Mülk TürleriKonut Mülkü
Eş Anlamlılar: Konut، Mesken، Konut Gayrimenkulü
Son güncelleme: 2026-09-25
Kısa Tanım
Konut mülkü, daire, villa, dubleks, stüdyo ve müstakil ev gibi bireylerin ve ailelerin sürekli ikameti için tasarlanmış ve ruhsatlandırılmış her türlü gayrimenkuldür; bu nitelik, içinde insanların yaşamasından değil, imar planı ve yapı ruhsatında onaylanan kullanım amacından doğar.
Genel Bakış
Konut mülkü, daire, villa, dubleks, stüdyo ve müstakil ev gibi bireylerin ve ailelerin sürekli ikameti için tasarlanmış ve ruhsatlandırılmış her türlü gayrimenkuldür; bu nitelik, içinde insanların yaşamasından değil, imar planı ve yapı ruhsatında onaylanan kullanım amacından doğar. Suudi Bina Yönetmeliği'nde (SBC 201) Konut kullanım grubuna (R) karşılık gelir; ofisler, dükkânlar ve depolar ise başka kullanım gruplarına girer.
Suudi Arabistan'da bu sınıflandırmanın doğrudan hukuki ve mali sonuçları vardır. Konutun kiraya verilmesi, KDV Uygulama Yönetmeliği'nin 30. maddesi uyarınca KDV'den istisnadır; ancak otel, hizmetli konaklama veya ziyaretçilerin geçici konaklaması için tasarlanmış binalar bu istisnanın dışındadır. Kira sözleşmesi, Genel Emlak Otoritesi'nin (REGA) denetimindeki Ejar platformunda sözleşme yılı başına 125 SAR ücretle kaydedilir ve kayıtlı birleşik konut kira sözleşmesi icra belgesi niteliğindedir. Satışta KDV yoktur; bunun yerine %5 Gayrimenkul İşlem Vergisi (RETT) uygulanır ve devlet, hak sahibi vatandaşın ilk konutunun değerinin 1.000.000 SAR'a kadar olan kısmının vergisini üstlenir. Bina, üç veya daha fazla malike ait bağımsız birimlere ayrılmışsa Gayrimenkul Birimlerinin Mülkiyeti, Ayrılması ve Yönetimi Kanunu uygulanır ve bir malikler birliği kurulması zorunludur. Riyad'da konut ve ticari kiralardaki yıllık artışlar 25 Eylül 2025'ten itibaren beş yıl süreyle dondurulmuştur.
Uygulamada konut niteliği, malikin mülkle neler yapabileceğini belirler: belediyelerin ofis şartları ofisleri ticari veya karma kullanıma ayrılmış alanlarla sınırlar, turistlere gecelik kiralama için Turizm Bakanlığı'ndan izin gerekir ve karma kullanımlı binalarda istisna kapsamındaki konut kirası, %15 KDV'ye tabi dükkân kirasından ayrılmalıdır. Bu nedenle satın alma, kiralama veya kullanım değişikliği kararları tapu senedi ve yapı ruhsatındaki onaylı kullanımın kontrol edilmesiyle başlamalıdır.
⚖️ Yasal Dayanak
Konut mülkü; konut binalarını R kullanım grubuna yerleştiren 26/4/1438H tarihli (M/43) sayılı Kraliyet Kararnamesi ile çıkarılan Suudi Bina Yönetmeliği Uygulama Kanunu'na, konut kiralamasını istisna tutan 2/11/1438H tarihli (M/113) sayılı Kraliyet Kararnamesi ile çıkarılan KDV Kanunu ve Uygulama Yönetmeliği'nin 30. maddesine, 19/3/1446H tarihli (M/84) sayılı Kraliyet Kararnamesi ile çıkarılan Gayrimenkul İşlem Vergisi Kanunu'na (%5), 2/7/1441H tarihli (M/85) sayılı Kraliyet Kararnamesi ile çıkarılan Gayrimenkul Birimlerinin Mülkiyeti, Ayrılması ve Yönetimi Kanunu'na ve 29/11/1444H tarihli (M/191) sayılı Kraliyet Kararnamesi ile çıkarılan Medeni İşlemler Kanunu'nun kira hükümlerine dayanır. Kira sözleşmeleri REGA denetimindeki Ejar platformunda kaydedilir.
