الضرائب والزكاةضريبة المدخلات
مرادفات: ضريبة المشتريات، ضريبة القيمة المضافة القابلة للخصم، الضريبة المدفوعة على المدخلات
آخر تحديث: 2026-09-25
تعريف موجز
ضريبة المدخلات هي ضريبة القيمة المضافة التي يتحملها الشخص المسجل على ما يشتريه أو يستورده من سلع وخدمات لاستخدامها في نشاطه الاقتصادي، ويحق له خصمها من ضريبة المخرجات التي يحصّلها، بشرط أن ترتبط بتوريدات خاضعة للضريبة بالنسبة الأساسية أو الصفرية.
نظرة شاملة
ضريبة المدخلات هي ضريبة القيمة المضافة التي يتحملها الشخص المسجل على ما يشتريه أو يستورده من سلع وخدمات لاستخدامها في نشاطه الاقتصادي، ويحق له خصمها من ضريبة المخرجات التي يحصّلها، بشرط أن ترتبط بتوريدات خاضعة للضريبة بالنسبة الأساسية أو الصفرية. وبهذه الآلية لا تتحول الضريبة إلى تكلفة على المنشآت في سلسلة التوريد، وإنما يتحملها المستهلك النهائي.
تنظم اللائحة التنفيذية لنظام ضريبة القيمة المضافة في المملكة شروط الخصم: أن يحوز المسجل فاتورة ضريبية صحيحة، وأن تكون المشتريات لأغراض النشاط، وألا تكون من السلع والخدمات المستبعدة من الخصم كالترفيه وخدمات الضيافة في الفنادق والمطاعم والمركبات المقيدة والاستخدام الشخصي (وقد وسّعت تعديلات 2025 هذه القائمة لتشمل بعض مزايا الموظفين). ويجوز الخصم في فترة لاحقة لفترة التوريد، على ألا يتجاوز ذلك خمس سنوات تقويمية بعد سنة التوريد. أما الضريبة المرتبطة بتوريدات معفاة فلا تُخصم، والضريبة على المدخلات المشتركة تُخصم بنسبة التوريدات الخاضعة إلى إجمالي التوريدات في السنة التقويمية السابقة، مع تسوية النسبة في آخر السنة.
هذا الحكم هو الأهم في العقار: فمؤجر العقار السكني وحده لا يسترد ضريبة الصيانة والإنشاء لأن إيجاره معفى، بينما يسترد مؤجر العقار التجاري ضريبته كاملة، ويُطبَّق التناسب في المباني المختلطة. وتمتد فترة تسوية ضريبة المدخلات على الأصول الرأسمالية العقارية عشر سنوات إذا تغير استخدامها بين خاضع ومعفى. ولأن بيع العقار صار معفى من ضريبة القيمة المضافة، أتاحت اللائحة للمطور العقاري المرخص التسجيل كشخص مؤهل لاسترداد الضريبة على مدخلات التطوير وفق شروط الهيئة. وإذا زادت ضريبة المدخلات على المخرجات، يحق طلب استرداد الفائض خلال خمس سنوات، وتصرفه الهيئة خلال 60 يوماً من اعتماد الطلب.
⚖️ الأساس النظامي
يستند خصم ضريبة المدخلات إلى نظام ضريبة القيمة المضافة الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/113) وتاريخ 2/11/1438هـ والاتفاقية الموحدة لضريبة القيمة المضافة لدول مجلس التعاون، وإلى مواد اللائحة التنفيذية المنظمة لخصم ضريبة المدخلات، والسلع والخدمات المستبعدة من الخصم، والخصم النسبي، وتسويات الأصول الرأسمالية، واسترداد الضريبة، بما فيها الفقرة التي تتيح للمطور العقاري المرخص التسجيل للاسترداد. وقد نشرت الهيئة دليلاً إرشادياً مخصصاً لخصم ضريبة المدخلات.
