المقارنات الإيجارية
مرادفات: الإيجارات المماثلة، مقارنات السوق الإيجارية، إيجار المثل، Rent Comps
آخر تحديث: 2026-09-25
تعريف موجز
المقارنات الإيجارية هي إيجارات عقارات مشابهة في الموقع والنوع والمساحة والعمر والتشطيب، أُبرمت عقودها في فترة قريبة، تُستخدم مرجعاً لتقدير الإيجار السوقي العادل لوحدة معيّنة.
نظرة شاملة
الأساس النظامي
لا يفرض النظام صيغة واحدة لتحديد الإيجار خارج الحالات المقيدة، لكن التقييم الرسمي للعقارات يخضع لنظام المقيّمين المعتمدين الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/43) وتاريخ 9/7/1433هـ، الذي تنظّم بموجبه الهيئة السعودية للمقيّمين المعتمدين (تقييم) المهنة وتعتمد معايير التقييم الدولية. وتوفّر الهيئة العامة للعقار بيانات الصفقات الإيجارية الموثَّقة على إيجار عبر منصة المؤشرات العقارية. وفي الرياض تقيّد الأحكام النظامية لضبط العلاقة بين المؤجر والمستأجر (سارية من 25 سبتمبر 2025 لخمس سنوات) أي زيادة في الإيجار، وتربط إيجار الوحدة الشاغرة المؤجرة سابقاً بقيمة آخر عقد موثَّق، مع غرامات قد تصل إلى إيجار 12 شهراً.
مثال تطبيقي
مالك عمارة جديدة في حي السامر بجدة يريد تسعير شقق من ثلاث غرف (140 م²) لم تؤجَّر من قبل. يجمع المكتب 5 مقارنات من عقود موثَّقة خلال آخر 6 أشهر في الحي نفسه: 42,000 و45,000 و44,000 و47,000 و40,000 ريال. ثم يعدّلها: الشقة ذات 47,000 فيها موقفان (−2,000)، والتي بـ40,000 في مبنى عمره 15 سنة (+3,000)، ولا تعديل للبقية. تصبح المقارنات المعدّلة 42,000 و45,000 و44,000 و45,000 و43,000، ومتوسطها 43,800 ريال. يسعّر المالك الشقق بـ44,000 ريال سنوياً. أما لو كانت العمارة في الرياض والشقق مؤجرة سابقاً، فالمرجع الإلزامي هو قيمة آخر عقد موثَّق على إيجار لا المقارنات.
أخطاء شائعة
- ✗الاعتماد على الأسعار المطلوبة في الإعلانات بدل الإيجارات الفعلية الموثَّقة — الإعلانات تعكس ما يتمناه الملاك لا ما دفعه المستأجرون.
- ✗مقارنة وحدات غير متشابهة (مفروشة مع غير مفروشة، أو برج جديد مع مبنى قديم) دون تعديل للفروق.
- ✗استخدام مقارنات قديمة تجاوزها السوق، أو من حي آخر بمستوى خدمات مختلف.
- ✗رفع إيجار وحدة في الرياض استناداً إلى المقارنات خلال فترة التثبيت — المرجع للوحدة المؤجرة سابقاً هو قيمة آخر عقد موثَّق، والمخالفة قد تُكلّف غرامة تصل إلى إيجار 12 شهراً.
- ✗الخلط بين المقارنة الإيجارية المبسطة والتقييم الرسمي — التقييم المعتمد لأغراض التمويل أو القضاء يعدّه مقيّم معتمد.
فروقات دولية
المقارنات الإيجارية أداة عالمية في التسعير والتقييم، وتقوم عليها معايير التقييم الدولية المعتمدة في كثير من الدول. وتختلف الدول في مصادر البيانات: ففي دبي يوفّر الجهاز التنظيمي مؤشراً رسمياً للإيجارات يُستند إليه في ضبط الزيادات، وفي تركيا يرتبط الحد الأعلى لزيادة الإيجار السكني عادةً بمؤشرات التضخم الرسمية، وفي مصر تبقى البيانات أقل شفافية. أما في السعودية فتميّزها قاعدة العقود الموثَّقة على إيجار ومنصة المؤشرات العقارية، مع قيد استثنائي في الرياض يجعل آخر عقد موثَّق هو المرجع بدلاً من المقارنات خلال فترة التثبيت.
