أنواع العقاراتعقار مفروش
مرادفات: شقة مفروشة، وحدة مؤثثة، سكن مفروش
آخر تحديث: 2026-10-05
تعريف موجز
العقار المفروش هو وحدة سكنية أو تجارية تُؤجَّر مع أثاثها وأجهزتها الأساسية بحيث تكون جاهزة للاستخدام الفوري دون أن يحتاج المستأجر إلى تأثيثها، وتكون أجرته عادة أعلى من مثيله غير المفروش لتعويض قيمة الأثاث واستهلاكه.
نظرة شاملة
العقار المفروش هو وحدة سكنية أو تجارية تُؤجَّر مع أثاثها وأجهزتها الأساسية بحيث تكون جاهزة للاستخدام الفوري دون أن يحتاج المستأجر إلى تأثيثها، وتكون أجرته عادة أعلى من مثيله غير المفروش لتعويض قيمة الأثاث واستهلاكه.
في السعودية يتحدد الإطار النظامي للعقار المفروش بطريقة استغلاله لا بوجود الأثاث: فإذا أُجِّر سكناً دائماً بعقد سنوي أو لعدة أشهر، وُثّق عقداً سكنياً في منصة إيجار وبقيت أجرته معفاة من ضريبة القيمة المضافة، لأن الإعفاء يرتبط بكون العقار مسكناً دائماً. أما إذا عُرض للسياح بالمبيت مقابل أجر فيصبح «وحدة ضيافة خاصة» تحتاج ترخيصاً من وزارة السياحة وفق لائحة وحدة الضيافة الخاصة (أم القرى، 11 سبتمبر 2026)، ويخرج من تعريف العقار السكني في لائحة ضريبة القيمة المضافة. ويُلزم نظام المعاملات المدنية المؤجرَ بتسليم المأجور وملحقاته صالحاً للانتفاع، ويلزم المستأجرَ بردّه بالحال التي تسلمه بها إلا ما يقتضيه الاستعمال المعتاد.
عملياً، أهم وثيقة في الإيجار المفروش قائمة جرد الأثاث والأجهزة مع صور حالتها عند التسليم، لأنها تحسم النزاع حول التلف والاستهلاك الطبيعي عند الإخلاء. ويفضّله المغتربون والمستأجرون لمدد قصيرة أو متوسطة، لكن المالك يتحمل كلفة الأثاث واستبداله وصيانته، فيجب أن تعكس الأجرة ذلك. وفي الرياض يسري إيقاف الزيادة السنوية على الأجرة الإجمالية، فلا يصلح التأثيث وحده مبرراً لتجاوزه.
⚖️ الأساس النظامي
يحكم الإيجارَ المفروش نظامُ المعاملات المدنية الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/191) وتاريخ 29/11/1444هـ: المادة (416) تلزم المؤجر بتسليم المأجور وملحقاته في حال يصلح معها لاستيفاء المنفعة، والمادة (430) تلزم المستأجر بالمحافظة عليه محافظة الشخص المعتاد وتعويض ما ينشأ عن تعديه أو تقصيره، والمادة (435) تلزمه برده بالحال التي تسلمه بها إلا ما يقتضيه الاستعمال المعتاد. وتعفي المادة (30) من اللائحة التنفيذية لنظام ضريبة القيمة المضافة إيجار العقار السكني وتستثني منه الفنادق والشقق المخدومة وكل مبنى معد للإقامة المؤقتة. وتشترط لائحة وحدة الضيافة الخاصة المنشورة في جريدة أم القرى في 11 سبتمبر 2026 ترخيصاً من وزارة السياحة لتشغيل الوحدة، ولا تتجاوز إقامة السائح فيها 29 يوماً متصلة.
💡 مثال تطبيقي
مالك شقة من ثلاث غرف في حي الروضة بجدة كان يؤجرها غير مفروشة بـ48,000 ريال سنوياً. يؤثثها بتكلفة 40,000 ريال ويعرضها مفروشة بـ62,000 ريال سنوياً، فيسترد الفرق (14,000 ريال سنوياً) كلفة الأثاث خلال نحو ثلاث سنوات تقريباً، وهي مدة قريبة من العمر النافع للأثاث. يوثّق العقد سكنياً في منصة إيجار برسوم 125 ريالاً دون ضريبة قيمة مضافة، ويُرفق به قائمة جرد مصورة من 58 قطعة يوقعها الطرفان. وعند الإخلاء يُظهر الجرد كسر طاولة زجاجية قيمتها 1,200 ريال بفعل المستأجر، فتُخصم من التأمين، بينما لا يُحمَّل المستأجر بهتان لون الستائر لأنه استهلاك معتاد.
