Açık Müzayede
Eş Anlamlılar: Açık Artırma، Açık İhale، Aleni Müzayede
Son güncelleme: 2026-09-25
Kısa Tanım
Açık müzayede, katılım şartlarını karşılayan herkese açık, tekliflerin aleni verildiği ve taşınmazın en yüksek teklife ihale edildiği müzayededir; emlak müzayedesini «açık artırma» olarak tanımlayan Suudi hukukunda asıl biçimdir.
Genel Bakış
Yasal Dayanak
30/11/1443H tarihli ve (M/130) sayılı Kraliyet Kararnamesiyle çıkarılan Emlak Aracılık Kanunu'nun 1. maddesi emlak müzayedelerini bir taşınmaz üzerinde açık artırma faaliyeti olarak tanımlar. REGA Gayrimenkul Müzayedeleri Düzenleyici Yönetmeliği (REGA Yönetim Kurulu'nun 1/12/1444H tarihli kararı), müzayede bülteninin en az beş gün önceden ilanını (md. 3/8), müzayede talebinin en az on beş gün önceden sunulmasını (md. 6) ve bültenin yayımdan önce REGA platformuna yüklenmesini (md. 8) şart koşar. İcra Kanunu'nun (M/53, 13/8/1433H) 50/1. maddesi icra veri sitesinde ve kapıya asılarak 15–30 gün önceden ilanı, 51. maddesi fiyatları etkileme yasağını düzenler. Yeni İcra Kanunu'nun (M/237) 30/1. maddesi, gönüllü satış ve yönetmelikte belirlenen hâller dışında haczedilen malların açık artırmayla satılmasını öngörür.
Pratik Örnek
İcra Mahkemesi, Bureyde'de 850.000 SAR değer biçilen haczedilmiş bir arsanın açık artırmayla satılmasına karar verir. Müzayede 25 gün önceden icra veri sitesinde ve arsaya asılarak ilan edilir; hâkim ayrıca masrafı satış hasılatından düşülmek üzere günlük bir gazetede ilan verilmesine karar verir. On dört katılımcı yeterlik kazanır; artırma 850.000 SAR'dan açılır ve 910.000 SAR'da kapanır. Daha sonra iki katılımcının birbirine karşı teklif vermeme konusunda anlaştığı ortaya çıkar ve hâkim, İcra Kanunu md. 51 uyarınca danışıklılık şüphesiyle Kamu Savcılığı'ndan soruşturma ister.
Yaygın Hatalar
- ✗Açık müzayedenin yüz yüze yapılması gerektiğini sanmak — kayıtlı katılımcılara açık çevrimiçi müzayede de açıktır.
- ✗İlan süresini yasal asgarinin altına indirmek — iradi müzayedelerde bülten için en az beş gün, yargısal satışlarda 15–30 gün.
- ✗Aleniyetin adil fiyatı garanti ettiğine inanmak — zayıf katılım veya yetersiz açıklama yine düşük fiyat doğurabilir.
- ✗Katılımcıların taşınmazları paylaşmak veya rekabet etmemek üzere anlaşması — İcra Kanunu'nca yasaklanan ve cezalandırılan danışıklılık.
- ✗Bülteni önce REGA platformuna yüklemeden müzayede ilanı yayımlamak.
Uluslararası Farklılıklar
Açık artırma, çoğu ülkede yargısal satışın temel biçimidir. Türkiye'de icra satışlarındaki açık artırma, önceden ilan edilerek elektronik olarak yapılır. Mısır'da cebrî satışlarda artırma, satış hâkimi önünde açık bir oturumda yapılır. BAE'de yargısal müzayedeler ilan edilir ve müzayede şirketleri aracılığıyla hem yüz yüze hem çevrimiçi yürütülür. Suudi modeli, aleniyeti yalnızca yargısal satışlara değil, REGA platformuna kayıt ve müzayede göstergelerinin yayımlanması yoluyla iradi müzayedelere de yaymasıyla ayrılır.
