Amlakire
Mülkiyet ve Haklar

Tam Mülkiyet

Eş Anlamlılar: Tam Mülkiyet، Mutlak Mülkiyet، Freehold Mülkiyet

Son güncelleme: 2026-09-25

Kısa Tanım

Tam mülkiyet (freehold), bir mülkün hem çıplak mülkiyeti hem de kullanımı üzerinde süre sınırı olmayan kalıcı mülkiyettir; mülkü kullanma, ondan yararlanma ve satış, hibe, ipotek, vakıf veya vasiyet yoluyla tasarruf etme hakkını yalnızca malike verir ve ölümünde mirasçılarına geçer.

Genel Bakış

Tam mülkiyet (freehold), bir mülkün hem çıplak mülkiyeti hem de kullanımı üzerinde süre sınırı olmayan kalıcı mülkiyettir; mülkü kullanma, ondan yararlanma ve satış, hibe, ipotek, vakıf veya vasiyet yoluyla tasarruf etme hakkını yalnızca malike verir ve ölümünde mirasçılarına geçer. Suudi Arabistan'da gayrimenkul mülkiyetinin standart biçimidir ve bir tapu ya da Gayrimenkul Sicilindeki mülkiyet tescil belgesiyle ispatlanır. Suudi hukuku Anglo-Sakson freehold/leasehold ayrımını kullanmaz; malike kanun sınırları içinde şeyi kullanma, ondan yararlanma ve üzerinde tasarruf etme hakkını yalnız başına veren, arazinin üstüne ve altına yararlanma için faydalı ölçüde uzanan ve semereler ile ürünler üzerindeki hakkı kapsayan 'mülkiyet hakkından' söz eder. Yaygın inanışın aksine tam mülkiyet vatandaşlarla sınırlı değildir: Suudi şirketler, Seçkin İkamet sahipleri ve KİK vatandaşları kendi kurallarına göre mülk edinir; Ocak 2026'dan beri Suudi olmayanlar Bakanlar Kurulu'nun belirlediği coğrafi bölgelerde mülk edinebilir, ikamet edenler ise Mekke ve Medine hariç bölgeler dışında tek bir konut edinebilir. Yine de tam mülkiyet mutlak değildir. Malik, imar ve yapı kuralları gibi kamu veya özel yarar için konulmuş yasal kısıtlamalarla bağlıdır ve komşusuna olağan dışı zarar veremez; mülkü tazminat karşılığında kamu yararı için kamulaştırılabilir; belirlenmiş bölgelerde boş (beyaz) araziler ve kullanılmayan mülkler için harç alınabilir. Kullanım, intifa veya kira yoluyla geçici olarak çıplak mülkiyetten ayrılabilir; bu durumda mülkiyet malikte kalır ancak sona erene kadar diğer tarafın hakkıyla yüklüdür.

Yasal Dayanak

29/11/1444H tarihli (M/191) sayılı Kraliyet Kararnamesiyle çıkarılan Medeni İşlemler Kanunu: md. 608 (mülkiyet hakkının içeriği: kullanma, yararlanma, tasarruf ve semereler), md. 609 (mülkiyet arazinin üstüne ve altına faydalı ölçüde uzanır), md. 610 (kanun dışında mülkten yoksun bırakılamaz) ve md. 611 ile 613 (mülkiyet kısıtlamaları ve komşuluk zararları). 19/9/1443H tarihli (M/91) sayılı Kraliyet Kararnamesiyle çıkarılan Gayrimenkul Tescil Kanunu (mülkiyet tescil belgesi ve sicilin ispat gücü). 19/1/1447H tarihli (M/14) sayılı Kraliyet Kararnamesiyle çıkarılan ve Ocak 2026'da yürürlüğe giren Suudi Olmayanların Gayrimenkul Edinimi Kanunu.

Kaynaklar

Pratik Örnek

Ömer, Riyad'da tam mülkiyet tapulu bir arsayı 1.500.000 SAR'a satın alır; %5'lik Gayrimenkul İşlem Vergisi (75.000 SAR) satıcıyla kararlaştırıldığı şekilde karşılanır. Yapı ruhsatına göre bir villa inşa eder, finansman için villayı bir bankaya ipotek eder ve daha sonra ek binasını Ejar'da belgelenen bir sözleşmeyle kiraya verir. On yıl sonra vasiyetle değerinin üçte birini mahalle camisine vakfeder, kalanı mirasçılarına kalır. Tam mülkiyetin süre sınırı olmadığı için tüm bu tasarruflar mümkündür. Ancak semtin yapı şartlarını ihlal eden üçüncü bir kat eklemek istediğinde talebi reddedilir; çünkü tam mülkiyet kamu yararı için konulmuş kurallarla bağlıdır. Arsanın bir kısmı yol genişletmesi için kamulaştırılsaydı piyasa değerine %20 eklenmiş bir tazminata hak kazanacaktı.

Yaygın Hatalar

  • ✗Suudi Arabistan'da tam mülkiyetin vatandaşlara özgü olduğuna inanmak; şirketler, KİK vatandaşları ve belirlenmiş bölgelerde Suudi olmayanlar da mülk edinebilir.
  • ✗Tam mülkiyetin mutlak ve sınırsız olduğunu sanmak; oysa imar ve yapı kurallarına, komşuluk hükümlerine ve kamu yararı için kamulaştırmaya tabidir.
  • ✗Yalnızca çıplak mülkiyete sahip olmayı tam mülkiyetle karıştırmak; mülk başkasının intifa hakkı veya uzun süreli kirasıyla yüklü olabilir.
  • ✗Suudi sözleşmelerinde 'freehold' terimini BAE veya İngiliz anlamında, tapulu tam mülkiyet anlamına geldiğini belirtmeden kullanmak.
  • ✗Resmî devir ve yeni tapu olmadan bir satış sözleşmesine güvenmek; mülkiyet ancak kanunun aradığı işlem tamamlanınca geçer.

