Mülk Haczi
Eş Anlamlılar: İpoteğin Paraya Çevrilmesi، Cebri Satış، Rehinli Mülkün İcra Yoluyla Satışı
Son güncelleme: 2026-09-25
Kısa Tanım
Mülk haczi (ipotekli mülke karşı icra), ipotek alacaklısı finansörün ödenmemiş alacağını, İcra Mahkemesi gözetiminde ipotekli mülkün cebri satışıyla tahsil ettiği yasal süreçtir; borç, ipotek derecesine göre satış bedelinden ödenir ve artan kısım malike iade edilir.
Genel Bakış
Yasal Dayanak
13/8/1433 Hicri tarihli (M/49) sayılı Kraliyet Kararnamesiyle çıkarılan Tescilli Gayrimenkul İpoteği Kanunu (Madde 18, 19, 24, 28, 31, 34 ve 38) ve 13/8/1433 Hicri tarihli (M/53) sayılı Kraliyet Kararnamesiyle çıkarılan İcra Kanunu (icra edilebilir belgelere ilişkin Madde 9, alacaklıya ipotekli olmadıkça konut muafiyetine ilişkin Madde 21 ve borçlunun tebliğden beş gün sonra mümatıl sayılmasına ilişkin Madde 46). Yerini yayımdan 180 gün sonra yeni İcra Kanunu (3/11/1447 H tarihli M/237) alacak; 26. madde alacaklıya ipotekli konuta icrayı korur, 30. madde açık artırmayı asıl satış yöntemi yapar, uygulama yönetmeliği ise henüz çıkarılmamıştır.
Pratik Örnek
Dammam'da bir borçlu, bankaya tescilli ipotekle Murabaha yoluyla bir villa finanse ediyor; toplam borcu yaklaşık 700.000 SAR ve bunun içinde her biri 6.000 SAR olan altı gecikmiş taksit (36.000 SAR) var. Tahsilat girişimleri ve ihtardan sonra banka, belgelenmiş sözleşmeye dayanarak İcra Mahkemesi'ne icra talebinde bulunuyor; borçluya tebligat yapılıyor, beş gün içinde ödemiyor ve mümatıl sayılıyor. Mahkeme villanın açık artırmayla satışına karar veriyor ve villa 1.050.000 SAR'a satılıyor (örnek rakamlar). Mahkeme gecikmiş taksitleri bankaya ödüyor, kalanı kendi hesabına yatırıyor; borçlu kalan borcunu erken ödemeyle (bakiye artı en fazla üç aylık vade maliyeti tazminatı) kapatmayı talep ediyor ve ardından artan tutar — icra masrafları öncesi yaklaşık 340.000 SAR — kendisine ödeniyor. Banka hiçbir aşamada villanın maliki olmuyor.
Yaygın Hatalar
- ✗Bankanın temerrütte mülkü otomatik olarak edindiğini sanmak; oysa mülkiyet şartı batıldır, mülk cebren satılır ve artan kısım malike iade edilir.
- ✗Borçlu mümatıl sayılıp seyahat yasağı ve kredi bürolarına bildirim gibi tedbirlerle karşılaşana kadar ihtar ve tebligatları görmezden gelmek.
- ✗Aile konutuna icra yapılamayacağını varsaymak; muafiyet alacaklıya ipotekli konutu kapsamaz.
- ✗Satış bedelindeki fazlayı talep etmemek veya satıştan sonra borcu erken kapatma hakkını kullanmamak.
- ✗Yeni İcra Kanunu'nun yaklaşık Ekim 2026 sonunda mevcut kanunun yerini alacağını ve yönetmeliğinin henüz çıkmadığını, bunun bazı usulleri değiştirebileceğini gözden kaçırmak.
Uluslararası Farklılıklar
ABD'de süreç eyaletten eyalete değişir ve bazı eyaletler mahkemeye gitmeden satışa (yargı dışı haciz) izin verir; İngiltere'de kredi veren zilyetliği mahkeme kararıyla geri alır ve ardından makul en iyi fiyatı elde etmeye özen göstermelidir. Türkiye'de icra, İcra ve İflas Kanunu kapsamında “ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip” ve ardından açık artırmayla yürür; BAE'de mahkemeler ve onaylı açık artırmalar üzerinden işler. Suudi sistemi, İcra Mahkemesi aracılığıyla tam yargısal denetim, mülkiyet şartının batıllığı ve bedel fazlasının malik lehine korunmasıyla öne çıkar.
