ضمان الملكية

ضمان الملكية هو التزام البائع قانوناً بأن يمكّن المشتري من الانتفاع بالعقار دون تعرّض منه، وأن يكون المبيع سليماً من أي حق للغير سابق للبيع، ويُعرف في نظام المعاملات المدنية السعودي بضمان التعرض والاستحقاق، وله في البيوع القضائية بالمزاد أحكام خاصة. في البيع الاختياري، ومنه المزاد الذي يطلبه المالك، يضمن البائع عدم تعرّضه للمشتري وسلامة المبيع من حقوق الغير السابقة للعقد أو الآيلة من البائع. فإذا استُحق العقار كله للغير كان للمشتري الرجوع على البائع بالثمن وقيمة الثمار التي ألزم بردها والنفقات النافعة والتعويض عن الأضرار. ويجوز الاتفاق على تخفيف الضمان أو الإعفاء منه إلا فيما ينشأ عن فعل البائع أو ما تعمد إخفاءه، ولا يمنع الإعفاء من استرداد الثمن ما لم يكن المشتري يعلم بسبب الاستحقاق. وتوجب لائحة المزادات العقارية الإفصاح في طلب المزاد ونشرته عن الحقوق العينية والنزاعات والرهون والالتزامات غير الموثقة. أما في البيوع القضائية فالحماية تأتي من النظام لا من تعهد البائع: فقرار رسو المزاد يطهّر العقار من أي استحقاق تجاه من رسا عليه المزاد، وفي الرهن المسجل يكسب المشتري الملكية بمقتضى قرار الرسو. وفي المقابل لا يضمن البائع العيوب الخفية إذا كان البيع بالمزاد من قبل الجهات القضائية أو الإدارية. لذلك تبقى المعاينة والتحقق من الصك والمخطط والإشغالات ضرورية قبل المزايدة.