الضرائب والزكاةالاستثمار الأجنبي
مرادفات: تملك الأجانب للعقار، تملك غير السعوديين، الاستثمار العقاري الأجنبي، Foreign Real Estate Investment
آخر تحديث: 2026-10-05
تعريف موجز
الاستثمار الأجنبي في العقار السعودي هو تملّك غير السعوديين—أفراداً أو شركات أو صناديق—للعقار في المملكة أو اكتسابهم حقوقاً عينية عليه كحق الانتفاع، مباشرةً أو عبر شركات وصناديق مرخصة، وفق نظام تملك غير السعوديين للعقار ونظام الاستثمار.
نظرة شاملة
الاستثمار الأجنبي في العقار السعودي هو تملّك غير السعوديين—أفراداً أو شركات أو صناديق—للعقار في المملكة أو اكتسابهم حقوقاً عينية عليه كحق الانتفاع، مباشرةً أو عبر شركات وصناديق مرخصة، وفق نظام تملك غير السعوديين للعقار ونظام الاستثمار. وقد تغيّر الإطار جوهرياً ضمن إصلاحات رؤية 2030: فالنظام الجديد الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/14) وتاريخ 19/1/1447هـ حلّ محل نظام تملك غير السعوديين للعقار واستثماره الصادر عام 1421هـ، ودخل حيز النفاذ في يناير 2026 بعد 180 يوماً من نشره.
أبرز أحكامه: لغير السعودي تملك العقار أو اكتساب الحقوق العينية في النطاق الجغرافي الذي يحدده مجلس الوزراء، مع تحديد أنواع الحقوق ونسب التملك القصوى ومدة الانتفاع؛ وللمقيم نظامياً من الأفراد تملك عقار واحد لسكنه خارج ذلك النطاق عدا مكة المكرمة والمدينة المنورة؛ ويقتصر تملك غير السعودي في المدينتين المقدستين على الشخص الطبيعي المسلم، مع أحكام خاصة للشركات السعودية ذات الشركاء الأجانب داخل النطاق، وللشركات المدرجة والصناديق الاستثمارية وفق أنظمة السوق المالية. ويُفرض رسم تستوفيه الهيئة العامة للعقار لا يزيد على 5% من قيمة تصرف غير السعودي، وحددته اللائحة التنفيذية (المنشورة في 3 يوليو 2026) بـ2% لجميع الحقوق والاستعمالات في مدينة الرياض ومدينة مكة المكرمة ومدينة المدينة المنورة ومحافظة جدة، وصفراً في بقية المملكة وفي تسع حالات تنص عليها. ويعاقب المخالف بالإنذار أو بغرامة لا تزيد على 5% من قيمة الحق بحد أقصى 10 ملايين ريال، ومن قدم متعمداً معلومات مضللة للتملك يعاقب بالغرامة وبيع الحق العيني.
على صعيد الشركات، حلّ نظام الاستثمار الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/19) وتاريخ 16/1/1446هـ محل نظام الاستثمار الأجنبي، واستُبدل الترخيص بالتسجيل لدى وزارة الاستثمار منذ 2025. ويبقى الاستثمار الأجنبي خاضعاً للضرائب العامة: ضريبة التصرفات العقارية 5% على نقل الملكية، والقيمة المضافة 15% على الإيجار التجاري، وضريبة الدخل 20% على حصص الشركاء غير السعوديين في الشركات المقيمة، والاستقطاع على المدفوعات لغير المقيم. ويحفظ النظام الحقوق الأفضل المقررة لحاملي الإقامة المميزة ولمواطني دول مجلس التعاون.
⚖️ الأساس النظامي
نظام تملك غير السعوديين للعقار الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/14) وتاريخ 19/1/1447هـ بناءً على قرار مجلس الوزراء رقم (42) وتاريخ 13/1/1447هـ، ويحل محل النظام الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/15) وتاريخ 17/4/1421هـ، ويعمل به بعد 180 يوماً من نشره. ونظام الاستثمار الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/19) وتاريخ 16/1/1446هـ وتشرف عليه وزارة الاستثمار. وتتولى الهيئة العامة للعقار تطبيق نظام التملك واستيفاء الرسم، وتخضع الصفقات لنظام ضريبة التصرفات العقارية ونظام ضريبة الدخل.
💡 مثال تطبيقي
مهندس أجنبي مقيم نظامياً في الرياض يشتري شقة لسكنه بـ 1,200,000 ريال خارج النطاقات الجغرافية المحددة، مستفيداً من حق المقيم في تملك عقار واحد لسكنه. تستحق ضريبة التصرفات العقارية 5% أي 60,000 ريال، ويلتزم بها البائع أمام الهيئة ولو اتفقا على أن يتحملها المشتري، ولا تنطبق مبادرة تحمّل الدولة ضريبة المسكن الأول لأنها للمواطنين. ويخضع التصرف كذلك لرسم تصرف غير السعودي الذي لا يزيد نظاماً على 5%، وحددته اللائحة التنفيذية بـ2% في مدينة الرياض ومدينة مكة المكرمة ومدينة المدينة المنورة ومحافظة جدة وصفراً في بقية المملكة، ولم يتضح بعدُ أيّ النسبتين تنطبق على مسكن المقيم الواحد خارج النطاقات في الرياض (24,000 ريال بنسبة 2%، أو لا شيء)، فيتحقق منها لدى الهيئة العامة للعقار قبل الإتمام. ولا يكتمل تملكه إلا بتسجيل الشقة باسمه في السجل العقاري. ولو أراد شراء شقة ثانية للاستثمار لتعيّن أن تكون داخل النطاقات المسموح فيها بالتملك لغير السعوديين.
