أملاكي العقارية
أنواع العقارات

العقار السكني

مرادفات: عقار سكني، الوحدات السكنية، المسكن، العقارات السكنية

آخر تحديث: 2026-09-25

تعريف موجز

العقار السكني هو كل عقار مُعدّ ومرخَّص للسكن الدائم للأفراد والأسر، كالشقق والفلل والدوبلكسات والاستوديوهات والمنازل المستقلة، ويُحدَّد وصفه بالاستخدام المعتمد له في المخطط ورخصة البناء لا بمجرد سكن الناس فيه.

نظرة شاملة

العقار السكني هو كل عقار مُعدّ ومرخَّص للسكن الدائم للأفراد والأسر، كالشقق والفلل والدوبلكسات والاستوديوهات والمنازل المستقلة، ويُحدَّد وصفه بالاستخدام المعتمد له في المخطط ورخصة البناء لا بمجرد سكن الناس فيه. ويقابله في كود البناء السعودي (SBC 201) مجموعة الإشغال السكني (R)، بينما تقع المكاتب والمحلات والمستودعات في مجموعات إشغال أخرى. يترتب على هذا الوصف في السعودية أثر نظامي ومالي مباشر: فتأجير العقار السكني معفى من ضريبة القيمة المضافة وفق المادة (30) من اللائحة التنفيذية لنظام الضريبة، ما لم يكن فندقاً أو إقامة مخدومة أو مبنى معداً لإقامة الزوار المؤقتة. ويوثَّق عقد إيجاره في منصة إيجار التابعة للهيئة العامة للعقار برسوم 125 ريالاً عن كل سنة تعاقدية، ويُعد العقد السكني الموحد الموثق سنداً تنفيذياً. أما بيعه فلا تُفرض عليه ضريبة القيمة المضافة بل ضريبة التصرفات العقارية بنسبة 5%، وتتحمل الدولة عن المواطن المستحق الضريبة عن مبلغ لا يزيد على مليون ريال من قيمة مسكنه الأول. وإذا كان المبنى مفرزاً إلى وحدات يملكها ثلاثة ملاك فأكثر خضع لنظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها ولزم تأسيس جمعية ملاك. وفي الرياض جُمّدت الزيادة السنوية في إيجارات العقارات السكنية والتجارية خمس سنوات اعتباراً من 25 سبتمبر 2025. عملياً، يحدد الوصف السكني ما يجوز فعله بالعقار: فاشتراطات المكاتب البلدية تحصر المكاتب في المواقع المخصصة للاستخدام التجاري أو المختلط، والتأجير اليومي للسياح يحتاج تصريحاً من وزارة السياحة، وفي المباني المختلطة يُفصل الإيجار السكني المعفى عن إيجار المحلات الخاضع لنسبة 15%. لذلك يبدأ أي قرار شراء أو تأجير أو تحويل استخدام بالتحقق من الاستخدام المعتمد في الصك ورخصة البناء.

الأساس النظامي

يستند وصف العقار السكني وأحكامه إلى نظام تطبيق كود البناء السعودي الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/43) وتاريخ 26/4/1438هـ الذي يُصنّف المباني السكنية ضمن مجموعة الإشغال (R)، ونظام ضريبة القيمة المضافة الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/113) وتاريخ 2/11/1438هـ والمادة (30) من لائحته التنفيذية التي تعفي تأجير العقار السكني، ونظام ضريبة التصرفات العقارية الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/84) وتاريخ 19/3/1446هـ (نسبة 5%)، ونظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/85) وتاريخ 2/7/1441هـ، وأحكام الإيجار في نظام المعاملات المدنية الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/191) وتاريخ 29/11/1444هـ. وتوثَّق عقود الإيجار في منصة إيجار تحت إشراف الهيئة العامة للعقار.

المصادر

مثال تطبيقي

يملك سعد عمارة مختلطة في حي بالرياض: في الدور الأرضي محل مؤجر لمطعم بـ 60,000 ريال سنوياً، وفوقه ست شقق تؤجَّر الواحدة بـ 48,000 ريال سنوياً. سعد مسجل في ضريبة القيمة المضافة لأن إيراداته الخاضعة تتجاوز الحد، لذلك يضيف 15% على إيجار المحل فقط (9,000 ريال) فيصبح 69,000 ريال، بينما لا يضيف أي ضريبة على إيجار الشقق لأنها سكنية معفاة. يوثّق عقد المحل في إيجار برسوم 200 ريال للسنة الأولى، وكل عقد شقة برسوم 125 ريالاً للسنة. وعند التجديد في 2026 أراد رفع إيجار الشقق 10%، لكن قرار تجميد الزيادة السنوية في الرياض لخمس سنوات منذ 25 سبتمبر 2025 يمنعه من ذلك، فجدد بالأجرة نفسها.

أخطاء شائعة

  • ✗افتراض أن كل عقار يسكنه الناس عقار سكني نظاماً — العبرة بالاستخدام المعتمد في المخطط ورخصة البناء، لا بواقع الاستخدام.
  • ✗إضافة ضريبة القيمة المضافة 15% على إيجار الشقق والفلل — الإيجار السكني معفى، والخاضع هو الفنادق والإقامة المخدومة والسكن المؤقت للزوار.
  • ✗ترك عقد الإيجار السكني دون توثيق في منصة إيجار — العقد غير المسجل لا يُنتج آثاره الإدارية والقضائية بحسب قرار مجلس الوزراء رقم (292) لعام 1438هـ.
  • ✗تحويل شقة سكنية إلى مكتب أو تأجيرها يومياً للسياح دون ترخيص — المكاتب تُرخَّص في المواقع التجارية أو المختلطة، والتأجير السياحي يتطلب تصريح وزارة السياحة.
  • ✗الخلط بين ضريبة القيمة المضافة وضريبة التصرفات العقارية عند البيع — بيع العقار السكني يخضع لضريبة التصرفات 5% لا لضريبة القيمة المضافة.

