أنواع العقاراتتاون هاوس
مرادفات: تاون هاوس، منزل صفّي، بيت متلاصق، فيلا متلاصقة
آخر تحديث: 2026-09-25
تعريف موجز
التاون هاوس منزل سكني لأسرة واحدة من طابقين أو أكثر يقع ضمن صف من المنازل المتشابهة المتلاصقة بجدران جانبية مشتركة، ولكل منزل مدخل مستقل من الخارج، وغالباً فناء أو حديقة صغيرة خاصة.
نظرة شاملة
التاون هاوس منزل سكني لأسرة واحدة من طابقين أو أكثر يقع ضمن صف من المنازل المتشابهة المتلاصقة بجدران جانبية مشتركة، ولكل منزل مدخل مستقل من الخارج، وغالباً فناء أو حديقة صغيرة خاصة. ويقع التاون هاوس عادةً بين الشقة والفيلا المستقلة من حيث المساحة والسعر، لكن ذلك نمط سوقي لا جزء من التعريف؛ فالسمة المميزة هي التلاصق الجانبي في صف مع استقلال المدخل والملكية. وينتشر في المشاريع السكنية المخططة الحديثة والمجمعات السكنية (الكمباوندات) في المدن السعودية، وكثيراً ما تُلحق به خدمات مشتركة كالحدائق والمسابح والمواقف والحراسة.
ليس للتاون هاوس تصنيف نظامي خاص، بل يتحدد وضعه بطريقة التملك: فقد يقوم على قطعة أرض مستقلة بصك مستقل، أو يكون وحدة مفرزة ضمن مجمع سكني يخضع لنظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها الصادر بالمرسوم الملكي (م/85) وتاريخ 2/7/1441هـ. وفي الحالة الثانية تكون الجدران الجانبية بين وحدتين متلاصقتين مشتركة بين مالكيهما ما لم يكن بينهما فاصل إنشائي (المادة 7)، ويلزم تأسيس جمعية ملاك متى بلغ الملاك ثلاثة فأكثر وتسجيلها لدى الهيئة العامة للعقار (المادة 12)، ويحدد نظامها الأساسي قواعد اشتراكات الملاك لإدارة العقار وصيانة الأجزاء المشتركة، ويجوز إنشاء «جمعية المجمع» التي تضم ممثلين عن العقارات المشتركة داخل المجمع العقاري (المادة 13). وعلى البائع أن يسلّم المشتري بيان إفصاح عن مواصفات الوحدة والأجزاء المشتركة وإدارتها، فإن خلا من معلومات جوهرية جاز للمشتري الفسخ خلال 30 يوماً (المادة 6). وعند البيع على الخارطة يخضع المشروع لنظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة الصادر بالمرسوم الملكي (م/44) وتاريخ 10/3/1445هـ ومنصة «وافي» التابعة للهيئة، ولا يتجاوز مبلغ الحجز في مرحلة التسويق 5% من قيمة الوحدة، وتُسجَّل جمعية الملاك اعتباراً من بدء تسليم الوحدة الثانية.
وعملياً، يخضع شراء التاون هاوس لضريبة التصرفات العقارية 5% بدلاً من ضريبة القيمة المضافة، مع تحمّل الوزارة الضريبة عن أول 1,000,000 ريال من قيمة المسكن الأول للمواطن المستحق، ويضاف إلى تكلفة التملك اشتراك دوري لصيانة الأجزاء المشتركة تحدده جمعية الملاك. وعند التأجير للسكن يوثَّق العقد في «إيجار» برسوم 125 ريالاً عن كل سنة تعاقدية ودون ضريبة قيمة مضافة. ومن المهم قبل الشراء التأكد مما إذا كان الفناء والموقف ملكاً خاصاً للوحدة أم من الأجزاء المشتركة، ومن اللوائح الداخلية للمجمع بشأن التعديلات والواجهات.
⚖️ الأساس النظامي
يحكم التاون هاوس المفرز ضمن مجمع سكني نظامُ ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها الصادر بالمرسوم الملكي (م/85) وتاريخ 2/7/1441هـ (بيان الإفصاح وحق الفسخ خلال 30 يوماً – المادة 6، الجدران المشتركة – المادة 7، جمعية الملاك – المادة 12، جمعية المجمع – المادة 13) بإشراف الهيئة العامة للعقار؛ ويحكم البيع على الخارطة نظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة الصادر بالمرسوم الملكي (م/44) وتاريخ 10/3/1445هـ عبر منصة «وافي»؛ ويخضع البيع لنظام ضريبة التصرفات العقارية الصادر بالمرسوم الملكي (م/84) وتاريخ 19/3/1446هـ بنسبة 5%، والتأجير السكني لشبكة «إيجار».
