التمويل العقارينسبة الدين للدخل
مرادفات: نسبة الاستقطاع، نسبة عبء الدين، DBR، DTI
آخر تحديث: 2026-09-25
تعريف موجز
نسبة الدين إلى الدخل (نسبة الاستقطاع) هي نسبة مجموع الالتزامات الائتمانية الشهرية للمقترض إلى إجمالي دخله الشهري، وتستخدمها جهات التمويل لتقدير قدرته على السداد وتحديد الحد الأقصى للقسط الجديد الممكن منحه.
نظرة شاملة
نسبة الدين إلى الدخل (نسبة الاستقطاع) هي نسبة مجموع الالتزامات الائتمانية الشهرية للمقترض إلى إجمالي دخله الشهري، وتستخدمها جهات التمويل لتقدير قدرته على السداد وتحديد الحد الأقصى للقسط الجديد الممكن منحه.
في السعودية تضع «مبادئ الإقراض المسؤول للعملاء الأفراد» الصادرة عن البنك المركزي السعودي (تعميم رقم 465380000099 وتاريخ 2/9/1439هـ والمعدلة بالتعميم رقم 406940000001 وتاريخ 9/9/1439هـ) سقوفاً متدرجة حسب الدخل: لمن إجمالي دخله 15,000 ريال أو أقل لا تتجاوز الالتزامات كلها 55% من الدخل، وترتفع إلى 65% لمستفيدي منتجات التمويل العقاري المدعومة من وزارة الإسكان أو صندوق التنمية العقارية؛ ولمن دخله أكثر من 15,000 وأقل من 25,000 ريال يكون السقف 65%؛ ولمن دخله 25,000 ريال فأكثر تخضع الالتزامات لسياسة الممول مع تقييم إلزامي للقدرة على السداد. وفي الشريحتين الأوليين لا تتجاوز الالتزامات غير العقارية 45% من الدخل، ولا تتجاوز الالتزامات المرتبطة بالاستقطاع من الراتب 33.33% للموظف و25% للمتقاعد.
ولحساب النسبة قواعد مهمة: يُحتسب الراتب الإجمالي كاملاً، أما الدخل الآخر (كالإيجارات والأرباح) فيُحتسب نصف متوسطه الشهري إذا ثبت استمراره بكشف حساب لسنتين على الأقل، ولا يُحتسب الدعم الحكومي كحساب المواطن والضمان الاجتماعي، باستثناء الدعم السكني الموثق بعقود مع الوزارة أو الصندوق في التمويل العقاري. وتشمل الالتزامات كل التمويلات والقروض حتى من جهة العمل أو الأقارب، والحد الأدنى لسداد بطاقات الائتمان. وأفادت تقارير صحفية في سبتمبر 2025 بأن بنوكاً خفضت الاستقطاع في القروض العقارية الجديدة لمن يقل راتبه عن 15,000 ريال إلى 55% حتى للمدعومين، لذا يلزم التأكد من سياسة الجهة وقت التقديم.
⚖️ الأساس النظامي
مبادئ الإقراض المسؤول للعملاء الأفراد الصادرة بتعميم البنك المركزي السعودي رقم 465380000099 وتاريخ 2/9/1439هـ (17 مايو 2018)، والمعدلة في المادتين 14/ج و15/ج بالتعميم رقم 406940000001 وتاريخ 9/9/1439هـ: المادة 13 (حساب الالتزامات ومنها الحد الأدنى للبطاقات وهامش احتياطي للتمويل المتغير)، والمادة 14 (حساب الدخل)، والمواد 15 و16 و17 (سقوف الاستقطاع حسب شرائح الدخل). وتلزم المادة 13 من اللائحة التنفيذية لنظام التمويل العقاري الممول بالتحقق من ملاءة المستهلك وقدرته على السداد.
