Kamulaştırma
Eş Anlamlılar: Kamulaştırma، İstimlak، Zorunlu Kamulaştırma
Son güncelleme: 2026-09-25
Kısa Tanım
Kamu yararı için kamulaştırma, devletin kamu yararına hizmet eden bir projeyi gerçekleştirmek için özel bir mülkün mülkiyetini edindiği veya ona geçici olarak el koyduğu yasal usuldür; karşılığında piyasa değerine dayalı adil bir tazminat ödenir ve yalnızca kanunun izin verdiği hâllerde uygulanabilir.
Genel Bakış
Yasal Dayanak
12/3/1447H tarihli (M/56) sayılı Kraliyet Kararnamesi ve 3/3/1447H tarihli (177) sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile çıkarılan ve 28/7/1447H (17 Ocak 2026) tarihinden itibaren yürürlükte olan Kamu Yararı İçin Gayrimenkul Kamulaştırması ve Geçici El Koyma Kanunu: md. 2 (yalnızca kamu yararı için ve adil tazminatla), md. 4 (önce devlet mülkleri), md. 6 (piyasa değeri + %20 + zararlar), md. 14-15 (üç değerleme uzmanı ve inceleme komitesi), md. 16 (nakdî veya ayni tazminat), md. 17 (beş yıl içinde bedel mülk alımında Gayrimenkul İşlem Vergisi muafiyeti), md. 32 (ihtiyaç kalmazsa iade), md. 34 (bildirimden sonra ifraz, tevhit ve ruhsat yasağı) ve md. 37 (11/3/1424H tarihli M/15 sayılı Kraliyet Kararnamesiyle çıkarılan kanunun yerini alır). Medeni İşlemler Kanunu md. 610.
Pratik Örnek
Mart 2026'da Dammam'da bir yol genişletmesi için Saad'a ait bir depoyu da kapsayan kamulaştırma başlama kararı verilir. Üç lisanslı değerleme uzmanı piyasa değerini 2.900.000, 3.000.000 ve 3.100.000 SAR olarak belirler ve komite 3.000.000 SAR ortalamayı kabul eder. Saad'ın hakkı: 3.000.000 SAR piyasa değeri + 600.000 SAR kamulaştırma bedeli (%20) + işini taşımanın zararı için 150.000 SAR, toplam 3.750.000 SAR'dır. İki yıl sonra 3.500.000 SAR'a bedel bir depo satın alır ve alım tazminatı aldıktan sonraki beş yıl içinde ve tazminat tutarı sınırında olduğundan Gayrimenkul İşlem Vergisi'nden (175.000 SAR) muaf tutulur. Karar yeni kanun yürürlüğe girdikten sonra verildiği için 1424H kanunu değil yeni kanun uygulanır.
Yaygın Hatalar
- ✗17 Ocak 2026'dan sonra başlayan dosyalarda 1424H kanununa dayanmak; oysa bunlara ek %20 tanıyan yeni kanun uygulanır.
- ✗Daha yüksek tazminat umuduyla başlama kararı yayımlandıktan sonra mülke iyileştirme veya ekleme yapmak; bunlar tespitte dikkate alınmaz.
- ✗Proje sahibi kurumun belirlediği mülkiyet belgelerini sunma süresini kaçırmak ve tazminat ödemesini geciktirmek.
- ✗Kamulaştırmanın yol açtığı zararların (örneğin işin taşınması) karşılığını talep etmeyip yalnızca piyasa değeriyle yetinmek.
- ✗Bedel mülkü tazminatı aldıktan beş yıldan fazla sonra satın alarak Gayrimenkul İşlem Vergisi muafiyetini kaçırmak.
Uluslararası Farklılıklar
ABD'de Anayasa'nın Beşinci Değişikliği el koymalar için 'adil tazminat' güvencesi verir ve mahkemeler bunu genellikle piyasa değeriyle ölçer. Birleşik Krallık'ta süreç compulsory purchase olarak adlandırılır ve mülkte oturan maliklere ek ödemeler yapılabilir. Türkiye'de Kamulaştırma Kanunu uygulanır ve anlaşma sağlanamazsa bedeli mahkeme belirler. BAE ve Mısır'da kamu yararı için kamulaştırmada tazminata ilişkin özel kanunlar vardır. Yeni Suudi kanunu piyasa değerinin üzerine açıkça %20 eklemesi, üçlü bağımsız değerleme, bedel mülk alımında vergi muafiyeti ve ihtiyaç kalmayan mülkü geri alma hakkıyla öne çıkar.
