Kısa Tanım
Taşınmazların, haklarının ve işlemlerinin kaydedildiği resmi sicil; 19/9/1443H tarihli M/91 sayılı Kraliyet Kararnamesiyle çıkarılan Taşınmaz Tescil Kanunu uyarınca Emlak Genel Otoritesinin gözetimindedir.
Genel Bakış
Yasal Dayanak
Sicil, mülkiyet ve buna bağlı işlemlerin kaydında taşınmazı esas alan ve eksiksiz bir ulusal sicil kurmayı hedefleyen, 19/9/1443H tarihli M/91 sayılı Kraliyet Kararnamesiyle çıkarılan Taşınmaz Tescil Kanununa dayanır. Emlak Genel Otoritesi, 25/4/1438H tarihli 239 sayılı Bakanlar Kurulu Kararıyla verilen yetki çerçevesinde tescil işlemlerini yürütür ve elektronik sicil platformunu sağlar. Sicil, Adalet Bakanlığınca Najiz üzerinden düzenlenen elektronik tapu senedi ve tescile açılan alanları gösteren Coğrafi Emlak Portalı ile bütünleşir.
Pratik Örnek
Bir banka, tescil kapsamına alındığı ilan edilen bir bölgede 2.500.000 SAR değerinde bir taşınmaz alımını finanse etmeyi değerlendirmektedir. Eski senet zincirini izleyip önceki her devri doğrulamak yerine, kredi veren sicildeki taşınmaz sayfasını inceler; mevcut maliki, sınırları, alanı ve kayıtlı ipotek ya da kısıtlamaları görür. Durum tespiti haftalardan günlere iner. Alım sonrası ipotek aynı taşınmaz sayfasına kaydedilir ve taşınmazla sonradan işlem yapacak herkese görünür. Buna karşılık henüz kapsama girmemiş bir bölgedeki taşınmaz, elektronik senet ve geleneksel mülkiyet izlemesine dayanmayı sürdürür.
Yaygın Hatalar
- ✗Sicili elektronik tapu senediyle karıştırmak. Senet Adalet Bakanlığınca düzenlenen mülkiyet belgesidir; sicil ise Emlak Genel Otoritesinin gözetiminde taşınmazlar ile haklarının kaydedildiği kaptır.
- ✗Sicilin ülkedeki her taşınmazı kapsadığını varsaymak; oysa tescil aşamalı ilan edilen bölgelerde uygulanır.
- ✗Sicil kaydının noterdeki tapu devrini gereksiz kıldığını sanmak; mülkiyet devri Adalet Bakanlığı üzerinden yapılır ve geçerli elektronik senet gerektirir.
- ✗Alım öncesi ipotek gibi kayıtlı hakları incelememek; bu, sicilin alıcı ve kredi verene sunduğu en değerli pratik faydadır.
Uluslararası Farklılıklar
Birleşik Arap Emirliklerinde Dubai mülkiyet kayıtları, elektronik tapu senedi ve Dubai REST uygulamasıyla doğrulama imkanı sunan Arazi Dairesince yönetilir; bu model emirlik genelinde uygulanır. Türkiyede tapu ve kadastro sistemi, kapsamlı kadastro ölçümüne dayanarak her parseli bağımsız sicile kaydeder ve senetler e-devlet üzerinden görüntülenir. Mısırda görevler tescil idaresi ve diğer merciler arasında bölünmüştür; resmi tescil oranı piyasa büyüklüğüne kıyasla sınırlıdır. Suudi Arabistanı ayıran nokta, mevcut senetlerin geçerliliğini koruyarak sicilini ilan edilen bölgeler üzerinden aşamalı kurmasıdır.