Düzeltici Bakım
Eş Anlamlılar: Arıza Bakımı، Onarım Bakımı، Reaktif Bakım
Son güncelleme: 2026-09-25
Kısa Tanım
Düzeltici bakım, bir mülkte veya sistemlerinden birinde arıza ya da kusur ortaya çıktıktan sonra onu yeniden kullanılabilir hale getirmek için yapılan onarım işidir; boru sızıntısının giderilmesi, arızalı klima kompresörünün değiştirilmesi veya elektrik panosundaki bir arızanın onarılması gibi.
Genel Bakış
Yasal Dayanak
Temel dayanak Medeni İşlemler Kanunu'dur (29/11/1444H tarihli M/191 sayılı Kraliyet Kararnamesi): Madde 419 (kiraya verenin gerekli onarım yükümlülüğü, ihtara rağmen gecikmesi halinde kiracının hakları ve tarafların aksini kararlaştırma serbestisi), Madde 421 (kiracıdan kaynaklanmayan kullanım eksikliğinde fesih veya kira indirimi), Madde 430 (kiracının kusur veya ihmalinden doğan zarardan sorumluluğu) ve Madde 434 (makul süre önce bildirilen gerekli onarımları kiracının engelleyememesi). REGA denetimindeki Ejar platformu, temel bakımın kiraya verene, sarf bakımının kiracıya ait olduğu ayrımını uygular.
Pratik Örnek
Cidde'de yıllık 42.000 SAR'a daire kiralayan bir kiracı, temmuz ayında ana yatak odası klimasının durduğunu malike tarihli yazılı bir mesajla bildirir. Malikin teknisyeni kompresörün kötü kullanımdan değil eskimeden arızalandığını tespit eder; bu, kiraya verenin gidermesi gereken bir birim kusurudur ve değişim maliyeti 2.800 SAR'dır. Malik bu ihtardan sonra gecikseydi kiracı, yaz sıcağında klima arızası acil olduğundan onarımı örfe uygun maliyetle yaptırıp tutarı bir sonraki kira ödemesinden düşebilir ve faturayı malike verebilirdi. Arıza kiracının kumanda ünitesini kırmasından veya ihmalinden kaynaklansaydı maliyeti kiracı üstlenirdi.
Yaygın Hatalar
- ✗Arızanın sebebini kaydetmeden onarım yapmak — maliyeti kimin ödeyeceğini sebep belirler: doğal kusur kiraya verene, kötü kullanım veya ihmal kiracıya aittir.
- ✗Kiracının acil olmayan büyük bir onarımın maliyetini kiraya vereni ihtar etmeden veya mahkeme izni almadan kiradan düşmesi — kanun bunu acil veya örfen küçük onarımlarla sınırlar.
- ✗Kiraya verenin yazılı bildirimleri görmezden gelmesi; bu, kiracıya fesih, kira indirimi veya masrafı kiraya verene ait onarım yolunu açar.
- ✗Kiracının, makul süre önce bildirilmesine rağmen gerekli onarım için kiraya verenin birime girmesini engellemesi.
- ✗Kök nedeni analiz etmeden veya önleyici bakıma geçmeden aynı arızayı tekrar tekrar onarmak.
Uluslararası Farklılıklar
Onarım sorumluluğunun paylaşımı hukuk sistemlerinde genel olarak benzerdir: yapısal ve büyük onarımlar kiraya verene, küçük bakım ve kötü kullanımdan doğan zararlar kiracıya aittir. Türkiye'de Borçlar Kanunu olağan temizlik ve bakım giderlerini kiracıya, büyük onarımları kiraya verene yükler; BAE'de kira sözleşmeleri ve yerel kira mevzuatı, aksi kararlaştırılmadıkça büyük onarımları genellikle malike bırakır. Suudi Arabistan'ın özelliği, kanunun kiracıya kiraya vereni ihtar ettikten sonra acil veya küçük onarımları yapıp maliyetini kiradan düşme hakkını açıkça tanıması ve tarafların bunun aksini kararlaştırmasına izin vermesidir.
