Değerleme ve YatırımYatırım Mülkü
Eş Anlamlılar: Gelir Getiren Mülk، Kiralık Mülk، Yatırım Amaçlı Taşınmaz
Son güncelleme: 2026-09-25
Kısa Tanım
Yatırım amaçlı gayrimenkul, sahibinin kendi faaliyetlerinde kullanması veya olağan iş akışında satılması için değil, kira geliri, değer artışı ya da her ikisini elde etmek için elde tutulan mülktür (arazi, bina veya bunların bir kısmı).
Genel Bakış
Yatırım amaçlı gayrimenkul, sahibinin kendi faaliyetlerinde kullanması veya olağan iş akışında satılması için değil, kira geliri, değer artışı ya da her ikisini elde etmek için elde tutulan mülktür (arazi, bina veya bunların bir kısmı).
Tanım, Krallıkta UFRS kapsamında uygulanan UMS 40 Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller standardından gelir. Standart, yatırım amaçlı gayrimenkulü genel merkez veya fabrika gibi sahibinin kullandığı mülkten (maddi duran varlık olarak muhasebeleşir) ve olağan iş akışında satış için tutulan mülkten (geliştiriciler için stok) ayırır. Sermaye Piyasası Kurumu halka açık şirketleri birkaç yıl maliyet modeline tabi tuttu, ardından 2022 veya sonrasında başlayan mali yıllar (yatırım fonu yöneticileri için 2023) için yatırım amaçlı gayrimenkullerde gerçeğe uygun değer veya yeniden değerleme modelini seçmelerine izin verdi; şartı, yıllık tablolar hazırlanırken her mülkün TAQEEM fellowship'ine sahip en az iki uzman tarafından değerlenmesi ve iki değerden düşük olanın esas alınmasıdır.
Vergi açısından %5 Gayrimenkul İşlem Vergisi sahibin amacına göre değişmez; ancak uygun vatandaşın ilk konutunda belirli sınırlar içinde verginin devlet tarafından üstlenilmesi gibi özel istisnalar vardır ve bunlar yatırım amaçlı mülke uygulanmaz. Fark KDV'de ortaya çıkar: konut kirası muaftır, ticari kira ise kiraya veren KDV mükellefiyse %15'e tabidir. Kiraya verilmiş yatırım mülkleri Ejar kurallarına ve Riyad kira dondurmasına da tabidir; boş mülkler kapsamdaki bölgelerde boş mülk harcına konu olabilir.
⚖️ Yasal Dayanak
Muhasebe dayanağı, Krallıkta uygulanan UFRS içindeki UMS 40'tır; buna CMA'nın, halka açık şirketlerin 2022 veya sonrasında başlayan mali yıllarda (yatırım fonu yöneticileri için 2023) yatırım amaçlı gayrimenkullerde gerçeğe uygun değer veya yeniden değerleme modelini kullanmasına izin veren hükümleri eklenir. Şartlar: politikanın denetim komitesinin önerisiyle yönetim kurulunca onaylanması, her mülkün TAQEEM fellowship'ine sahip en az iki uzmanca değerlenip düşük değerin esas alınması ve maliyet modeline göre farkların açıklanması. Vergi: %5 oranlı Gayrimenkul İşlem Vergisi Kanunu (M/84, 19/3/1446H) ve ticari kirada %15 KDV.
💡 Pratik Örnek
Halka açık bir şirket, Riyad'da King Fahd Yolu üzerinde tamamı üçüncü kişilere kiralanmış, amortisman sonrası defter değeri 60.000.000 SAR olan bir ofis binasına sahiptir; genel merkezi ise kendisinin kullandığı ve maddi duran varlık olarak muhasebeleştirdiği başka bir binadadır. Denetim komitesinin önerisiyle yönetim kurulu ofis binası için gerçeğe uygun değer modelini benimser. Birinci uzman 84.000.000 SAR, ikincisi 80.000.000 SAR değer biçer; şirket düşük olan 80.000.000 SAR'ı esas alır ve dipnotlarda maliyet modeliyle farkı açıklar. Kiralar ticari olduğu için %15 KDV uygular.
⚠️ Yaygın Hatalar
- ✗Sahibinin kullandığı veya satış için geliştirilen mülkü yatırım amaçlı gayrimenkul olarak sınıflamak.
- ✗Halka açık şirketlerin gerçeğe uygun değeri kullanmak zorunda olduğunu sanmak; şartlı bir seçenektir ve maliyet modeli hâlâ kullanılabilir.
- ✗Halka açık şirkette gerçeğe uygun değer uygularken tek değerlemeyle yetinmek; CMA fellowship sahibi iki uzman ve düşük değeri şart koşar.
- ✗Yatırım amaçlı mülkün Gayrimenkul İşlem Vergisinden veya ticari kirasının KDV'den muaf olduğunu varsaymak.
- ✗Mülkü boş mülk harcı kapsamındaki bir bölgede uzun süre boş bırakmak.
🌍 Uluslararası Farklılıklar
UMS 40, BAE dahil çoğu UFRS ülkesinde uygulanır; Türkiye onu muadil yerel standart TMS 40 ile uygular ve gerçeğe uygun değer ile maliyet modeli arasında seçim tanır. ABD GAAP'ta yatırım amaçlı gayrimenkuller genellikle maliyetle izlenir. Suudi Arabistan, halka açık şirketler için CMA'nın ek şartlarını (fellowship sahibi iki uzman ve düşük değerin esas alınması) getirir; bu uluslararası standarttan daha ihtiyatlıdır.
Sıkça Sorulan Sorular
Yatırım amaçlı gayrimenkul ile sahibinin kullandığı mülk arasındaki fark nedir?▾
Yatırım amaçlı gayrimenkul kira veya değer artışı için tutulur; işletmenin genel merkez veya fabrika gibi faaliyetlerinde kullandığı mülk ise başka bir standarda göre maddi duran varlık olarak muhasebeleşir.
Suudi halka açık şirketler yatırım amaçlı gayrimenkulü gerçeğe uygun değerle ölçebilir mi?▾
Evet. CMA buna 2022 veya sonrasında başlayan mali yıllar (fon yöneticileri için 2023) için izin verdi; şart, her mülkün TAQEEM fellowship'ine sahip iki uzmanca değerlenmesi ve düşük değerin kullanılmasıdır.
Yatırım mülkünü satmanın vergisi konut satışından farklı mı?▾
%5 Gayrimenkul İşlem Vergisi mülk devirlerine genel olarak uygulanır; uygun vatandaşın ilk konutunda belirli sınırlar içinde verginin devletçe üstlenilmesi gibi istisnalar vardır ve bunlar yatırım mülküne uygulanmaz.
Yatırım mülkünün kirası KDV'ye tabi mi?▾
Türüne bağlıdır: konut kirası muaftır; ofis ve dükkân gibi ticari kira ise kiraya veren KDV mükellefiyse %15 KDV'ye tabidir.
Yatırım amaçlı gayrimenkulü kim değerler?▾
Suudi Akredite Değerleme Uzmanları Kurumu'nca gayrimenkul sektöründe lisanslanmış akredite uzman; CMA halka açık şirketler ve gayrimenkul fonları için fellowship sahibi uzman şartı arar.
