أملاكي العقارية
التمويل العقاري

تأمين الرهن

مرادفات: تأمين الحماية للتمويل العقاري، التأمين على مخاطر التمويل العقاري، تأمين الرهن العقاري

آخر تحديث: 2026-09-25

تعريف موجز

تأمين الرهن هو تأمين يحمي الممول من الخسارة إذا عجز المقترض عن السداد أو تعذر استيفاء الدين كاملاً، ويُعرف أمريكياً بتأمين الرهن الخاص (PMI) الذي يُفرض عادة عندما تقل الدفعة الأولى عن 20% ويتحمل المقترض قسطه.

نظرة شاملة

تأمين الرهن هو تأمين يحمي الممول من الخسارة إذا عجز المقترض عن السداد أو تعذر استيفاء الدين كاملاً، ويُعرف أمريكياً بتأمين الرهن الخاص (PMI) الذي يُفرض عادة عندما تقل الدفعة الأولى عن 20% ويتحمل المقترض قسطه. في السعودية لا يوجد منتج إلزامي مماثل مرتبط بارتفاع نسبة التمويل إلى القيمة؛ فالبنك المركزي السعودي يعالج هذه المخاطرة بسقوف مباشرة: 90% للمسكن الأول للمواطن، و70% لدى البنوك و85% لدى شركات التمويل العقاري للمسكن الثاني وما بعده، فلا يُسمح بتمويل يتجاوزها ولو مع تأمين. ويجيز نظام التمويل العقاري للممولين التأمين على مخاطر التمويل العقاري عبر التأمين التعاوني، وتنص لائحته على أن يكون ذلك وفق نظام مراقبة شركات التأمين التعاوني. وفي الواقع تشترط جهات التمويل عادة «تأمين الحماية» (تكافل على الحياة والعجز) الذي يسدد الرصيد عند وفاة المقترض أو عجزه، إضافة إلى التأمين على العقار، وتظهر تكلفة التأمين في نموذج الإفصاح عن العرض. والبديل السعودي الأقرب لضمان الممول في الحالات مرتفعة المخاطر هو الضمانات الحكومية: إذ يخصص صندوق التنمية العقارية بموجب نظام التمويل العقاري جزءاً من ميزانيته ضمانات وإعانات لدعم التمويل العقاري للمستحقين، وتضمن الحكومة الوفاء بالالتزامات الناتجة عن هذه الضمانات. ومنذ نوفمبر 2023 أصبحت هيئة التأمين الجهة المنظمة لقطاع التأمين بدلاً من البنك المركزي.

الأساس النظامي

نظام التمويل العقاري الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/50) وتاريخ 13/8/1433هـ: المادة 2(4) بشأن ترخيص شركات التأمين التعاوني لتغطية مخاطر التمويل العقاري، والمادة 6 بشأن تأمين الممولين على هذه المخاطر، والمادتان 8 و9 بشأن ضمانات صندوق التنمية العقارية وضمان الحكومة لالتزاماتها. واللائحة التنفيذية للنظام: المادة 4 (التأمين وفق نظام مراقبة شركات التأمين التعاوني) والمادة 11 مع تعاميم البنك المركزي اللاحقة بشأن سقوف نسبة التمويل إلى القيمة، ومنها التعميم رقم 391000048362 وتاريخ 27/4/1439هـ برفع السقف إلى 90% للمسكن الأول للمواطن. وتتولى هيئة التأمين تنظيم قطاع التأمين منذ 23 نوفمبر 2023.

المصادر

مثال تطبيقي

عبدالله، مواطن يشتري مسكنه الأول في الخبر بسعر 1,000,000 ريال. أقصى تمويل مسموح 900,000 ريال (90%)، فيدفع 100,000 ريال دفعة أولى، ولا يُطلب منه تأمين رهن بالمفهوم الأمريكي. في المقابل يشترط البنك تأمين حماية تكافلياً يسدد الرصيد عند الوفاة أو العجز الكلي، وتأميناً على المبنى، وتظهر تكلفتهما في نموذج الإفصاح — لنفترض نحو 2,700 ريال في السنة الأولى (رقم توضيحي يختلف بحسب العمر والشركة). ولو كان هذا مسكنه الثاني لما تجاوز التمويل من البنك 700,000 ريال (70%)، أي دفعة أولى لا تقل عن 300,000 ريال.

أخطاء شائعة

  • ✗افتراض وجود تأمين رهن أمريكي (PMI) يسمح بتمويل دون دفعة أولى، مع أن سقوف البنك المركزي لنسبة التمويل إلى القيمة تفرض دفعة أولى.
  • ✗الخلط بين تأمين الحماية الذي يسدد الرصيد عند الوفاة أو العجز وبين التأمين على العقار ضد الحريق والأضرار.
  • ✗عدم مقارنة تكلفة التأمين بين العروض رغم ظهورها في نموذج الإفصاح وتأثيرها على إجمالي المبلغ المستحق.
  • ✗عدم الإفصاح الدقيق عن الحالة الصحية في طلب تأمين الحماية، مما قد يؤثر على صرف التعويض لاحقاً.
  • ✗افتراض أن سقف 90% ينطبق على كل تمويل، بينما يخص المسكن الأول للمواطن ويقل للمسكن الثاني وما بعده.

