Mülk TürleriSıra Ev
Eş Anlamlılar: Townhouse، Bitişik nizam ev، Sıra villa
Son güncelleme: 2026-09-25
Kısa Tanım
Sıra ev (townhouse), yan duvarları ortak olan benzer bitişik evlerden oluşan bir sıranın içinde yer alan, iki veya daha fazla katlı, her birinin dışarıdan ayrı girişi ve çoğu zaman küçük bir özel bahçesi bulunan tek aileye ait bir konuttur.
Genel Bakış
Sıra ev (townhouse), yan duvarları ortak olan benzer bitişik evlerden oluşan bir sıranın içinde yer alan, iki veya daha fazla katlı, her birinin dışarıdan ayrı girişi ve çoğu zaman küçük bir özel bahçesi bulunan tek aileye ait bir konuttur. Sıra evler büyüklük ve fiyat bakımından genellikle daire ile müstakil villa arasında yer alır; ancak bu tanımın parçası değil bir piyasa eğilimidir. Belirleyici özellik, ayrı giriş ve ayrı mülkiyet korunarak bir sıra içinde yan yana bitişik olmaktır. Suudi şehirlerindeki yeni planlı konut projelerinde ve sitelerde (compound) yaygındır ve çoğu zaman bahçe, havuz, otopark ve güvenlik gibi ortak tesislerle birlikte sunulur.
Sıra evin kendine ait bir hukuki kategorisi yoktur; durumu mülkiyet biçimine göre belirlenir. Kendi tapusu olan ayrı bir parsel üzerinde olabileceği gibi, 2/7/1441H tarihli M/85 sayılı Kraliyet Kararnamesi ile çıkarılan Gayrimenkul Birimlerinin Mülkiyeti, Ayrıştırılması ve Yönetimi Kanunu'na tabi bir konut kompleksindeki ayrıştırılmış bir birim de olabilir. İkinci durumda bitişik iki birim arasındaki yan duvarlar, yapısal bir ayrım yoksa bu birimlerin maliklerine ortaktır (Madde 7); malik sayısı üç veya daha fazla olduğunda malikler birliği kurulmalı ve Genel Emlak Otoritesi'ne (REGA) tescil edilmelidir (Madde 12); birliğin ana sözleşmesi, yönetim ve ortak kısımların bakımı için maliklerin ödeyeceği aidatların kurallarını belirler; bir gayrimenkul kompleksindeki ortak mülkiyetli yapıların temsilcilerini bir araya getiren "kompleks birliği" de kurulabilir (Madde 13). Satıcı alıcıya birim, ortak kısımlar ve yönetimleri hakkında bir açıklama beyanı vermek zorundadır; önemli bilgiler eksikse alıcı 30 gün içinde sözleşmeyi feshedebilir (Madde 6). Plan üzerinden satışlar, 10/3/1445H tarihli M/44 sayılı Kraliyet Kararnamesi ile çıkarılan Gayrimenkul Projelerinin Plan Üzerinden Satışı ve Kiralanması Kanunu'na ve REGA'nın Wafi platformuna tabidir: pazarlama aşamasında rezervasyon bedeli birim değerinin %5'ini aşamaz ve malikler birliği ikinci birimin teslimine başlandığı tarihten itibaren tescil edilir.
Uygulamada sıra ev alımı KDV yerine %5 Gayrimenkul İşlem Vergisine tabidir; hak sahibi vatandaşın ilk konutunda Bakanlık değerin 1.000.000 SAR'a kadar olan kısmının vergisini üstlenir. Mülkiyet maliyetine, ortak kısımlar için malikler birliğinin belirlediği dönemsel aidat da eklenir. Konut kira sözleşmesi Ejar'da sözleşme yılı başına 125 SAR ücretle ve KDV'siz belgelenir. Satın almadan önce bahçe ve otoparkın birime mi ait olduğu yoksa ortak kısım mı olduğu kontrol edilmeli, kompleksin tadilat ve cephelere ilişkin iç kuralları okunmalıdır.
⚖️ Yasal Dayanak
Bir konut kompleksi içinde ayrıştırılmış sıra ev, REGA denetiminde 2/7/1441H tarihli M/85 sayılı Kraliyet Kararnamesi ile çıkarılan Gayrimenkul Birimlerinin Mülkiyeti, Ayrıştırılması ve Yönetimi Kanunu'na tabidir (açıklama beyanı ve 30 günlük fesih hakkı - Madde 6; ortak duvarlar - Madde 7; malikler birliği - Madde 12; kompleks birliği - Madde 13). Plan üzerinden satışlar Wafi platformu aracılığıyla 10/3/1445H tarihli M/44 sayılı Kraliyet Kararnamesi ile çıkarılan Gayrimenkul Projelerinin Plan Üzerinden Satışı ve Kiralanması Kanunu'na; satışlar 19/3/1446H tarihli M/84 sayılı Kraliyet Kararnamesi ile çıkarılan Gayrimenkul İşlem Vergisi Kanunu uyarınca %5 vergiye; konut kiraları ise Ejar ağında belgelendirmeye tabidir.
