حجز العقار
مرادفات: التنفيذ على العقار المرهون، البيع الجبري للعقار المرهون، نزع الملكية الجبري
آخر تحديث: 2026-09-25
تعريف موجز
حجز العقار (التنفيذ على العقار المرهون) هو الإجراء النظامي الذي يستوفي به الممول المرتهن دينه غير المسدد ببيع العقار المرهون بيعاً جبرياً تحت إشراف محكمة التنفيذ، ثم يُستوفى الدين من الثمن بحسب مرتبة الرهن ويُرد الفائض إلى المالك.
نظرة شاملة
الأساس النظامي
نظام الرهن العقاري المسجل الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/49) وتاريخ 13/8/1433هـ (المواد 18 و19 و24 و28 و31 و34 و38)، ونظام التنفيذ الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/53) وتاريخ 13/8/1433هـ (المادة 9 بشأن السندات التنفيذية، والمادة 21 بشأن استثناء المسكن ما لم يكن مرهوناً للدائن، والمادة 46 بشأن اعتبار المدين مماطلاً بعد خمسة أيام من إبلاغه). ويحل محله نظام التنفيذ الجديد (م/237 وتاريخ 3/11/1447هـ) بعد 180 يوماً من نشره، وقد أبقى في مادته (26) جواز التنفيذ على المسكن المرهون للدائن، وجعل البيع بالمزاد العلني هو الأصل (المادة 30)، على أن تصدر لائحته التنفيذية لاحقاً.
مثال تطبيقي
مقترض في الدمام يموّل فيلا بصيغة المرابحة مع رهن مسجل للبنك، وإجمالي المستحق عليه نحو 700,000 ريال منها ستة أقساط متأخرة قيمة كل منها 6,000 ريال (36,000 ريال). بعد محاولات التحصيل والإنذار يتقدم البنك بطلب تنفيذ بالعقد الموثق لدى محكمة التنفيذ، ويُبلَّغ المدين فلا يسدد خلال خمسة أيام فيُعد مماطلاً. تأمر المحكمة ببيع الفيلا بالمزاد فترسو على 1,050,000 ريال (أرقام توضيحية). تسدد المحكمة الأقساط المتأخرة للبنك وتودع الباقي في حسابها، فيطلب المدين تسوية باقي مديونيته سداداً مبكراً (الرصيد مع تعويض لا يتجاوز تكلفة أجل ثلاثة أشهر)، ثم يُفرج له عن الفائض — نحو 340,000 ريال قبل مصاريف التنفيذ. ولم يتملك البنك الفيلا في أي مرحلة.
أخطاء شائعة
- ✗الاعتقاد بأن البنك يتملك العقار تلقائياً عند التعثر، والصحيح أن شرط التملك باطل وأن العقار يُباع جبراً ويُرد الفائض للمالك.
- ✗تجاهل الإنذارات والتبليغات حتى يُعد المدين مماطلاً فتُطبق بحقه إجراءات كالمنع من السفر وإشعار شركات المعلومات الائتمانية.
- ✗الظن بأن كون العقار مسكن الأسرة يمنع التنفيذ عليه، مع أن هذا الاستثناء لا يشمل المسكن المرهون للدائن.
- ✗عدم المطالبة بفائض الثمن أو عدم الاستفادة من حق تسوية المديونية سداداً مبكراً بعد البيع.
- ✗إغفال أن نظام التنفيذ الجديد يحل محل الحالي نحو أواخر أكتوبر 2026 وأن لائحته لم تصدر بعد، مما قد يغيّر بعض الإجراءات.
فروقات دولية
في الولايات المتحدة يختلف الإجراء بين الولايات، فبعضها يتيح البيع دون المرور بالمحكمة (Non-judicial Foreclosure)، وفي المملكة المتحدة يسترد المقرض الحيازة بأمر قضائي ثم يبيع العقار ويلتزم بالسعي لأفضل سعر معقول. وفي تركيا يجري التنفيذ عبر «متابعة تحويل الرهن إلى نقد» وفق قانون التنفيذ والإفلاس ثم البيع بالمزاد، وفي الإمارات يمر عبر المحاكم والمزادات المعتمدة. ويتميز النظام السعودي بالإشراف القضائي الكامل عبر محكمة التنفيذ، وبطلان شرط التملك، وحماية فائض الثمن للمالك.
