Amlakire
Mülk Yönetimi

Kiracı Devir Hızı

Eş Anlamlılar: Kiracı Sirkülasyonu، Kiracı Değişim Oranı، Ayrılış Oranı

Son güncelleme: 2026-09-25

Kısa Tanım

Kiracı devir hızı, belirli bir dönemde (genellikle bir yıl) mülkten ayrılan kiracıların ortalama kiralı birim sayısına oranıdır; ayrılışların ortalama kiralı birimlere bölünüp 100 ile çarpılmasıyla hesaplanır.

Genel Bakış

Kiracı devir hızı, belirli bir dönemde (genellikle bir yıl) mülkten ayrılan kiracıların ortalama kiralı birim sayısına oranıdır; ayrılışların ortalama kiralı birimlere bölünüp 100 ile çarpılmasıyla hesaplanır. Kiracı tutmanın tersi yönde hareket eder: devir hızı arttıkça işletme maliyetleri artar ve gelir dalgalanır. Her devrin bileşik bir maliyeti vardır: kirasız boş süre, boya, temizlik ve onarım gibi hazırlık işleri, REGA ilan lisansıyla pazarlama, yeni sözleşme için aracılık komisyonu ve yeni sözleşmenin Ejar belgelendirme ücreti (konutta sözleşme yılı başına 125 SAR; ticaride ilk yıl 200 SAR, her ek yıl 400 SAR), buna yönetim zamanı da eklenir. Bu nedenle yüksek devir hızı; hizmet, fiyatlama veya mülkün hedef kiracı kitlesine uygunluğunda bir sorunun işaretidir. Suudi Arabistan'da devir denklemi özellikle Riyad'da değişmiştir: Eylül 2025'ten önce bazı malikler kiracı değişikliğini kirayı artırma fırsatı olarak görürdü; şimdi ise daha önce kiralanmış boş birimin kirası son Ejar sözleşmesine sabittir ve yıllık artışlar beş yıl dondurulmuştur; kiraya verenin sabit değere itiraz edebileceği sınırlı haller dışında her devir neredeyse fiyat kazancı olmayan saf bir maliyettir. Diğer şehirlerde ise en az 60 gün önceden bildirim yapılmadıkça otomatik yenileme, istenmeyen devri azaltır.

Yasal Dayanak

Devir maliyetlerini birkaç hukuk kuralı belirler: REGA denetimindeki Ejar platformunun belgelendirme ücretleri; kiralama aracılık komisyonunu yazılı olarak aksi kararlaştırılmadıkça ilk yıl kirasının %2,5'i olarak belirleyen Emlak Aracılık Kanunu'nun (30/11/1443H tarihli M/130) 14. maddesi; ve her emlak ilanı için ilan lisansı şartı. Riyad'da 25 Eylül 2025'te ilan edilen hükümler daha önce kiralanmış boş birimlerin kirasını son sözleşmeye sabitler; ancak mevcut sözleşmeler dışında, birim kira değerini etkileyen esaslı yapısal tadilat görmüşse veya son sözleşme 2024'ten önce yapılmışsa kiraya verene itiraz hakkı tanır.

Kaynaklar

Pratik Örnek

Riyad'daki 60 daireli bir site bir yılda 18 kiracı kaybeder; devir hızı %30'dur. Ortalama kira yıllık 40.000 SAR'dır. Her ayrılışın maliyeti: bir buçuk aylık boşluk (5.000 SAR), hazırlık 3.000 SAR, ilk yıl kirasının %2,5'i komisyon (1.000 SAR) ve 125 SAR belgelendirme ücreti; toplam 9.125 SAR. Yıllık devir maliyeti = 18 × 9.125 = 164.250 SAR. Daha iyi bakım ve iletişimle devir hızı %15'e (9 ayrılış) düşürülse malik, hiçbir kira artışı olmadan yılda 82.125 SAR tasarruf eder; zaten dondurma süresince Riyad'da kira artışı mümkün değildir.

Yaygın Hatalar

  • ✗Devir maliyeti olarak yalnızca komisyonu hesaplayıp boşluk, hazırlık ve yönetim zamanını göz ardı etmek.
  • ✗Ayrılan kiracılara neden ayrıldıklarını sormamak; sorunu çözmek için en değerli kaynağı kaybetmek.
  • ✗Riyad'da: daha önce kiralanmış boş birimin kirası son sözleşmeye sabitken kiracı değişikliğinin kira artışına izin verdiğini varsaymak.
  • ✗Kasıtlı devri (ödeme yapmayan kiracının değiştirilmesi) istenmeyen devirle (iyi bir kiracının ayrılması) karıştırmak.
  • ✗Pazarlama ve hazırlığı erkenden planlamak yerine yenilememe bildirimlerini son günlere bırakmak.

