Özel Müzayede
Eş Anlamlılar: Kapalı Müzayede، Davetli Müzayede، Kapalı Teklifli Satış
Son güncelleme: 2026-09-25
Kısa Tanım
Özel müzayede, kamuya ilan edilmeden davetli veya önceden yeterlik almış katılımcılarla sınırlı müzayededir; bazı piyasalarda gizli lüks satışlarda kullanılır, ancak emlak müzayedesinin açık artırma sayıldığı Suudi Arabistan'da ayrı bir kategori değildir.
Genel Bakış
Yasal Dayanak
30/11/1443H tarihli ve (M/130) sayılı Kraliyet Kararnamesiyle çıkarılan Emlak Aracılık Kanunu'nun 1. maddesi emlak müzayedelerini «taşınmaz üzerinde açık artırma faaliyeti» olarak tanımlar; 4. madde lisanssız emlak hizmetini yasaklar; 18. madde taşınmaz hakkında yanıltıcı bilgi vermeyi veya önemli bilgiyi gizlemeyi ihlal sayar; 19. madde 200.000 SAR'a kadar para cezasına izin verir. REGA Gayrimenkul Müzayedeleri Düzenleyici Yönetmeliği (REGA Yönetim Kurulu'nun 1/12/1444H tarihli kararı), müzayede talebinin REGA'ya sunulmasını (md. 6), bültenin kamuya açıklanmadan önce platforma yüklenmesini (md. 8) ve müzayede verilerinin REGA platformunda yayımlanmasını (md. 2/3) şart koşar ve Krallıktaki tüm emlak müzayedelerine uygulanır (md. 11).
Pratik Örnek
Cidde'de 25.000.000 SAR değer biçilen bir köşkün sahibi gizli bir satış ister; lisanssız bir aracı, REGA'ya bildirmeden bir mesajlaşma grubunda on yatırımcıya yönelik «özel müzayede» önerir. Danışmanı bu düzenlemenin emlak müzayedesi şartlarını karşılamadığını belirtir; mal sahibi bunun yerine lisanslı bir kuruluşla münhasır aracılık sözleşmesi imzalar. Aracı beş potansiyel alıcıyla görüşür, yazılı teklifler alır, taşınmaz üzerindeki mevcut ipoteği açıklar ve köşkü, sözleşme gereği mal sahibinin ödediği %2,5 komisyonla (607.500 SAR) 24.300.000 SAR'a satar; gizlilik de korunur.
Yaygın Hatalar
- ✗Mesajlaşma grupları üzerinden lisans veya REGA onayı olmadan «özel müzayede» düzenlemek — Aracılık Kanunu'nun ve müzayede yönetmeliğinin ihlalidir.
- ✗Özel müzayedenin ipotek ve uyuşmazlıkları açıklama yükümlülüğünden muaf olduğunu sanmak — önemli bilgiyi gizlemek 200.000 SAR'a kadar cezalı bir ihlaldir.
- ✗Seçilmiş alıcılardan teklif istemeyi düzenlenmiş müzayedeyle karıştırmak — ilki yazılı aracılık sözleşmesi gerektiren olağan bir aracılık işlemidir.
- ✗Müzayede sonuçlarının tamamen gizli kalacağını varsaymak — düzenlenmiş müzayedelerin verileri REGA platformunda yayımlanır.
- ✗Gizlilik uğruna lisanssız bir aracıya güvenmek — taraflar komisyon ve kaparo için yasal korumayı kaybeder.
Uluslararası Farklılıklar
Özel veya kapalı müzayedeler, bazı Batı piyasalarında lüks taşınmaz ve sanat eserleri için yaygındır; sınırlı sayıda yeterli alıcı davet edilir. Birleşik Krallık'ta «kapalı teklif» (sealed bids) bazen açık müzayede yerine bir özel sözleşmeli satış biçimi olarak kullanılır. BAE'de müzayede şirketleri yeterli yatırımcılar için oturumlar düzenleyebilir. Suudi modeli, emlak müzayedesinin yasal tanımının doğası gereği açık olması ve REGA platformuna kayda bağlı olmasıyla ayrılır; gizlilik genellikle müzayedeyle değil pazarlıklı aracılıkla sağlanır.
