Kiracı Tutma
Eş Anlamlılar: Kiracı Elde Tutma، Sözleşme Yenileme Oranı، Kiracı Sadakati
Son güncelleme: 2026-10-05
Kısa Tanım
Kiracı tutma, mevcut kiracıları değiştirmek yerine elde tutmayı ve sözleşmelerini yenilemeyi amaçlayan politika ve uygulamaların bütünüdür; genellikle yenileme oranıyla ölçülür: yenilenen sözleşmeler, dönem içinde süresi dolan sözleşmelere bölünür.
Genel Bakış
Yasal Dayanak
Kiracı tutma politikaları, REGA denetimindeki Ejar platformu üzerinden uygulanan yenileme kurallarına bağlıdır: taraflardan biri sürenin bitiminden en az 60 gün önce bildirimde bulunmadıkça otomatik yenileme ve en az 90 gün önce kira düzenleme talebi. Riyad'da 3/4/1447H (25 Eylül 2025) tarihinde ilan edilen hükümler yıllık kira artışlarını beş yıl dondurmuş ve kiraya verenin yenilemeyi reddetmesini belirli hallerle sınırlamıştır; ihlallerde birimin 12 aylık kirasına kadar para cezası öngörülür ve bunlara Emlak Aracılık Kanunu'nun (M/130) 20. maddesine göre kurulan komisyonlar bakar. Özel hüküm bulunmayan hallerde Medeni İşlemler Kanunu (M/191) uygulanır.
Pratik Örnek
Riyad'da yıllık 55.000 SAR'a kiralanan bir dairenin sözleşmesinin bitimine dört ay kala kiracı, salon kliması sürekli arızalandığı için yenilememeyi düşündüğünü yöneticiye söyler. Yönetici ayrılışın maliyetini hesaplar: beklenen iki aylık boşluk (yaklaşık 9.167 SAR), hazırlık ve boya 4.000 SAR, aracıyla sözleşme yapan taraf malikse ilk yıl kirasının %2,5'i aracılık komisyonu (1.375 SAR) ve malikin üstlendiği 125 SAR belgelendirme ücreti — toplam yaklaşık 14.667 SAR; boş birimin kirası son sözleşmeye sabitlendiği için yeni kiracıya kirayı artırmak da mümkün değildir. Klimayı değiştirmek ise 3.500 SAR'dır. Malik klimayı bildirim tarihinden önce değiştirir, kiracı kalır ve sözleşme otomatik yenilenir.
Yaygın Hatalar
- ✗Yenilememe bildirimini beklemek yerine 60 günlük bildirim tarihinden yeterince önce kiracıyla iletişime geçmemek.
- ✗Tutma kararını yalnızca kira farkına dayandırıp boşluk, hazırlık, komisyon ve belgelendirme maliyetlerini göz ardı etmek.
- ✗Riyad'da: kiracı değişikliğinin kira artışına izin verdiğini varsaymak — daha önce kiralanmış boş birimin kirası son Ejar sözleşmesine sabittir.
- ✗Riyad'da belirlenen hallerin dışındaki sebeplerle yenilemeyi reddetmek; kiraya veren birimin 12 aylık kirasına kadar para cezasıyla karşılaşabilir.
- ✗Yeni kiracı çekmeye odaklanırken düzenli ödeme yapan güvenilir kiracıları ihmal etmek.
Uluslararası Farklılıklar
Kira artışlarını veya sözleşme feshini kısıtlayan piyasalarda — kira istikrarı yasaları olan bazı Avrupa ve ABD şehirleri gibi — kiracıyı tutmak kural haline gelir. Dubai'de kira artırma hakkı resmi bir kira endeksine bağlıdır ve yenilemeden önce bildirim gerekir; Türkiye'de ise yenilemede konut kira artışının tavanı ortalama enflasyona bağlıdır. Riyad, Eylül 2025'ten beri mevcut ve yeni sözleşmeleri kapsayan beş yıllık dondurma ve yenileme reddine getirilen sınırlarla en kısıtlayıcı piyasalardan biri haline gelmiştir.
