معدل دوران المستأجرين
مرادفات: دوران المستأجرين، معدل المغادرة، تبدّل المستأجرين، Tenant Turnover
آخر تحديث: 2026-09-25
تعريف موجز
معدل دوران المستأجرين هو نسبة المستأجرين الذين يغادرون العقار خلال فترة محددة (عادةً سنة) إلى متوسط عدد الوحدات المؤجرة، ويُحسب بقسمة عدد حالات المغادرة على متوسط الوحدات المؤجرة مضروباً في 100.
نظرة شاملة
الأساس النظامي
تتأثر تكلفة الدوران بعدة قواعد نظامية: رسوم توثيق العقود في منصة إيجار التي تشرف عليها الهيئة العامة للعقار؛ والمادة الرابعة عشرة من نظام الوساطة العقارية (م/130 وتاريخ 30/11/1443هـ) التي تحدد عمولة الوساطة في الإيجار بنسبة 2.5% من إيجار السنة الأولى ما لم يُتفق كتابةً على غير ذلك؛ واشتراط ترخيص إعلان لكل إعلان عقاري. وفي الرياض، تثبّت الأحكام المعلنة في 25 سبتمبر 2025 أجرة الوحدات الشاغرة التي سبق تأجيرها على آخر عقد، مع حق المؤجر في الاعتراض في غير العقود القائمة إذا خضعت الوحدة لترميمات إنشائية أو هيكلية جوهرية أثّرت في قيمتها الإيجارية، أو إذا أُبرم آخر عقد قبل عام 2024.
مثال تطبيقي
مجمع في الرياض من 60 شقة، غادره خلال السنة 18 مستأجراً، فمعدل الدوران 30%. متوسط إيجار الشقة 40,000 ريال سنوياً. تكلفة كل حالة: شهر ونصف شغور (5,000 ريال)، وتجهيز 3,000 ريال، وعمولة 2.5% من إيجار السنة الأولى (1,000 ريال)، ورسم توثيق 125 ريالاً، أي 9,125 ريالاً. إجمالي تكلفة الدوران السنوية = 18 × 9,125 = 164,250 ريالاً. ولو خُفّض الدوران إلى 15% (9 حالات) بتحسين الصيانة والتواصل، لوفّر المالك 82,125 ريالاً سنوياً دون أي زيادة في الإيجار، وهي زيادة غير متاحة أصلاً في الرياض خلال فترة الإيقاف.
أخطاء شائعة
- ✗حساب تكلفة الدوران بالعمولة فقط وإغفال الشغور والتجهيز ووقت الإدارة.
- ✗عدم سؤال المستأجرين المغادرين عن سبب المغادرة، فيضيع أهم مصدر لمعالجة المشكلة.
- ✗في الرياض: افتراض أن تغيير المستأجر يتيح رفع الإيجار، مع أن أجرة الوحدة الشاغرة التي سبق تأجيرها مثبتة على آخر عقد.
- ✗الخلط بين الدوران المقصود (استبدال مستأجر متعثر) والدوران غير المرغوب (مغادرة مستأجر جيد).
- ✗ترك إشعارات عدم التجديد حتى الأيام الأخيرة بدلاً من التخطيط المبكر للتسويق والتجهيز.
فروقات دولية
معدل الدوران مؤشر شائع في إدارة الأملاك عالمياً، ويكون عادةً أعلى في الشقق الصغيرة ومساكن الطلاب وأقل في الفلل والوحدات العائلية. وفي الأسواق التي تسمح بإعادة تسعير الوحدة عند تغيير المستأجر قد يرى بعض الملاك في الدوران فرصة لرفع الإيجار، بينما تحدّ أنظمة تثبيت الإيجار في بعض المدن الأوروبية والأمريكية من ذلك. وتتميز الرياض منذ سبتمبر 2025 بأن التثبيت يشمل الوحدة الشاغرة نفسها بربط أجرتها بآخر عقد مسجل في إيجار، ما يجعل الدوران تكلفة صافية تقريباً.