Uluslararası Farklılıklar

İngiltere ve Galler'de freehold, arazi ve binaya süresiz sahip olmak anlamına gelir; buna karşılık leasehold belirli bir süre için zilyetlik verir ve dairelerde yaygındır. ABD'deki karşılığı fee simple'dır. BAE'de 'freehold' çoğunlukla yabancıların tam mülkiyet edinebildiği bölgeleri tanımlamak için kullanılır. Türkiye'de tam mülkiyet esastır ve tapuya tescil edilir. Suudi Arabistan'da tapulu mülkiyet doğası gereği tam mülkiyettir; bir mülkiyet biçimi olarak leasehold sistemi yoktur ve başkasının mülkünün uzun süreli kullanımı kira veya intifa hakkı yoluyla sağlanır.

Sıkça Sorulan Sorular

Suudi Arabistan'da gayrimenkul mülkiyeti kalıcı tam mülkiyet midir?▾
Evet. Suudi Arabistan'da tapuyla ispatlanan mülkiyet, hem çıplak mülkiyeti hem kullanımı kapsayan, süre sınırı olmayan ve mirasla geçen tam ve kalıcı mülkiyettir; yeter ki başkasının intifa veya kira hakkıyla yüklü olmasın.
Suudi olmayan biri tam mülkiyetle mülk edinebilir mi?▾
Evet, Ocak 2026'dan beri Suudi Olmayanların Gayrimenkul Edinimi Kanunu uyarınca Bakanlar Kurulu'nun belirlediği coğrafi bölgelerde; ikamet edenler Mekke ve Medine hariç bölgeler dışında tek bir konut da edinebilir.
Arazi sahibi arazinin üstüne ve altına da sahip midir?▾
Evet. Medeni İşlemler Kanunu, bir araziye sahip olanın, bir kanun hükmü veya tasarruf aksini öngörmedikçe, yararlanma için faydalı olduğu ölçüde yükseklik ve derinlikte arazinin üstüne ve altına da sahip olduğunu öngörür.
Tam mülkiyete rağmen malike hangi sınırlar uygulanır?▾
Malik, yapı ve imar kuralları gibi kamu veya özel yarar için konulmuş yasal kısıtlamalarla bağlıdır, komşusuna olağan dışı zarar veremez ve mülkü tazminat karşılığında kamu yararı için kamulaştırılabilir.
Tam mülkiyet ile çıplak mülkiyet arasındaki fark nedir?▾
Tam mülkiyet çıplak mülkiyeti ve kullanımı malikte birleştirir; çıplak mülkiyet ise kullanımın intifa hakkıyla geçici olarak başkasına ait olduğu anlamına gelir. İntifa sona erdiğinde mülkiyet yeniden tam hâle gelir.

Diğer Dillerde

Arapça
الملكية الحرة

الملكية الحرة (الملكية التامة) هي ملكية دائمة غير محددة بمدة لرقبة العقار ومنفعته معاً، تخوّل المالك وحده استعمال العقار واستغلاله والتصرف فيه بالبيع والهبة والرهن والوقف والإيصاء، وتنتقل إلى ورثته بعد وفاته.

İngilizce
Freehold

Freehold, in Saudi terms full ownership, is permanent ownership with no time limit over both the bare title and the use of a property, giving the owner alone the right to use and exploit it and to dispose of it by sale, gift, mortgage, endowment or bequest, and passing to his heirs on death.

Türkçe
Tam Mülkiyet

Tam mülkiyet (freehold), bir mülkün hem çıplak mülkiyeti hem de kullanımı üzerinde süre sınırı olmayan kalıcı mülkiyettir; mülkü kullanma, ondan yararlanma ve satış, hibe, ipotek, vakıf veya vasiyet yoluyla tasarruf etme hakkını yalnızca malike verir ve ölümünde mirasçılarına geçer.

İlgili Terimler

Kiraya Bağlı Mülkiyet

Leasehold, Anglo-Sakson sistemlerde bir mülkü kira karşılığında 99 yıl veya daha fazlasına varabilen uzun ve belirli bir süre boyunca elde bulundurma ve kullanma hakkıdır; süre sonunda arazi ve binalar asıl malike döner.

Mülk Sahipliği

Mülk sahipliği (taşınmaz mülkiyeti), malike tek başına ve kanun sınırları içinde taşınmazı kullanma, işletme ve satış, bağış, vakıf, ipotek veya kira yoluyla tasarruf etme yetkisi veren; ayrıca semerelerine, ürünlerine ve eklentilerine hak tanıyan en geniş asli ayni haktır.

← Sözlüğe Dön
Amlakire

Amlakire Hakkında

Amlakire, kira yönetimi, bakım ve raporlama konularında emlak ofislerini ve mülk sahiplerini yüksek verimle destekleyen, sözleşme verilerini Ejar platformunda belgelenmeye hazırlayan ve Krallık düzenlemeleriyle uyumlu, kapsamlı bir Suudi gayrimenkul yönetim sistemidir.

Daha Fazla→