التقييم والاستثمارالعقار الاستثماري
مرادفات: العقار المدر للدخل، العقار المؤجر، الأصل العقاري الاستثماري
آخر تحديث: 2026-09-25
تعريف موجز
العقار الاستثماري هو عقار (أرض أو مبنى أو جزء منهما) يُحتفظ به لتحقيق دخل إيجاري أو لارتفاع قيمته الرأسمالية أو كليهما، لا لاستخدام مالكه الشخصي أو التشغيلي ولا للبيع ضمن النشاط الاعتيادي.
نظرة شاملة
العقار الاستثماري هو عقار (أرض أو مبنى أو جزء منهما) يُحتفظ به لتحقيق دخل إيجاري أو لارتفاع قيمته الرأسمالية أو كليهما، لا لاستخدام مالكه الشخصي أو التشغيلي ولا للبيع ضمن النشاط الاعتيادي.
هذا التعريف مستمد من معيار المحاسبة الدولي 40 «العقارات الاستثمارية» المعتمد في المملكة ضمن المعايير الدولية للتقرير المالي. ويفرّق المعيار بين العقار الاستثماري، والعقار الذي تشغله المنشأة كمقر أو مصنع (يعالج كممتلكات ومعدات)، والعقار المحتفظ به للبيع ضمن النشاط الاعتيادي (مخزون لدى المطورين). وقد ألزمت هيئة السوق المالية الشركات المدرجة بنموذج التكلفة لسنوات، ثم سمحت لها باختيار نموذج القيمة العادلة أو إعادة التقييم للعقارات الاستثمارية في القوائم المالية للسنوات التي تبدأ في 2022 أو بعدها (2023 لمديري صناديق الاستثمار)، بشرط تقييم كل عقار من مقيّمَين على الأقل حاصلين على زمالة الهيئة السعودية للمقيّمين المعتمدين عند إعداد القوائم السنوية، واعتماد الأقل بين التقييمين.
ضريبياً لا يُفرّق في ضريبة التصرفات العقارية (5%) بحسب غرض المالك، مع استثناءات محددة كتحمل الدولة الضريبة عن المسكن الأول للمواطن المستحق في حدود معينة، وهو ما لا ينطبق على العقار الاستثماري. ويظهر الفرق في ضريبة القيمة المضافة: إيجار العقار السكني معفى، والتجاري خاضع بنسبة 15% إذا كان المؤجر مسجلاً. كما تخضع العقارات الاستثمارية المؤجرة لأحكام عقود «إيجار» ولتثبيت الإيجارات في الرياض، وقد تخضع الشاغرة منها لرسوم العقارات الشاغرة في النطاقات المشمولة.
⚖️ الأساس النظامي
المرجع المحاسبي معيار المحاسبة الدولي 40 ضمن المعايير الدولية للتقرير المالي المعتمدة في المملكة، مع أحكام هيئة السوق المالية التي أجازت للشركات المدرجة استخدام نموذج القيمة العادلة أو إعادة التقييم للعقارات الاستثمارية في السنوات المالية التي تبدأ في 2022 أو بعدها (2023 لمديري صناديق الاستثمار)، بشرط أن يعتمد مجلس الإدارة السياسة بتوصية لجنة المراجعة، وأن يُقيَّم كل عقار من مقيّمَين على الأقل حاصلين على زمالة الهيئة السعودية للمقيّمين المعتمدين مع اعتماد القيمة الأقل، والإفصاح عن الفروق مع نموذج التكلفة. ضريبياً: نظام ضريبة التصرفات العقارية (م/84 وتاريخ 19/3/1446هـ) بنسبة 5%، ونظام ضريبة القيمة المضافة بنسبة 15% على الإيجار التجاري.