فروقات دولية

في الولايات المتحدة يُفرض تأمين الرهن الخاص عادة عند دفعة أولى أقل من 20%، وتقدم برامج حكومية كتأمين FHA بديلاً لذوي الدفعات الصغيرة، وفي كندا يُلزم تأمين الرهن عند دفعة أولى أقل من 20%. أما الإمارات وتركيا فتعتمدان أساساً على سقوف نسبة التمويل إلى القيمة كما في السعودية، مع اشتراط تأمين الحياة على المقترض عادة. ويتميز النهج السعودي بالجمع بين السقوف الرقابية المباشرة وضمانات صندوق التنمية العقارية للمستحقين بدلاً من تأمين خاص يدفعه المقترض.

أسئلة شائعة

هل يوجد تأمين رهن خاص (PMI) في السعودية؟▾
لا يوجد منتج إلزامي مماثل مرتبط بارتفاع نسبة التمويل، لأن البنك المركزي السعودي يضع سقوفاً مباشرة لنسبة التمويل إلى القيمة، فتُفرض دفعة أولى بدلاً من تأمين يغطي نقصها.
ما التأمين الذي تطلبه البنوك عادة مع التمويل العقاري؟▾
تشترط غالباً تأمين الحماية (تكافل على الحياة والعجز) الذي يسدد الرصيد عند وفاة المقترض أو عجزه، والتأمين على العقار، وتظهر التكلفة في نموذج الإفصاح عن العرض.
ما الحد الأقصى لنسبة التمويل إلى القيمة في السعودية؟▾
90% للمسكن الأول للمواطن، و70% لدى البنوك و85% لدى شركات التمويل العقاري للمسكن الثاني وما بعده، وفق المادة 11 من اللائحة التنفيذية لنظام التمويل العقاري وتعاميم البنك المركزي اللاحقة.
ما دور صندوق التنمية العقارية في ضمان التمويل؟▾
يخصص الصندوق بموجب نظام التمويل العقاري جزءاً من ميزانيته ضمانات وإعانات لدعم التمويل العقاري للمستحقين، وتضمن الحكومة الوفاء بالالتزامات الناتجة عن هذه الضمانات ضمن الاعتمادات المقررة.
من يشرف على شركات التأمين في السعودية؟▾
هيئة التأمين هي الجهة المنظمة لقطاع التأمين منذ 23 نوفمبر 2023 بعد انتقال الاختصاص من البنك المركزي السعودي، بينما يستمر البنك المركزي في تنظيم البنوك وشركات التمويل.

بلغات أخرى

العربية
تأمين الرهن

تأمين الرهن هو تأمين يحمي الممول من الخسارة إذا عجز المقترض عن السداد أو تعذر استيفاء الدين كاملاً، ويُعرف أمريكياً بتأمين الرهن الخاص (PMI) الذي يُفرض عادة عندما تقل الدفعة الأولى عن 20% ويتحمل المقترض قسطه.

الإنجليزية
Mortgage Insurance

Mortgage insurance is cover that protects the financier against loss if the borrower cannot pay or the debt cannot be fully recovered; in the US it is known as private mortgage insurance (PMI), typically required when the down payment is below 20% and paid for by the borrower.

التركية
İpotek Sigortası

İpotek sigortası, borçlunun ödeyememesi veya alacağın tamamen tahsil edilememesi halinde finansörü zarara karşı koruyan teminattır; ABD'de özel ipotek sigortası (PMI) olarak bilinir, genellikle peşinat %20'nin altındaysa istenir ve primini borçlu öder.

مصطلحات مرتبطة

نسبة القرض للقيمة

نسبة القرض إلى القيمة (LTV)، وتُسمّى أيضاً نسبة التمويل إلى القيمة، هي نسبة مبلغ التمويل العقاري إلى قيمة العقار الممول، وتحدد بذلك الحد الأدنى للدفعة الأولى التي يدفعها المشتري من ماله؛ فنسبة 90% تعني تمويل 90% من القيمة ودفع 10% على الأقل.

← العودة للقاموس
Amlakire

عن أملاكي

أملاكي هو نظام سعودي متكامل لإدارة العقارات، يدعم المكاتب العقارية والملاك في إدارة الإيجارات والصيانة والتقارير بكفاءة عالية، يجهّز بيانات العقود لتوثيقها في منصة إيجار، ومتوافق مع أنظمة المملكة.

اعرف المزيد→