فروقات دولية

التمييز بين السكني وغير السكني قاعدة عامة في معظم الأسواق، لكن آثاره تختلف. ففي دول الخليج التي تطبق ضريبة القيمة المضافة يُعامل الإيجار السكني عادة معاملة ضريبية مخففة مقارنة بالتجاري، وتنظم الإمارات تسجيل عقود الإيجار عبر أنظمة محلية في كل إمارة. وفي تركيا يفرد قانون الالتزامات أحكاماً خاصة لإيجار المساكن وأماكن العمل المسقوفة تحمي المستأجر. وفي مصر ما زالت العقود القديمة الخاضعة لقوانين الإيجار الاستثنائية تختلف عن العقود الجديدة الخاضعة للقانون المدني. وتتميز السعودية بربط الإعفاء الضريبي والتوثيق الإلكتروني الإلزامي والقوة التنفيذية في منظومة واحدة عبر منصة إيجار.

أسئلة شائعة

هل يخضع إيجار العقار السكني لضريبة القيمة المضافة؟▾
لا، تأجير العقار السكني معفى وفق المادة (30) من اللائحة التنفيذية لنظام ضريبة القيمة المضافة. ويستثنى من الإعفاء الفنادق والشقق المخدومة والمباني المعدة لإقامة الزوار المؤقتة، فتخضع لنسبة 15%.
كم رسوم توثيق عقد الإيجار السكني في منصة إيجار؟▾
رسوم توثيق العقد السكني 125 ريالاً عن كل سنة تعاقدية. ويتجدد العقد تلقائياً ما لم يُرسل أحد الطرفين إشعار عدم التجديد قبل انتهائه بستين يوماً على الأقل.
ما الضريبة المستحقة عند شراء عقار سكني في السعودية؟▾
تُفرض ضريبة التصرفات العقارية بنسبة 5% من قيمة التصرف، ولا تُفرض ضريبة القيمة المضافة على البيع. وتتحمل الدولة عن المواطن المستحق الضريبة عن مبلغ لا يزيد على مليون ريال من قيمة مسكنه الأول وفق شروط برنامج سكني.
هل يمكن تحويل العقار السكني إلى استخدام تجاري؟▾
لا يكفي قرار المالك وحده؛ يلزم أن يسمح نظام البناء والمخطط المعتمد بالاستخدام الجديد وأن تصدر الموافقات والتراخيص البلدية. وفي العقار المشترك المفرز يشترط نظام ملكية الوحدات العقارية موافقة الجمعية العامة للملاك على تغيير الاستعمال.
هل عقد الإيجار السكني سند تنفيذي؟▾
نعم، العقد السكني الموحد الموثق في منصة إيجار سند تنفيذي يُقدَّم مباشرة إلى محكمة التنفيذ دون رفع دعوى موضوعية. ويسري نظام التنفيذ الجديد الصادر بالمرسوم الملكي (م/237) وتاريخ 3/11/1447هـ قرابة أواخر أكتوبر 2026.

بلغات أخرى

العربية
العقار السكني

العقار السكني هو كل عقار مُعدّ ومرخَّص للسكن الدائم للأفراد والأسر، كالشقق والفلل والدوبلكسات والاستوديوهات والمنازل المستقلة، ويُحدَّد وصفه بالاستخدام المعتمد له في المخطط ورخصة البناء لا بمجرد سكن الناس فيه.

الإنجليزية
Residential Property

Residential property is any real estate designed and licensed for the permanent housing of individuals and families, such as apartments, villas, duplexes, studios and detached houses; its status comes from the use approved in the plan and building permit, not merely from people living in it.

التركية
Konut Mülkü

Konut mülkü, daire, villa, dubleks, stüdyo ve müstakil ev gibi bireylerin ve ailelerin sürekli ikameti için tasarlanmış ve ruhsatlandırılmış her türlü gayrimenkuldür; bu nitelik, içinde insanların yaşamasından değil, imar planı ve yapı ruhsatında onaylanan kullanım amacından doğar.

مصطلحات مرتبطة

العقار التجاري

العقار التجاري هو العقار المخصص نظاماً لممارسة نشاط اقتصادي غير السكن، كالمحلات والمعارض والمكاتب والمجمعات التجارية والمستودعات، ويُحدَّد وصفه بالاستخدام التجاري أو المختلط المعتمد في المخطط ورخصة البناء وبالترخيص البلدي للنشاط الذي يُمارَس فيه.

شقة

الشقة وحدة سكنية مستقلة داخل مبنى متعدد الوحدات أو الطوابق، لها مدخل خاص وتضم غرفاً ومطبخاً ودورة مياه أو أكثر، وتشترك مع بقية الوحدات في أجزاء مشتركة كالأرض والمداخل والدرج والمصاعد والمواقف والخزانات.

← العودة للقاموس
Amlakire

عن أملاكي

أملاكي هو نظام سعودي متكامل لإدارة العقارات، يدعم المكاتب العقارية والملاك في إدارة الإيجارات والصيانة والتقارير بكفاءة عالية، يجهّز بيانات العقود لتوثيقها في منصة إيجار، ومتوافق مع أنظمة المملكة.

اعرف المزيد→