⚠️ أخطاء شائعة
- ✗الخلط بين حق المقيم وحق غير المقيم — تملك مسكن واحد خارج النطاقات الجغرافية مقصور على الفرد المقيم نظامياً، وما عداه يكون داخل النطاقات.
- ✗افتراض أن التملك في مكة المكرمة والمدينة المنورة ممنوع كلياً أو مباح كلياً — هو مقصور على الشخص الطبيعي المسلم، مع أحكام خاصة للشركات والصناديق.
- ✗إغفال رسم التصرف لغير السعودي (حدّه النظامي 5%، وحددته اللائحة بـ2% في مدينة الرياض ومدينة مكة المكرمة ومدينة المدينة المنورة ومحافظة جدة وصفراً في غيرها) في دراسة الجدوى إضافة إلى ضريبة التصرفات العقارية 5%.
- ✗تسجيل العقار باسم مواطن نيابة عن أجنبي — التملك لا يصح لغير السعودي إلا بتسجيله في السجل العقاري، والالتفاف يعرّض الأطراف للمساءلة.
- ✗افتراض أن مبادرة تحمّل الدولة ضريبة المسكن الأول تشمل الأجانب — هي مقصورة على المواطنين المؤهلين.
🌍 فروقات دولية
تعتمد دول كثيرة نموذج «المناطق المسموح بها» لتملك الأجانب. ففي الإمارات يتملك الأجانب ملكية حرة في مناطق محددة مثل مناطق التملك الحر في دبي. وفي تركيا يجوز للأجانب التملك مع قيود على المناطق العسكرية والأمنية وسقوف للمساحة، ويرتبط التملك ببرامج الجنسية بالاستثمار. وفي مصر يُسمح للأجانب بالتملك بضوابط على عدد الوحدات والمساحة. وينفرد النظام السعودي الجديد بحق مستقل للمقيم في تملك مسكن واحد خارج النطاقات، وبأحكام خاصة لمكة المكرمة والمدينة المنورة، وبرسم تملك مستقل حدّه النظامي 5% وحددته اللائحة بـ2% في مدينة الرياض ومدينة مكة المكرمة ومدينة المدينة المنورة ومحافظة جدة وصفراً في غيرها، يضاف إلى ضريبة التصرفات العقارية 5%.
أسئلة شائعة
هل يستطيع الأجنبي تملك عقار في السعودية عام 2026؟▾
نعم. نظام تملك غير السعوديين للعقار النافذ منذ يناير 2026 يتيح لغير السعودي تملك العقار أو اكتساب حقوق عينية عليه في النطاقات الجغرافية التي يحددها مجلس الوزراء، ويتيح للمقيم نظامياً تملك مسكن واحد خارجها.
هل يمكن للمقيم الأجنبي تملك شقة خارج النطاقات الجغرافية؟▾
نعم، يجوز للفرد غير السعودي المقيم نظامياً تملك عقار واحد مخصص لسكنه خارج النطاق الجغرافي، باستثناء مكة المكرمة والمدينة المنورة، وتحدد اللائحة أحكام ذلك.
هل يُسمح للأجانب بالتملك في مكة المكرمة والمدينة المنورة؟▾
يقتصر تملك غير السعودي للعقار في المدينتين على الشخص الطبيعي المسلم، ويجوز للشركات السعودية ذات الشركاء الأجانب والشركات المدرجة والصناديق التملك فيهما وفق الأحكام والضوابط الخاصة بكل منها.
ما الرسوم والضرائب التي يتحملها المستثمر الأجنبي عند شراء عقار؟▾
ضريبة التصرفات العقارية 5% (والمسؤول عنها أمام الهيئة هو البائع)، ورسم تصرف لغير السعودي لا يزيد نظاماً على 5%، وحددته اللائحة التنفيذية بـ2% في مدينة الرياض ومدينة مكة المكرمة ومدينة المدينة المنورة ومحافظة جدة وصفراً في بقية المملكة، ولا يحدد النص أي طرفي الصفقة يتحمله، إضافة إلى أتعاب الوساطة وضريبتها 15% إن وُجدت.
هل يمكن للأجنبي الاستثمار في العقار السعودي دون تملك مباشر؟▾
نعم، عبر الشركات المدرجة والصناديق الاستثمارية العقارية التي تتملك العقار وفق نظام السوق المالية وضوابط هيئة السوق المالية، أو عبر شركة سعودية مسجلة لدى وزارة الاستثمار.