💡 Pratik Örnek
Suudi bir çalışan, Cidde'de Wafi lisanslı bir projede 1.200.000 SAR değerinde bir sıra evi plan üzerinden rezerve ediyor. Pazarlama aşamasında azami rezervasyon bedeli %5 x 1.200.000 = 60.000 SAR'dır ve ödemeleri geliştiricinin kendi hesabına değil projenin güvence (escrow) hesabına yatırılır. Mülkiyet devrinde Gayrimenkul İşlem Vergisi %5 x 1.200.000 = 60.000 SAR'dır; ilk konutu olduğu ve hak sahibi olduğu için bunun 50.000 SAR'ını Bakanlık üstlenir, 10.000 SAR kalır. Teslimden sonra bahçeler, havuz ve güvenlik için malikler birliğine yıllık aidat öder (örneğin 6.000 SAR) ve birime bağlı iki otopark yerinin kendisine tahsis edildiğini, ortak kısım olmadığını açıklama beyanından doğrular.
⚠️ Yaygın Hatalar
- ✗Sıra evi müstakil villayla karıştırmak; sıra ev genellikle iki yandan bitişiktir ve ayırıcı duvarlar özel mülk değil komşuyla ortak mülk olabilir.
- ✗Mülkiyet maliyetini veya kira getirisini hesaplarken malikler birliği aidatlarını göz ardı etmek; ayrıştırılmış komplekslerde bunlar düzenli bir yükümlülüktür.
- ✗Pazarlama aşamasında birim değerinin %5'ini aşan rezervasyon bedeli ödemek ya da Wafi'de lisansı olmayan bir plan üzerinden projeye veya güvence hesabı dışında ödeme yapmak.
- ✗Tapu, açıklama beyanı ve ayrıştırma belgesini kontrol etmeden bahçenin, otoparkın ve çatının birime ait olduğunu varsaymak.
- ✗Ruhsatsız ve kompleks kurallarını gözetmeden cepheyi değiştirmek veya bahçeye yapı eklemek; ortak mülkiyetli gayrimenkulde cepheleri etkilemek yasaktır.
🌍 Uluslararası Farklılıklar
Sıra ev, farklı adlarla uluslararası bir yapı tipidir: İngiltere'de "terraced house", Kuzey Amerika'da ise çoğu dönemsel aidat toplayan ev sahipleri birlikleri tarafından yönetilen "row house" veya "townhome" olarak bilinir. BAE ve Mısır'da sıra evler, yalnızca bir yandan bitişik olan "ikiz ev" ile birlikte kapalı sitelerde yaygındır; Türkiye'de karşılığı bitişik nizam evdir ve sitelerdeki birimler kat mülkiyeti kurallarına tabidir. Suudi Arabistan'a özgü nokta, ayrıştırılmış birimlerin Birim Mülkiyeti Kanunu'na tabi olması ve malikler birliklerinin REGA'ya tescil edilmesidir.
Sıkça Sorulan Sorular
Sıra ev ile villa arasındaki fark nedir?▾
Müstakil villa komşularından ayrı olarak kendi parselinde durur; sıra ev ise bitişik bir sıranın içindedir, kendi girişi olmakla birlikte yan duvarlarını komşularıyla paylaşır. Bu nedenle arsa alanı ve çekme mesafeleri genellikle daha küçüktür.
Sıra ev sahibi ayrı tapu alır mı?▾
Genellikle evet: sıra ev ya kendi tapusu olan ayrı bir parsel üzerindedir ya da Birim Mülkiyeti Kanunu uyarınca kendi tapusu verilen, bir kompleks içindeki ayrıştırılmış bir birimdir. İkinci durumda malik, birime bağlı olarak ortak kısımlarda paylı bir hakka da sahiptir.
Sıra ev sahipleri malikler birliği aidatı ödemek zorunda mı?▾
Sıra ev, üç veya daha fazla maliki olan ortak mülkiyetli bir gayrimenkulde ayrıştırılmış bir birimse malikler birliği kurulmalıdır ve birliğin ana sözleşmesi yönetim ve ortak kısımların bakımı için aidatları belirler. Birime malik olmak ana sözleşmeyi ve genel kurul kararlarını kabul etmek sayılır.
Plan üzerinden satılan sıra evde azami rezervasyon bedeli nedir?▾
Plan üzerinden satış kanununa ve Wafi platformuna tabi projelerde pazarlama aşamasındaki rezervasyon bedeli birim değerinin %5'ini aşamaz. Ödemeler projeye özgü güvence hesabına yatırılır.
Sıra ev alımı KDV'ye tabi mi?▾
Hayır. Gayrimenkul satışları 4 Ekim 2020'den beri KDV dışındadır ve bunun yerine %5 Gayrimenkul İşlem Vergisine tabidir. Bakanlık, hak sahibi vatandaşın ilk konutunda değerin 1.000.000 SAR'a kadar olan kısmının vergisini üstlenir.
