Mülk TürleriMobilyalı Mülk
Eş Anlamlılar: Eşyalı Daire، Mobilyalı Konut، Eşyalı Kiralık
Son güncelleme: 2026-10-05
Kısa Tanım
Mobilyalı mülk, kiracının döşemesine gerek kalmadan hemen kullanılabilecek şekilde mobilyası ve temel cihazlarıyla birlikte kiraya verilen konut veya ticari birimdir; mobilyanın değerini ve yıpranmasını karşılamak için kirası genellikle eşdeğer mobilyasız birimden yüksektir.
Genel Bakış
Mobilyalı mülk, kiracının döşemesine gerek kalmadan hemen kullanılabilecek şekilde mobilyası ve temel cihazlarıyla birlikte kiraya verilen konut veya ticari birimdir; mobilyanın değerini ve yıpranmasını karşılamak için kirası genellikle eşdeğer mobilyasız birimden yüksektir.
Suudi Arabistan'da mobilyalı mülkün hukuki çerçevesi mobilyanın varlığıyla değil, kullanım biçimiyle belirlenir. Bir yıllığına veya birkaç aylığına kalıcı konut olarak kiralanırsa Ejar'da konut kirası olarak belgelenir ve kirası KDV'den muaf kalır; çünkü muafiyet mülkün kalıcı konut olmasına bağlıdır. Turistlere ücret karşılığı konaklama için sunulursa, Özel Konaklama Birimi Yönetmeliği (Ümmülkura, 11 Eylül 2026) uyarınca Turizm Bakanlığı ruhsatı gerektiren bir ‘özel konaklama birimi’ne dönüşür ve KDV yönetmeliğindeki konut gayrimenkulü tanımının dışına çıkar. Medeni İşlemler Kanunu, kiraya verenin kiralananı ve eklentilerini kullanıma elverişli halde teslim etmesini, kiracının da olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranma dışında aldığı halde iade etmesini öngörür.
Uygulamada mobilyalı kiradaki en önemli belge, teslimdeki durumlarını gösteren fotoğraflarla birlikte mobilya ve cihaz envanteridir; tahliyede hasar ve olağan yıpranma konusundaki anlaşmazlıkları çözer. Mobilyalı birimler yabancılar ve kısa-orta vadeli kiracılar için caziptir, ancak mobilyanın alım, yenileme ve bakım maliyetini mal sahibi üstlenir ve kira bunu yansıtmalıdır. Riyad'da yıllık artış dondurması toplam kiraya uygulandığından, yalnızca mobilya eklemek onu aşmayı haklı kılmaz.
⚖️ Yasal Dayanak
Mobilyalı kiralar, 29/11/1444H tarihli (M/191) sayılı Kraliyet Kararnamesi ile çıkarılan Medeni İşlemler Kanunu'na tabidir: 416. madde kiraya verenin kiralananı ve eklentilerini amaçlanan kullanıma elverişli halde teslim etmesini, 430. madde kiracının olağan bir kişinin özenini göstermesini ve kusurundan doğan zararı tazmin etmesini, 435. madde ise olağan yıpranma dışında aldığı halde iade etmesini öngörür. KDV Uygulama Yönetmeliği'nin 30. maddesi konut kiralarını muaf tutar; otelleri, servisli konaklamayı ve geçici konaklama için tasarlanmış her binayı bu kapsamın dışında bırakır. 11 Eylül 2026'da Ümmülkura Resmî Gazetesi'nde yayımlanan Özel Konaklama Birimi Yönetmeliği, birimin işletilmesi için Turizm Bakanlığı ruhsatını şart koşar ve turistin konaklamasını 29 ardışık günle sınırlar.
💡 Pratik Örnek
Cidde'nin Er-Ravda mahallesindeki üç yatak odalı bir dairenin sahibi daireyi yılda 48.000 SAR'a mobilyasız kiralıyordu. 40.000 SAR'a döşeyip yılda 62.000 SAR'a mobilyalı olarak sunar; aradaki fark (yılda 14.000 SAR) mobilya maliyetini yaklaşık üç yılda, yani mobilyanın faydalı ömrüne yakın bir sürede karşılar. Sözleşme Ejar'da 125 SAR ücretle ve KDV'siz konut kirası olarak belgelenir; iki tarafça imzalanan 58 kalemlik fotoğraflı envanter eklenir. Tahliyede envanter, kiracının kırdığı 1.200 SAR değerindeki cam masayı gösterir ve bu tutar depozitodan düşülür; perdelerin solması ise olağan yıpranma olduğundan kiracıya yüklenmez.