💡 مثال تطبيقي
شركة مسجلة تملك مبنى مختلطاً في جدة: محلات في الدور الأرضي إيجارها الخاضع 600,000 ريال سنوياً، وشقق سكنية معفاة إيجارها 400,000 ريال، وكانت توريدات السنة السابقة بالمقادير نفسها. خلال الربع تدفع الشركة 50,000 ريال لتجديد واجهات المحلات + 7,500 ريال ضريبة، فتخصمها كاملة لارتباطها بتوريدات خاضعة؛ و20,000 ريال لطلاء الشقق + 3,000 ريال ضريبة، فلا تخصم منها شيئاً؛ و100,000 ريال لعقد صيانة المصاعد والمرافق المشتركة + 15,000 ريال ضريبة، فتطبق نسبة الخصم 600,000 ÷ 1,000,000 = 60% وتخصم 9,000 ريال وتتحمل 6,000 ريال تكلفة. إجمالي ضريبة المدخلات القابلة للخصم في الربع 16,500 ريال، تُطرح من ضريبة المخرجات على إيجار المحلات، ثم تُسوّى النسبة في آخر السنة على أساس التوريدات الفعلية.
⚠️ أخطاء شائعة
- ✗خصم ضريبة المدخلات على صيانة أو إنشاء عقار سكني مؤجر، مع أن إيجاره معفى فلا يحق الخصم.
- ✗الخصم بناءً على فاتورة غير مستوفية، كفاتورة باسم جهة أخرى أو دون الرقم الضريبي للمورد أو بغير اللغة العربية.
- ✗خصم ضريبة مصروفات مستبعدة من الخصم كالترفيه والضيافة والسيارات المتاحة للاستخدام الشخصي.
- ✗عدم تطبيق الخصم النسبي في المباني المختلطة أو إغفال تسوية النسبة في نهاية السنة.
- ✗إهمال تخفيض ضريبة المدخلات عند عدم سداد قيمة الفاتورة للمورد بعد 12 شهراً، أو تفويت مهلة الخمس سنوات للخصم.
🌍 فروقات دولية
آلية خصم ضريبة المدخلات مشتركة بين أنظمة ضريبة القيمة المضافة عالمياً، لكن معاملة العقار تختلف. في الإمارات يخضع أول توريد للمبنى السكني خلال ثلاث سنوات من إنجازه للنسبة الصفرية، ما يتيح للمطورين استرداد ضريبة البناء، بينما تُعفى الإيجارات السكنية اللاحقة. وفي تركيا تُخصم الضريبة القابلة للخصم (İndirilecek KDV) من الضريبة المحتسبة وفق قواعد مشابهة، وفي مصر تُطبَّق آلية خصم مماثلة بنسبة عامة 14%. وتنفرد السعودية بإعفاء بيع العقار من ضريبة القيمة المضافة وإخضاعه لضريبة التصرفات العقارية، مع نافذة استرداد خاصة للمطورين المرخصين.
أسئلة شائعة
هل يسترد مؤجر العقار السكني ضريبة المدخلات في السعودية؟▾
لا، لأن تأجير العقار السكني توريد معفى، والضريبة المرتبطة مباشرة بتوريدات معفاة لا تُخصم، فتصبح جزءاً من تكلفة العقار على المؤجر.
كيف تُحسب ضريبة المدخلات في مبنى يضم محلات وشققاً سكنية؟▾
تُخصم الضريبة المرتبطة بالمحلات كاملة، ولا تُخصم المرتبطة بالشقق، أما المصروفات المشتركة فتُخصم بنسبة التوريدات الخاضعة إلى إجمالي التوريدات في السنة التقويمية السابقة، مع تسوية النسبة على الأرقام الفعلية في آخر السنة.
ما المهلة النظامية لخصم ضريبة المدخلات؟▾
يجوز الخصم في فترة لاحقة لفترة التوريد ما دام المسجل مستوفياً للشروط، لكن لا يجوز الخصم في فترة تقع بعد أكثر من خمس سنوات تقويمية من السنة التي تم فيها التوريد.
ماذا يحدث إذا زادت ضريبة المدخلات على ضريبة المخرجات؟▾
ينشأ رصيد دائن يمكن ترحيله للفترات التالية أو طلب استرداده خلال خمس سنوات من نهاية السنة المعنية، وتصرف الهيئة المبلغ خلال 60 يوماً من اعتماد الطلب بعد مراجعته.
هل يسترد المطور العقاري ضريبة تكاليف البناء مع أن بيع العقار معفى؟▾
تتيح اللائحة التنفيذية للمطور العقاري المرخص التسجيل لدى الهيئة كشخص مؤهل لاسترداد الضريبة التي يتحملها على السلع والخدمات المرتبطة بنشاط التطوير، وفق شروط وإجراءات تحددها الهيئة.
