الملكية والحقوقحقوق الجوار
مرادفات: أحكام الجوار، قيود الملكية لمصلحة الجار، مضار الجوار
آخر تحديث: 2026-09-25
تعريف موجز
حقوق الجوار هي مجموعة الحقوق والقيود المتبادلة بين ملاك العقارات المتجاورة، وأساسها ألا يغلو المالك في استعمال ملكه إلى حد يضر بجاره ضرراً يتجاوز المألوف، مع أحكام خاصة بالحائط المشترك وتصريف المياه والارتدادات والإطلالات.
نظرة شاملة
حقوق الجوار هي مجموعة الحقوق والقيود المتبادلة بين ملاك العقارات المتجاورة، وأساسها ألا يغلو المالك في استعمال ملكه إلى حد يضر بجاره ضرراً يتجاوز المألوف، مع أحكام خاصة بالحائط المشترك وتصريف المياه والارتدادات والإطلالات.
تنص المادة (613) من نظام المعاملات المدنية على أنه ليس للجار أن يرجع على جاره في مضار الجوار المألوفة التي لا يمكن تجنبها، وإنما له أن يطلب إزالة المضار إذا تجاوزت الحد المألوف، مع مراعاة العرف وطبيعة العقارات وموقعها والغرض الذي خُصصت له، وأن الترخيص الصادر من الجهات المختصة لا يمنع الجار من المطالبة بإزالة هذه المضار. وتنظم المواد (614–616) الحائط المشترك: فلا يجوز لأحد الشركاء تغييره بما ينافي الغرض منه دون إذن الآخر، ولا يهدم مالك الحائط حائطاً يستتر به جاره دون سبب معتبر. وتمنع المادة (29) التعسف في استعمال الحق، وتنظم المادتان (709 و710) تصريف المياه بين الأراضي العالية والمنخفضة ومنع المسيل الضار.
إلى جانب ذلك تفرض اشتراطات البناء البلدية الصادرة عن وزارة البلديات والإسكان وكود البناء السعودي قيوداً على الارتدادات والارتفاعات والنوافذ المطلة حمايةً للخصوصية والسلامة، وتُراقب عبر رخص البناء. وتختص المحاكم العامة بدعاوى الضرر الناشئ عن العقار (المادة 31 من نظام المرافعات الشرعية). ويلاحظ أن النظام السعودي لا يمنح الجار حق الشفعة، إذ يقصرها على الشريك (المادة 658). والحل العملي يبدأ بالتفاهم ثم الشكوى للبلدية في مخالفات البناء، ثم الدعوى عند الضرر غير المألوف.
⚖️ الأساس النظامي
تستند حقوق الجوار إلى نظام المعاملات المدنية (م/191 وتاريخ 29/11/1444هـ): المادة (29) في منع التعسف في استعمال الحق، والمادة (611) في تقييد المالك بالقيود المقررة للمصلحة العامة والخاصة، والمادة (613) في مضار الجوار غير المألوفة، والمواد (614–616) في الحائط المشترك، والمواد (704–710) في المياه والمسيل. وتختص المحاكم العامة بدعاوى الضرر من العقار ومنع التعرض للحيازة وفق المادة (31) من نظام المرافعات الشرعية، فيما تنظم اشتراطات البناء البلدية وكود البناء السعودي الارتدادات والارتفاعات والإطلالات.
💡 مثال تطبيقي
يركّب جار عبدالرحمن في الرياض ست وحدات تكييف مركزية كبيرة على السطح مقابل نوافذ غرف نومه مباشرة، فيصل الضجيج ليلاً إلى مستوى يمنع النوم. يعترض الجار بأن التركيب تم ضمن رخصة بناء نظامية. يرفع عبدالرحمن دعوى أمام المحكمة العامة، فتقرر بعد تقرير خبير أن الضرر يتجاوز المألوف في حي سكني، وتلزم الجار بنقل الوحدات إلى الجهة الأخرى من السطح وتركيب عوازل على نفقته بتكلفة تقارب 12,000 ريال، استناداً إلى المادة (613) التي لا تجعل الترخيص مانعاً من المطالبة بإزالة الضرر.
⚠️ أخطاء شائعة
- ✗الظن أن حصول الجار على رخصة بناء يمنع المطالبة بإزالة الضرر؛ فالمادة (613) تنص على خلاف ذلك.
- ✗المطالبة بالتعويض عن المضار المألوفة التي لا يمكن تجنبها في الجوار، وهي غير مستوجبة للرجوع.
- ✗تعديل الحائط المشترك أو تعليته بما يضر الشريك دون إذنه أو دون مصلحة جدية.
- ✗فتح نوافذ أو شرفات مطلة على الجار بالمخالفة لاشتراطات البناء البلدية.
- ✗الاعتقاد بأن للجار حق الشفعة عند بيع العقار الملاصق؛ فالشفعة في النظام السعودي للشريك فقط.
🌍 فروقات دولية
في مصر يقرر القانون المدني مسؤولية المالك عن مضار الجوار غير المألوفة بصياغة قريبة من المادة (613)، ويمنح الجار الشفعة في حالات معينة خلافاً للسعودية. وفي تركيا يحمي القانون المدني الجار من التجاوز في استعمال الملكية كالضجيج والدخان. وفي دول القانون العام تُعالج هذه المسائل عبر دعوى الإزعاج (Nuisance). وفي الإمارات تنظمها قوانين المعاملات المدنية واشتراطات البلديات.
أسئلة شائعة
ما الضرر الذي يحق للجار المطالبة بإزالته؟▾
يحق له طلب إزالة الضرر الذي يتجاوز الحد المألوف بين الجيران، مع مراعاة العرف وطبيعة العقارات وموقعها والغرض المخصصة له وفق المادة (613) من نظام المعاملات المدنية. أما المضار المألوفة التي لا يمكن تجنبها فلا رجوع فيها.
هل تمنع رخصة البناء الجار من الاعتراض؟▾
لا، تنص المادة (613) صراحةً على أن الترخيص الصادر من الجهات المختصة لا يحول دون استعمال الجار حقه في المطالبة بإزالة المضار التي تتجاوز الحد المألوف.
هل يجوز تعلية الحائط المشترك؟▾
يجوز للشريك تعليته على نفقته إذا كانت له مصلحة جدية بشرط ألا يلحق بشريكه ضرراً جسيماً، وإذا لم يصلح الحائط للتعلية فعليه إعادة بنائه كله على نفقته وفق المادة (615).
أين تُرفع دعاوى الجوار في السعودية؟▾
تختص المحاكم العامة بالدعاوى المتعلقة بالعقار ومنها دعوى الضرر من العقار ودعوى منع التعرض للحيازة وفق المادة (31) من نظام المرافعات الشرعية. أما مخالفات البناء فتُعرض أولاً على البلدية المختصة.
هل للجار حق الشفعة إذا باع جاره عقاره؟▾
لا، يقصر نظام المعاملات المدنية الشفعة على الشريك في العقار المبيع وفق المادة (658). فالجار الملاصق غير الشريك لا يستحق الشفعة.
