الملكية والحقوقالارتفاق
مرادفات: حق الارتفاق، الارتفاق العقاري، حق الانتفاع بعقار الجار
آخر تحديث: 2026-09-25
تعريف موجز
حق الارتفاق هو حق عيني مقرر لمنفعة عقار (العقار المرتفِق) على عقار آخر مملوك لشخص آخر (العقار المرتفَق به)، كحق المرور أو حق المجرى أو حق المسيل، ويبقى تابعاً للعقارين عند انتقال ملكيتهما أو تجزئتهما.
نظرة شاملة
حق الارتفاق هو حق عيني مقرر لمنفعة عقار (العقار المرتفِق) على عقار آخر مملوك لشخص آخر (العقار المرتفَق به)، كحق المرور أو حق المجرى أو حق المسيل، ويبقى تابعاً للعقارين عند انتقال ملكيتهما أو تجزئتهما.
يعرّف نظام المعاملات المدنية حق الارتفاق في المادة (699) ويعدّه من الحقوق العينية الأصلية (المادة 26)، ويُكسب بالتصرف النظامي أو بالإرث (المادة 700). وإذا أنشأ مالك عقارين منفصلين ارتفاقاً ظاهراً بينهما بقي الحق بعد انتقال أحدهما أو كليهما لملاك آخرين ما لم يُتفق على خلافه (المادة 701). وينظم النظام أنواعاً منه كحق المرور (المادتان 702 و703) وحقوق المياه والمجرى والمسيل (المواد 704–710). ويخضع الارتفاق لسند إنشائه ولعرف المكان، ونفقات استعماله والمحافظة عليه على مالك العقار المرتفِق ما لم يُتفق على غير ذلك (المادتان 711 و712)، ولا يجوز لمالك العقار المرتفَق به تعطيله، لكن له طلب نقله إلى موضع مماثل إذا صار مرهقاً (المادة 713).
ينتهي حق الارتفاق بانقضاء أجله، أو باجتماع العقارين في يد مالك واحد، أو بتعذر استعماله، أو بنزول صاحبه عنه، أو بزوال الغرض منه (المادة 716)، ولا تُسمع دعوى المطالبة به إذا لم يُستعمل عشر سنوات (المادة 717). ولأنه حق عيني يجب في المناطق المعلنة للتسجيل العيني قيده في السجل العقاري ليكون نافذاً (المادة 13 من نظام التسجيل العيني للعقار)، وإذا جُزّئ العقار المحمّل به بقي الحق على كل جزء ما لم يُتفق على خلافه (المادة 33). لذلك يفحص المشتري الصك والسجل بحثاً عن الارتفاقات قبل الشراء، لأنها تؤثر في الاستعمال والقيمة.
⚖️ الأساس النظامي
يستند حق الارتفاق إلى نظام المعاملات المدنية (م/191 وتاريخ 29/11/1444هـ): المادة (26) التي تعدّه حقاً عينياً أصلياً، والمواد (699–718) في إنشائه وأنواعه وآثاره وانتهائه وعدم سماع دعواه بعد عشر سنوات من عدم الاستعمال. ويوجب نظام التسجيل العيني للعقار (م/91 وتاريخ 19/9/1443هـ) قيد كل تصرف ينشئ حقاً عينياً أو ينقله أو يزيله في السجل العقاري لنفاذه (المادة 13)، ويقرر بقاء الحق العيني على كل جزء عند تجزئة العقار المحمّل به ما لم يتفق المعنيون على خلافه (المادة 33).
💡 مثال تطبيقي
يملك ماجد أرضاً زراعية في الطائف لا يصلها طريق مناسب إلا عبر أرض جاره. يتفقان على حق ارتفاق بالمرور بعرض 4 أمتار على طول الحد الشمالي مقابل 80,000 ريال تُدفع مرة واحدة، ويوثّقان الاتفاق ويُقيَّد الحق على العقارين. يسفلت ماجد الممر بتكلفة 30,000 ريال على نفقته لأنه مالك العقار المرتفِق. وبعد ثلاث سنوات يبيع الجار أرضه لمستثمر، فيبقى الارتفاق نافذاً في حق المالك الجديد لأنه حق عيني مقيد يتبع العقار.
⚠️ أخطاء شائعة
- ✗الاكتفاء باتفاق شفهي أو ورقة عرفية للارتفاق دون توثيق وقيد، فيتعذر الاحتجاج به على المالك الجديد.
- ✗الظن أن السماح للجار بالمرور تسامحاً ينشئ له حقاً دائماً؛ فالمادة (702) تنص على أن حق المرور لا يثبت بالإذن على وجه التسامح.
- ✗إقامة مالك العقار المرتفَق به منشآت تعطل الارتفاق بدلاً من طلب نقله إلى موضع مماثل.
- ✗شراء عقار دون التحقق من الارتفاقات المقيدة عليه وأثرها في البناء والقيمة.
- ✗ترك الارتفاق دون استعمال عشر سنوات، فلا تُسمع بعدها دعوى المطالبة به.
🌍 فروقات دولية
تعرف معظم الأنظمة حق الارتفاق؛ ففي مصر ينظمه القانون المدني، وفي تركيا يُسجَّل irtifak hakkı في الطابو. وفي دول القانون العام قد يُكتسب الارتفاق بالتقادم (Prescription) بعد استعمال طويل ظاهر، وهو ما لا يأخذ به النظام السعودي الذي يقصر كسبه على التصرف النظامي والإرث. وفي الإمارات تُسجَّل الارتفاقات لدى دوائر الأراضي.
أسئلة شائعة
ما هو حق الارتفاق؟▾
حق الارتفاق حق عيني مقرر لمنفعة عقار على عقار آخر مملوك لشخص آخر وفق المادة (699) من نظام المعاملات المدنية، كحق المرور أو المجرى أو المسيل. ويتبع العقارين عند انتقال ملكيتهما.
كيف يُكسب حق الارتفاق في السعودية؟▾
يُكسب بالتصرف النظامي كالعقد أو الوصية، أو بالإرث وفق المادة (700). كما يبقى الارتفاق الظاهر الذي أنشأه مالك عقارين بينهما بعد انتقالهما لملاك آخرين ما لم يُتفق على خلافه.
من يتحمل نفقات حق الارتفاق؟▾
تكون نفقات الأعمال اللازمة لاستعمال الارتفاق والمحافظة عليه على مالك العقار المرتفِق ما لم يُتفق على غير ذلك. وإذا كانت الأعمال نافعة للعقارين معاً وُزعت النفقات بينهما بنسبة النفع وفق المادة (712).
هل يمكن نقل موضع حق الارتفاق؟▾
نعم، يجوز لمالك العقار المرتفَق به طلب نقل الحق إلى موضع آخر إذا أصبح أشد إرهاقاً له أو منعه من إصلاحات مفيدة، بشرط أن يتمكن صاحب الحق من استعماله بسهولة الموضع القديم وفق المادة (713).
متى ينتهي حق الارتفاق؟▾
ينتهي بانقضاء أجله أو زوال محله، أو اجتماع العقارين في يد مالك واحد، أو تعذر استعماله، أو نزول صاحبه عنه، أو زوال الغرض منه وفق المادة (716). ولا تُسمع دعواه بعد عشر سنوات من عدم الاستعمال.