💡 Pratik Örnek
Saad, Riyad'da bir mahallede karma kullanımlı bir binanın sahibidir: zemin kattaki dükkân bir restorana yıllık 60.000 SAR'a, üstteki altı dairenin her biri yıllık 48.000 SAR'a kiralanmıştır. Vergilendirilebilir teslimleri eşiği aştığı için Saad KDV mükellefidir; bu yüzden %15 KDV'yi yalnızca dükkân kirasına ekler (9.000 SAR) ve kira 69.000 SAR olur; daire kiraları istisna kapsamındaki konut kiraları olduğundan bunlara KDV eklemez. Dükkân sözleşmesini Ejar'da ilk yıl için 200 SAR'a, her daire sözleşmesini yıllık 125 SAR'a kaydeder. 2026'daki yenilemede daire kiralarını %10 artırmak istedi; ancak Riyad'da 25 Eylül 2025'ten itibaren yıllık kira artışlarını beş yıl donduran karar buna izin vermediğinden sözleşmeleri aynı kirayla yeniledi.
⚠️ Yaygın Hatalar
- ✗İnsanların yaşadığı her mülkün hukuken konut olduğunu varsaymak — belirleyici olan fiili kullanım değil, imar planı ve yapı ruhsatında onaylanan kullanımdır.
- ✗Daire veya villa kirasına %15 KDV eklemek — konut kiraları istisnadır; vergiye tabi olan oteller, hizmetli konaklama ve ziyaretçilerin geçici konaklamasıdır.
- ✗Konut kira sözleşmesini Ejar'a kaydetmemek — 1438H tarihli (292) sayılı Bakanlar Kurulu Kararı uyarınca kayıtsız sözleşme idari ve yargısal sonuç doğurmaz.
- ✗Bir daireyi ruhsatsız olarak ofise dönüştürmek veya turistlere gecelik kiralamak — ofisler ticari ya da karma kullanımlı alanlarda ruhsatlandırılır, turistik kiralama ise Turizm Bakanlığı izni gerektirir.
- ✗Satışta KDV ile Gayrimenkul İşlem Vergisini karıştırmak — konut satışı KDV'ye değil %5 RETT'e tabidir.
🌍 Uluslararası Farklılıklar
Konut ile konut dışı ayrımı çoğu piyasada bulunur, ancak sonuçları farklıdır. KDV uygulayan Körfez ülkelerinde konut kirası genellikle ticari kiraya göre daha hafif bir vergi muamelesi görür ve BAE kira sözleşmelerinin tescilini her emirlikteki yerel sistemlerle düzenler. Türkiye'de Borçlar Kanunu, kiracıyı koruyan konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü hükümler içerir. Mısır'da istisnai kira kanunlarına tabi eski sözleşmeler, Medeni Kanun'a tabi yeni sözleşmelerden hâlâ farklıdır. Suudi Arabistan ise vergi istisnasını, zorunlu elektronik kaydı ve icra gücünü Ejar platformu aracılığıyla tek bir sistemde birleştirmesiyle öne çıkar.
Sıkça Sorulan Sorular
Suudi Arabistan'da konut kirası KDV'ye tabi midir?▾
Hayır. Konut kiralaması, KDV Uygulama Yönetmeliği'nin 30. maddesi uyarınca istisnadır. Oteller, hizmetli daireler ve ziyaretçilerin geçici konaklaması için tasarlanmış binalar istisna dışındadır ve %15 KDV'ye tabidir.
Ejar'da konut kira sözleşmesi kayıt ücreti ne kadardır?▾
Konut kira sözleşmesinin kayıt ücreti sözleşme yılı başına 125 SAR'dır. Taraflardan biri bitişten en az 60 gün önce yenilememe bildirimi göndermedikçe sözleşme kendiliğinden yenilenir.
Suudi Arabistan'da konut satın alırken hangi vergi ödenir?▾
İşlem değerinin %5'i oranında Gayrimenkul İşlem Vergisi uygulanır; satışta KDV alınmaz. Hak sahibi vatandaşlar için devlet, Sakani programı şartlarına göre ilk konut değerinin 1.000.000 SAR'a kadar olan kısmının vergisini üstlenir.
Konut mülkü ticari kullanıma dönüştürülebilir mi?▾
Yalnızca malikin kararıyla olmaz; onaylı imar planı ve yerel yapı kuralları yeni kullanıma izin vermeli ve belediye onayları ile ruhsatları alınmalıdır. Bağımsız birimlere ayrılmış ortak mülkiyetli binalarda, Gayrimenkul Birimleri Kanunu ayrıca kullanım değişikliği için malikler genel kurulunun onayını şart koşar.
Konut kira sözleşmesi icra belgesi midir?▾
Evet. Ejar'da kayıtlı birleşik konut kira sözleşmesi, ayrıca dava açmadan doğrudan İcra Mahkemesi'ne sunulabilen bir icra belgesidir. 3/11/1447H tarihli (M/237) sayılı Kraliyet Kararnamesi ile çıkarılan yeni İcra Kanunu'nun Ekim 2026 sonu civarında yürürlüğe girmesi beklenmektedir.