💡 مثال تطبيقي
موظف في القصيم راتبه الإجمالي 12,000 ريال، ويحصل على إيجار شقة صغيرة بمتوسط 4,000 ريال شهرياً موثق بكشوف حساب لسنتين، ويتلقى دعماً من حساب المواطن. يُحتسب دخله: 12,000 + نصف الإيجار 2,000 = 14,000 ريال، ولا يُحتسب دعم حساب المواطن. شريحته 15,000 ريال فأقل، فسقف التزاماته 55% = 7,700 ريال. لديه قسط سيارة 1,500 ريال (نحو 10.7% من دخله، دون حد 45% للالتزامات غير العقارية)، فالمتاح للقسط العقاري 6,200 ريال، أي تمويل بنحو 1,009,600 ريال بمعدل 5.5% لمدة 25 سنة. ولو كان مستفيداً من الدعم السكني وطبّق الممول سقف 65% (9,100 ريال) لارتفع المتاح إلى 7,600 ريال، مع بقاء حدود نسبة التمويل إلى القيمة وسياسة الجهة.
⚠️ أخطاء شائعة
- ✗الاعتقاد بأن الحد الأقصى 65% للجميع، مع أنه متدرج: 55% لمن دخله 15,000 ريال فأقل (مع استثناء للمدعومين)، و65% للشريحة الوسطى، وسياسة الممول لمن دخله 25,000 ريال فأكثر.
- ✗احتساب الدخل الإضافي كاملاً، بينما يُحتسب نصف متوسطه فقط وبشرط إثبات استمراره.
- ✗إدخال دعم حساب المواطن أو الضمان الاجتماعي ضمن الدخل، وهو غير محتسب.
- ✗إغفال الحد الأدنى لسداد بطاقات الائتمان والقروض من الأقارب أو جهة العمل ضمن الالتزامات.
- ✗الافتراض أن كل بنك يطبق السقف الأعلى المسموح، مع أن الجهات قد تطبق نسباً أقل بحسب سياستها.
🌍 فروقات دولية
تستخدم معظم الأسواق مؤشراً مشابهاً: ففي الإمارات يضع المصرف المركزي سقفاً لعبء الدين إلى الدخل، وفي الولايات المتحدة تعتمد المؤسسات نسبة DTI مرجعية في معايير القروض المؤهلة، وفي أوروبا تطبق دول عدة حدوداً احترازية على الدين أو خدمة الدين إلى الدخل. أما تركيا ومصر فتعتمد البنوك غالباً على سياسات داخلية وتعليمات عامة. تتميز السعودية بسقوف متدرجة حسب شريحة الدخل، وبقواعد تفصيلية لما يُحتسب من الدخل ومن الالتزامات.
أسئلة شائعة
كم نسبة الاستقطاع المسموحة للتمويل العقاري في السعودية؟▾
وفق مبادئ الإقراض المسؤول: 55% من إجمالي الدخل لمن دخله 15,000 ريال فأقل (65% لمستفيدي الدعم السكني)، و65% لمن دخله بين 15,000 و25,000 ريال، ووفق سياسة الممول لمن دخله 25,000 ريال فأكثر.
هل يُحتسب دخل الإيجار في نسبة الدين إلى الدخل؟▾
نعم، يُحتسب نصف متوسطه الشهري إذا أمكن التحقق من استمراره بكشف حساب لسنتين على الأقل أو بوثائق رسمية.
هل يدخل حساب المواطن ضمن الدخل؟▾
لا، لا يُحتسب الدعم الحكومي كحساب المواطن والضمان الاجتماعي، ويستثنى الدعم السكني الموثق بعقود مع وزارة الإسكان أو صندوق التنمية العقارية في التمويل العقاري.
ما الالتزامات التي تُحسب في النسبة؟▾
كل الالتزامات الائتمانية الشهرية: التمويلات لدى البنوك وشركات التمويل والجهات الحكومية، والقروض من جهة العمل أو الأقارب، والحد الأدنى لسداد كل بطاقة ائتمان.
ماذا يحدث إذا تجاوزت النسبة الحد بسبب ارتفاع تكلفة التمويل المتغير؟▾
تلزم مبادئ الإقراض المسؤول الممول بإعادة جدولة فترات السداد دون إضافة تكلفة تؤدي إلى تجاوز الحدود، لأنه مسؤول عن تجاوز النسبة الناتج عن تغير تكلفة الأجل.
