Tapu Garantisi
Eş Anlamlılar: Zapta Karşı Tekeffül، Mülkiyet Garantisi، Tapu Garantisi
Son güncelleme: 2026-09-25
Kısa Tanım
Mülkiyet garantisi, satıcının alıcının yararlanmasına müdahale etmeme ve taşınmazı satıştan önce doğmuş üçüncü kişi haklarından ari teslim etme yükümlülüğüdür; Suudi hukuku buna zapta karşı tekeffül der ve yargısal artırmalar için özel kurallar vardır.
Genel Bakış
Yasal Dayanak
29/11/1444H tarihli ve (M/191) sayılı Kraliyet Kararnamesiyle çıkarılan Medeni Muameleler Kanunu'nun 330. maddesi satıcının müdahale etmemeyi ve taşınmazın sözleşmeden önceki üçüncü kişi haklarından ari olmasını tekeffül ettiğini; 335. madde tamamen zapt hâlinde alıcının neleri talep edebileceğini; 337. madde satıcının kendi fiilinden doğan veya kasten gizlediği hususlar dışında tekeffülün kaldırılabileceğini veya sınırlanabileceğini; 339/d maddesi ise satış yargı veya idare mercilerince artırmayla yapılıyorsa ayıptan sorumluluk olmadığını öngörür. İcra Kanunu'nun (M/53, 13/8/1433H) 54. maddesi ve yeni İcra Kanunu'nun (M/237) 30/3. maddesi, ihale kararının satılan taşınmazı veya malı ihaleyi kazanana karşı her türlü istihkak iddiasından arındırdığını düzenler. REGA Müzayede Yönetmeliği'nin 6. ve 8. maddeleri ayni hakların, uyuşmazlıkların ve ipoteklerin açıklanmasını şart koşar.
Pratik Örnek
Fahd, Riyad'da bir iradi müzayedede bir arsayı 1.800.000 SAR'a satın alır; müzayede şartları satıcıyı zapta karşı tekeffülden muaf tutar. Bir yıl sonra bir davacı, arsanın bir kısmı üzerinde satıştan önce doğmuş ve hiç açıklanmamış bir hakkı ispat eder; satıcının bunu bildiği ve gizlediği anlaşılır, muafiyet şartı onu korumaz ve Fahd ondan tazminat alır. Buna karşılık Fahd'ın kardeşi bir yargısal müzayedede bir daireyi 650.000 SAR'a alır; önceki malikin bir alacaklısı daire üzerinde hak iddia ettiğinde, ihale kararı taşınmazı ihaleyi kazanana karşı her türlü istihkak iddiasından arındırdığı için kardeşe karşı dava reddedilir. Ancak gizli bir tesisat kaçağı ortaya çıktığında, satış yargısal artırmayla yapıldığından ayıp tekeffülüne dayanamaz.
Yaygın Hatalar
- ✗Zapta karşı tekeffülden muafiyet şartının satıcıyı her zaman koruduğunu sanmak — satıcının kendi fiilini veya kasıtlı gizlemeyi kapsamaz ve alıcı bilmiyorsa bedelin iadesini engellemez.
- ✗Yargısal müzayededeki alıcının gizli ayıplar için başvurabileceğini sanmak — yargı veya idare mercilerinin artırmayla yaptığı satışlarda ayıp tekeffülü yoktur.
- ✗İradi müzayededen önce bülteni ve tapuyu ipotek, uyuşmazlık ve üçüncü kişi hakları yönünden kontrol etmemek.
- ✗Zapt davasını satıcıya bildirmekte gecikmek — satıcı müdahalesinin davayı reddettireceğini ispat ederse alıcı tekeffül hakkını kaybedebilir.
- ✗Zapta karşı tekeffülü (üçüncü kişi hakları) gizli ayıp tekeffülüyle (taşınmazın durumu) karıştırmak — her birinin ayrı kuralları vardır.
Uluslararası Farklılıklar
Alıcının korunması dünya genelinde farklıdır. ABD'de alıcılar çoğu zaman tapu sigortasına güvenir ve haciz müzayedelerinde taşınmaz tam garanti içermeyen bir senetle devredilebilir. Birleşik Krallık'ta sözleşme çekiç indiğinde kurulduğu için alıcı müzayededen önce hukuki dosyayı inceler. Türkiye ve Mısır'da yargısal satış genellikle ipotekleri temizler, ancak bazı haklar varlığını sürdürebilir. Suudi sistemi resmî tapu senetleri ve gayrimenkul sicili ile yargısal satışlarda ihale kararının taşınmazı alıcıya karşı her türlü istihkak iddiasından arındırdığına dair açık kuralla ayrılır.