Uluslararası Farklılıklar

Devir hızı dünya genelinde yaygın bir mülk yönetimi göstergesidir; genellikle küçük dairelerde ve öğrenci konutlarında yüksek, villa ve aile birimlerinde düşüktür. Kiracı değişince yeniden fiyatlamaya izin veren piyasalarda bazı malikler devri kira artırma fırsatı olarak görür; bazı Avrupa ve ABD şehirlerindeki kira istikrarı rejimleri ise bunu sınırlar. Riyad, Eylül 2025'ten beri dondurmanın boş birimin kendisini de kapsaması ve kirasını Ejar'a kayıtlı son sözleşmeye bağlamasıyla öne çıkar; bu da devri neredeyse saf bir maliyet haline getirir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kiracı devir hızı nasıl hesaplanır?▾
Yıl içinde ayrılan kiracı sayısı ortalama kiralı birim sayısına bölünüp 100 ile çarpılır; 80 birimden 12 ayrılış %15 devir hızı demektir.
Devir malike neye mal olur?▾
Kirasız boş günler, hazırlık işleri, pazarlama, aracılık komisyonu ve yeni sözleşmenin Ejar belgelendirme ücreti; toplam, boşluk süresine, birimin durumuna ve piyasaya göre değişir.
Riyad'da yeni kiracı girdiğinde kira artırılabilir mi?▾
Kural olarak hayır. Daha önce kiralanmış boş birimin kirası son Ejar sözleşmesine sabittir; ancak kiraya veren esaslı yapısal tadilat veya son sözleşmenin 2024'ten önce yapılmış olması gibi belirli hallerde itiraz edebilir.
Normal devir hızı nedir?▾
Kanuni bir rakam yoktur; mülk türüne, kiracı profiline ve şehre göre değişir. Önemli olan, oranı mülkün kendi geçmişiyle ve benzer mülklerle karşılaştırmak ve ayrılış sebeplerini analiz etmektir.
Devir hızı nasıl azaltılır?▾
Bakımı hızlandırarak, 60 günlük yenilememe bildirim tarihinden önce kiracılarla iletişime geçerek, tekrarlayan şikayetleri çözerek, adil fiyatlama yaparak ve baştan uygun kiracılar seçerek.

Diğer Dillerde

Arapça
معدل دوران المستأجرين

معدل دوران المستأجرين هو نسبة المستأجرين الذين يغادرون العقار خلال فترة محددة (عادةً سنة) إلى متوسط عدد الوحدات المؤجرة، ويُحسب بقسمة عدد حالات المغادرة على متوسط الوحدات المؤجرة مضروباً في 100.

İngilizce
Tenant Turnover

Tenant turnover is the share of tenants who leave a property during a given period (usually a year) relative to the average number of leased units, calculated as move-outs divided by average leased units times 100.

Türkçe
Kiracı Devir Hızı

Kiracı devir hızı, belirli bir dönemde (genellikle bir yıl) mülkten ayrılan kiracıların ortalama kiralı birim sayısına oranıdır; ayrılışların ortalama kiralı birimlere bölünüp 100 ile çarpılmasıyla hesaplanır.

İlgili Terimler

Kiracı Tutma

Kiracı tutma, mevcut kiracıları değiştirmek yerine elde tutmayı ve sözleşmelerini yenilemeyi amaçlayan politika ve uygulamaların bütünüdür; genellikle yenileme oranıyla ölçülür: yenilenen sözleşmeler, dönem içinde süresi dolan sözleşmelere bölünür.

Boşluk Oranı

Boşluk oranı, belirli bir dönemde bir mülk veya portföydeki kiralanabilir birimlerin toplamı içinde kiralanmamış birimlerin payıdır; boş birimlerin toplam birimlere bölünüp 100 ile çarpılmasıyla ya da daha hassas olarak gün bazında, tüm birimlerin toplam boş gün sayısının toplam kullanılabilir güne bölünmesiyle hesaplanır.

← Sözlüğe Dön
Amlakire

Amlakire Hakkında

Amlakire, kira yönetimi, bakım ve raporlama konularında emlak ofislerini ve mülk sahiplerini yüksek verimle destekleyen, sözleşme verilerini Ejar platformunda belgelenmeye hazırlayan ve Krallık düzenlemeleriyle uyumlu, kapsamlı bir Suudi gayrimenkul yönetim sistemidir.

Daha Fazla→