⚠️ أخطاء شائعة
- ✗الاكتفاء بعبارة «الشقة مفروشة» دون قائمة جرد مصورة للأثاث والأجهزة، مما يجعل إثبات التلف عند الإخلاء صعباً.
- ✗تحميل المستأجر الاستهلاك الطبيعي للأثاث، مع أن النظام يستثني ما يقتضيه الاستعمال المعتاد.
- ✗تأجير الشقة المفروشة يومياً للسياح دون ترخيص من وزارة السياحة ظناً أن عقد إيجار المالك يكفي.
- ✗افتراض أن التأثيث وحده يُخضع الإيجار لضريبة القيمة المضافة، مع أن العبرة بكون العقار سكناً دائماً أو ضيافة مؤقتة.
- ✗الظن في الرياض أن إضافة الأثاث تبيح تجاوز إيقاف الزيادة، مع أن الإيقاف يسري على الأجرة الإجمالية ولا يجوز أن تتجاوز أجرة الوحدة الشاغرة المؤجرة سابقاً آخر أجرة لها.
🌍 فروقات دولية
في الإمارات يُفرَّق بين الإيجار المفروش السكني طويل المدة وتأجير بيوت العطلات الذي يحتاج تصريحاً من جهة السياحة في كل إمارة. وفي تركيا تُنظَّم الإيجارات اليومية للسياح بقانون خاص يشترط تصريحاً. وفي المملكة المتحدة يُعد الجرد (Inventory) ممارسة معتادة في الإيجار المفروش. والقاسم المشترك أن العبرة بطريقة الاستغلال: سكن دائم أم ضيافة مؤقتة.
أسئلة شائعة
هل يخضع إيجار الشقة المفروشة لضريبة القيمة المضافة؟▾
إذا أُجِّرت الشقة المفروشة سكناً دائماً فهي عقار سكني معفى من الضريبة. أما إذا استُغلت للإقامة المؤقتة للزوار كالشقق المخدومة ومرافق الضيافة فتخرج من الإعفاء وتخضع لنسبة 15% إذا كان المشغل مسجلاً.
هل أحتاج ترخيصاً لتأجير شقتي المفروشة يومياً؟▾
نعم، تأجير الوحدة للسياح بالمبيت مقابل أجر نشاط «وحدة ضيافة خاصة» يتطلب ترخيصاً من وزارة السياحة وفق لائحة وحدة الضيافة الخاصة (أم القرى، 11 سبتمبر 2026). ومنذ 1 يناير 2025 أُلزمت منصات الحجز بعدم عرض المرافق غير المرخصة.
من يتحمل إصلاح الأثاث التالف أثناء الإيجار؟▾
يتحمل المستأجر ما ينشأ عن تعديه أو تقصيره، ولا يتحمل الاستهلاك الناتج عن الاستعمال المعتاد. أما الإصلاحات الضرورية لبقاء المأجور صالحاً للانتفاع فتقع على المؤجر ما لم يتفق على خلاف ذلك.
لماذا تُعد قائمة الجرد مهمة في الإيجار المفروش؟▾
لأنها تثبت محتويات الوحدة وحالتها عند التسليم، فتحسم النزاع عند الإخلاء بين التلف الذي يتحمله المستأجر والاستهلاك المعتاد. ويُفضَّل أن تكون مصورة وموقعة من الطرفين ومرفقة بالعقد.
كم تزيد أجرة العقار المفروش عادة على غير المفروش؟▾
لا توجد نسبة نظامية؛ فالفرق يتحدد بالسوق وجودة الأثاث ومدة استرداد كلفته. ومن الطرق الشائعة حساب الفرق السنوي الذي يسترد كلفة الأثاث خلال عمره النافع مع هامش للصيانة.