💡 مثال تطبيقي
يحجز موظف سعودي تاون هاوس على الخارطة في مشروع مرخّص على «وافي» في جدة بقيمة 1,200,000 ريال. أقصى مبلغ حجز في مرحلة التسويق 5% × 1,200,000 = 60,000 ريال، وتُودَع دفعاته في حساب الضمان الخاص بالمشروع لا في حساب المطوّر. وعند نقل الملكية تبلغ ضريبة التصرفات العقارية 5% × 1,200,000 = 60,000 ريال، ولأنه مسكنه الأول وهو مستحق تتحمل الوزارة منها 50,000 ريال ويبقى 10,000 ريال. وبعد التسليم يلتزم باشتراك سنوي لجمعية الملاك (مثلاً 6,000 ريال) لصيانة الحدائق والمسبح والحراسة، ويراجع بيان الإفصاح ليتأكد أن الموقفين الملحقين بالوحدة مخصصان له وليسا من الأجزاء المشتركة.
⚠️ أخطاء شائعة
- ✗الخلط بين التاون هاوس والفيلا المستقلة؛ فالتاون هاوس ملاصق من الجانبين عادةً، والجدران الفاصلة قد تكون ملكاً مشتركاً مع الجار لا ملكاً خاصاً.
- ✗إغفال اشتراكات جمعية الملاك عند حساب تكلفة التملك أو العائد الإيجاري، مع أنها التزام دوري على المالك في المجمعات المفرزة.
- ✗دفع مبلغ حجز يتجاوز 5% من قيمة الوحدة في مرحلة التسويق، أو الدفع لمشروع على الخارطة غير مرخّص على «وافي» أو خارج حساب الضمان.
- ✗الافتراض أن الفناء والموقف والسطح ملك خاص للوحدة دون التحقق من الصك وبيان الإفصاح ووثيقة الفرز.
- ✗تعديل الواجهة أو إضافة بناء في الفناء دون رخصة ودون مراعاة لوائح المجمع؛ فالمساس بالواجهات محظور في العقار المشترك.
🌍 فروقات دولية
التاون هاوس نمط عالمي بأسماء مختلفة: «المنزل الصفّي» (terraced house) في بريطانيا، و«row house» أو «townhome» في أمريكا الشمالية حيث يُدار كثير منها بجمعيات ملاك تفرض رسوماً دورية. وفي الإمارات ومصر يشيع التاون هاوس في المجمعات السكنية المسوّرة إلى جانب «التوين هاوس» الملاصق من جهة واحدة، وفي تركيا يقابله «البيت ذو النظام المتلاصق» وتتبع وحداته في المجمعات أحكام ملكية الطوابق. والفارق السعودي أن الوحدات المفرزة تخضع لنظام ملكية الوحدات العقارية ولتسجيل جمعيات الملاك لدى الهيئة العامة للعقار.
أسئلة شائعة
ما الفرق بين التاون هاوس والفيلا؟▾
الفيلا المستقلة قائمة على أرضها منفصلة عن جيرانها، أما التاون هاوس فمنزل ضمن صف متلاصق يشترك مع جيرانه في الجدران الجانبية مع مدخل مستقل. ولذلك تكون مساحة أرضه وارتداداته أقل عادةً.
هل يحصل مالك التاون هاوس على صك مستقل؟▾
نعم في الغالب؛ فإما أن يكون على قطعة أرض مستقلة بصك خاص، أو وحدة مفرزة في مجمع يصدر لها صك مستقل وفق نظام ملكية الوحدات العقارية. وفي الحالة الثانية تكون له حصة شائعة في الأجزاء المشتركة ملحقة بالوحدة.
هل يلزم دفع رسوم لجمعية الملاك في مجمعات التاون هاوس؟▾
إذا كان التاون هاوس وحدة مفرزة في عقار مشترك يبلغ ملاكه ثلاثة فأكثر فيلزم تأسيس جمعية ملاك، ويحدد نظامها الأساسي اشتراكات الملاك لإدارة العقار وصيانة الأجزاء المشتركة. وامتلاك الوحدة يعد قبولاً بالنظام الأساسي وقرارات الجمعية العامة.
كم أقصى مبلغ حجز لتاون هاوس على الخارطة؟▾
لا يتجاوز مبلغ الحجز في مرحلة التسويق 5% من قيمة الوحدة في المشاريع الخاضعة لنظام البيع على الخارطة ومنصة «وافي». وتُودع المبالغ في حساب الضمان المخصص للمشروع.
هل يخضع شراء التاون هاوس لضريبة القيمة المضافة؟▾
لا، فبيع العقار خارج ضريبة القيمة المضافة منذ 4 أكتوبر 2020 ويخضع بدلاً منها لضريبة التصرفات العقارية 5%. وتتحمل الوزارة الضريبة عن أول 1,000,000 ريال من قيمة المسكن الأول للمواطن المستحق.