⚠️ Yaygın Hatalar
- ✗Mobilya ve cihazların fotoğraflı envanteri olmadan yalnızca ‘daire mobilyalıdır’ ifadesine güvenmek; bu, tahliyede hasarı kanıtlamayı zorlaştırır.
- ✗Kanun olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranmayı hariç tutmasına rağmen mobilyanın doğal yıpranmasını kiracıya yüklemek.
- ✗Mal sahibinin kira sözleşmesinin yeterli olduğunu düşünerek mobilyalı daireyi Turizm Bakanlığı izni olmadan ziyaretçilere günlük kiralamak.
- ✗Önemli olanın birimin kalıcı konut mu yoksa geçici konaklama mı olduğu olmasına rağmen yalnızca mobilya eklemenin kirayı KDV'ye tabi kıldığını varsaymak.
- ✗Riyad'da mobilya eklemenin dondurmayı aşmaya izin verdiğini sanmak; dondurma toplam kiraya uygulanır ve daha önce kiralanmış boş bir birim son kirasının üzerinde yeniden kiralanamaz.
🌍 Uluslararası Farklılıklar
BAE'de uzun süreli mobilyalı konut kiraları, her emirliğin turizm otoritesinden izin gerektiren tatil evlerinden ayrılır. Türkiye'de turistlere günlük kiralama, izin şartı getiren özel bir kanunla düzenlenmiştir. Birleşik Krallık'ta envanter, mobilyalı kiralarda standart uygulamadır. Ortak nokta, önemli olanın birimin kullanım biçimi olmasıdır: kalıcı konut mu, geçici konaklama mı.
Sıkça Sorulan Sorular
Mobilyalı dairenin kirası KDV'ye tabi midir?▾
Mobilyalı daire kalıcı konut olarak kiralanırsa konut gayrimenkulüdür ve muaftır. Servisli daireler ve konaklama tesisleri gibi ziyaretçilerin geçici konaklaması için kullanılırsa muafiyet dışına çıkar ve işletmeci KDV mükellefiyse %15 vergilendirilir.
Mobilyalı dairemi günlük kiralamak için ruhsat gerekir mi?▾
Evet. Bir birimin turistlere ücret karşılığı konaklama için kiralanması, Özel Konaklama Birimi Yönetmeliği (Ümmülkura, 11 Eylül 2026) uyarınca Turizm Bakanlığı ruhsatı gerektiren bir ‘özel konaklama birimi’ faaliyetidir. 1 Ocak 2025'ten bu yana rezervasyon platformlarının ruhsatsız tesisleri listelememesi zorunludur.
Kira süresince hasar gören mobilyanın onarımını kim öder?▾
Kiracı, kendi kusuru veya ihmalinden doğan hasarı öder, ancak olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranmadan sorumlu değildir. Mülkü kullanıma elverişli tutmak için gerekli onarımlar, aksi kararlaştırılmadıkça kiraya verene aittir.
Mobilyalı kirada envanter neden önemlidir?▾
Birimin içeriğini ve teslimdeki durumunu kaydeder; böylece tahliyede kiracının ödemesi gereken hasar ile olağan yıpranma arasındaki anlaşmazlığı çözer. Tercihen fotoğraflı olmalı, iki tarafça imzalanmalı ve sözleşmeye eklenmelidir.
Mobilyalı mülk genellikle ne kadar daha yüksek kiraya verilir?▾
Düzenlenmiş bir oran yoktur; fark piyasa, mobilyanın kalitesi ve maliyetinin geri kazanılma süresiyle belirlenir. Yaygın yöntem, yıllık farkı mobilya maliyetini faydalı ömrü içinde bakım payıyla birlikte geri kazandıracak şekilde fiyatlamaktır.