💡 مثال تطبيقي
تملك شركة مدرجة مبنى مكاتب على طريق الملك فهد بالرياض تؤجره بالكامل لمستأجرين آخرين، وقيمته الدفترية بعد الإهلاك 60,000,000 ريال، بينما مقرها الرئيسي في مبنى آخر تشغله بنفسها ويعالج كممتلكات ومعدات. قرر مجلس الإدارة بتوصية لجنة المراجعة تطبيق نموذج القيمة العادلة على مبنى المكاتب. قدّر المقيّم الأول القيمة بـ 84,000,000 ريال والثاني بـ 80,000,000 ريال، فتعتمد الشركة الأقل: 80,000,000 ريال، وتفصح في الإيضاحات عن الفرق مع نموذج التكلفة. وتضيف الشركة ضريبة القيمة المضافة 15% على الإيجارات لأنها تجارية.
⚠️ أخطاء شائعة
- ✗تصنيف عقار تشغله المنشأة بنفسها أو تطوره للبيع كعقار استثماري.
- ✗الاعتقاد بأن الشركات المدرجة ملزمة بالقيمة العادلة؛ هو خيار بشروط، ونموذج التكلفة ما زال متاحاً.
- ✗الاكتفاء بتقييم واحد عند تطبيق القيمة العادلة في شركة مدرجة، بينما تشترط هيئة السوق المالية مقيّمَين حاصلين على الزمالة والأخذ بالأقل.
- ✗افتراض أن العقار الاستثماري معفى من ضريبة التصرفات العقارية أو أن إيجاره التجاري معفى من ضريبة القيمة المضافة.
- ✗ترك العقار شاغراً مدة طويلة في نطاق مشمول برسوم العقارات الشاغرة.
🌍 فروقات دولية
يُطبَّق معيار IAS 40 في معظم الدول التي تعتمد المعايير الدولية للتقرير المالي، ومنها الإمارات، وتطبقه تركيا عبر معيارها المحلي المطابق TMS 40، ويسمح باختيار نموذج القيمة العادلة أو التكلفة. أما وفق المبادئ المحاسبية الأمريكية فتقاس العقارات الاستثمارية عادة بالتكلفة. تتميز السعودية بشروط إضافية من هيئة السوق المالية للشركات المدرجة (مقيّمان حاصلان على الزمالة واعتماد القيمة الأقل)، وهي أكثر تحفظاً من المعيار الدولي.
أسئلة شائعة
ما الفرق بين العقار الاستثماري والعقار الذي يشغله المالك؟▾
العقار الاستثماري يُحتفظ به للإيجار أو لارتفاع القيمة، أما الذي تستخدمه المنشأة في أعمالها كمقر أو مصنع فيعالج محاسبياً كممتلكات ومعدات وفق معيار آخر.
هل يمكن للشركات المدرجة في السعودية قياس عقاراتها الاستثمارية بالقيمة العادلة؟▾
نعم، أجازت هيئة السوق المالية ذلك للسنوات المالية التي تبدأ في 2022 أو بعدها (2023 لمديري الصناديق)، بشرط تقييم كل عقار من مقيّمَين حاصلين على زمالة «تقييم» واعتماد القيمة الأقل.
هل تختلف ضريبة بيع العقار الاستثماري عن بيع المسكن؟▾
ضريبة التصرفات العقارية 5% تطبق على نقل ملكية العقار عموماً مع استثناءات محددة؛ ومنها تحمل الدولة الضريبة عن المسكن الأول للمواطن المستحق في حدود معينة، وهو ما لا ينطبق على العقار الاستثماري.
هل إيجار العقار الاستثماري خاضع لضريبة القيمة المضافة؟▾
يعتمد على نوعه: الإيجار السكني معفى، أما الإيجار التجاري كالمكاتب والمحلات فخاضع بنسبة 15% إذا كان المؤجر مسجلاً في ضريبة القيمة المضافة.
من يقيّم العقار الاستثماري؟▾
المقيّم المعتمد المرخص من الهيئة السعودية للمقيّمين المعتمدين في فرع العقار، وتشترط هيئة السوق المالية للشركات المدرجة والصناديق العقارية أن يكون حاصلاً على الزمالة.
