bir yıl tutmasıdır.
Uygulamada satın almadan önce garantinin neyi, ne kadar süreyle kapsadığını, garantörün kim olduğunu (geliştirici, müteahhit, sigortacı veya tedarikçi) ve talebin nasıl yapılacağını sorun. Klima, asansör ve su ısıtıcısı gibi ekipmanların garanti belgelerini saklayın; süreleri yapısal teminattan farklıdır.
⚖️ Yasal Dayanak
29/11/1444 H. tarihli (M/191) sayılı Kraliyet Kararnamesiyle çıkarılan Medeni İşlemler Kanunu: Md. 338 (satıcının ayıp garantisi ve alıcının seçimlikleri), Md. 343 (satıcı kasten gizlemedikçe garantinin sınırlandırılabilmesi veya genişletilebilmesi) ve Md. 344 (ayıp davasının dinlenmesi için 180 günlük süre). Suudi Bina Yönetmeliği Uygulama Kanunu Uygulama Yönetmeliği (Md. 29: denetçi tasarımcı ve müteahhidin iskân belgesinden itibaren on yıllık müteselsil sorumluluğu; muafiyet şartları batıl), 19/1/1441 H. tarihli (M/15) sayılı Kraliyet Kararnamesiyle değişik Kanun'un 8. maddesine dayanır. Kamu dışı projelerdeki müteahhitleri gizli kusurlara karşı sigortalamakla yükümlü kılan 21/9/1439 H. tarihli (509) sayılı Bakanlar Kurulu Kararı. Plan Üzerinden Satış ve Kiralama Kanunu (10/3/1445 H. tarihli M/44) Md. 14 ve Uygulama Yönetmeliği Md. 31.
💡 Pratik Örnek
Fahd, Riyad'da bir geliştiriciden 1.600.000 SAR'a yeni bir villa satın aldı. Teslimden dört ay sonra klima drenajlarından su sızdı ve alçı tavanlara zarar verdi; aynı gün fotoğraflarla geliştiriciye yazılı bildirim gönderdi, yani 180 günlük süre içinde kaldı ve geliştirici yaklaşık 18.000 SAR'lık hasarı kendi hesabına onardı. Altıncı yılda bir beton kirişte, mühendisin yapının sağlamlığını tehdit ettiğini değerlendirdiği bir çatlak belirdi; bu, iskân belgesinden itibaren on yıl içinde kaldığından Fahd, yapı ruhsatına bağlı gizli kusur poliçesini düzenleyen sigorta şirketine başvurdu; ayrıca denetçi tasarımcı ile müteahhide müteselsil sorumluluk kapsamında başvurma hakkı da saklıydı.
⚠️ Yaygın Hatalar
- ✗Garantinin yalnızca geliştiricinin broşüründe yazandan ibaret olduğunu sanmak ve yasal ayıp garantisini, on yıllık sorumluluğu ve zorunlu sigortayı gözden kaçırmak.
- ✗180 günlük süreyi yazılı ayıp bildirimi yapmadan geçirmek; satıcı daha uzun süre üstlenmedikçe bundan sonra dava dinlenmez.
- ✗Müteahhidi veya denetçi tasarımcıyı yapısal güvenlik sorumluluğundan muaf tutan bir şartı kabul etmek; bu şart kanunen batıldır.
- ✗Ekipman garanti belgelerini ve faturalarını saklamamak; bunların kaybı ücretsiz onarım hakkını yitirtebilir.
- ✗Kısa süreli ince işler garantisiyle uzun süreli yapısal teminatı karıştırmak ve birini diğerinin şartlarına göre talep etmek.
🌍 Uluslararası Farklılıklar
BAE ve Mısır'da medeni kanunlar, bina çökmesi ve güvenliği tehdit eden kusurlar için müteahhit ve mühendise on yıllık sorumluluk yükler. Türkiye'de Borçlar Kanunu taşınmaz eserlerdeki ayıpları daha kısa bir zamanaşımıyla düzenler; müteahhidin ağır kusuru halinde bu süre uzar. Dikkat çekici olan, Suudi Medeni İşlemler Kanunu'nun eser sözleşmesi bölümünde on yıllık sorumluluğa özgü bir madde içermemesidir; on yıllık sorumluluk Suudi Bina Yönetmeliği Uygulama Kanunu ve yönetmeliğinden gelir ve Fransa gibi pazarlarda da benzeri bulunan on yıllık zorunlu gizli kusur sigortasıyla desteklenir.
Sıkça Sorulan Sorular
Suudi Arabistan'da mülk alırken ayıp garantisinin süresi ne kadardır?▾
Satıcı daha uzun süre üstlenmedikçe veya hile yapmadıkça ayıp davası teslimden itibaren 180 gün sonra dinlenmez. Yapının sağlamlığını tehdit eden kusurlar ise iskân belgesinden itibaren on yıl boyunca denetçi tasarımcı ve müteahhidin sorumluluğundadır.
Gizli kusur sigortası zorunlu mu?▾
Evet. 1439 H. tarihli (509) sayılı Bakanlar Kurulu Kararı bunu kamu dışı projelerdeki müteahhitlere zorunlu kılmıştır ve Balady platformu yapı ruhsatı aktive edilmeden önce bunu arar. Süresi 10 yıldır ve iskân belgesinden sonra başlar.
Geliştirici ayıp garantisi vermeyeceğini şart koşabilir mi?▾
Satıcı ayıbı kasten gizlemedikçe ayıp garantisi sözleşmeyle sınırlandırılabilir. Ancak müteahhidi veya denetçi tasarımcıyı yapısal güvenlikten doğan on yıllık sorumluluktan muaf tutan her şart batıldır.
Plan üzerinden satış programının ayıp garantisiyle ilişkisi nedir?▾
Yeminli mali müşavir, proje bitiminden sonra bir yıl boyunca inşaat maliyetinin %5'ini emanet hesabında tutar; geliştirici bildirimden itibaren beş gün içinde onarıma başlamazsa REGA bu tutarı kusurları gidermek için kullanabilir. Geliştirici bunun yerine gizli kusur sigortası poliçesi sunabilir.
Garanti klimaları ve cihazları kapsar mı?▾
Cihazlar genellikle tedarikçinin veya üreticinin garantisi kapsamındadır ve süreleri yapısal teminattan farklıdır. Teslimde garanti belgelerini ve faturaları alıp saklamak gerekir.
