حساب الضمان للرهن

مرادفات: حساب الضمان، حساب الأمانة لدى المقرض، حساب الإيداع للضرائب والتأمين

آخر تحديث: 2026-09-25

تعريف موجز

نظرة شاملة

حساب الضمان للرهن هو حساب يديره المقرض — وهو شائع في الرهون الأمريكية — يُحصَّل فيه مع القسط الشهري جزءٌ مخصص لسداد ضرائب العقار السنوية وأقساط التأمين نيابةً عن المقترض، ضماناً لسدادها في مواعيدها وحمايةً لقيمة الضمان. في السعودية لا يُعد هذا الحساب سمة معيارية في التمويل العقاري، لأن الحاجة التي أنشأته غائبة إلى حد كبير: فلا توجد ضريبة عقارية سنوية عامة على المساكن المملوكة، وضريبة التصرفات العقارية (5%) تُستحق مرة واحدة عند نقل الملكية، ورسوم الأراضي البيضاء والعقارات الشاغرة تخص حالات محددة. أما التأمين فيُدمج عادة في تكلفة التمويل: إذ يدخل التأمين ضمن «إجمالي تكلفة التمويل» في تعريفات البنك المركزي، ويتضمن نموذج الإفصاح عن عرض التمويل العقاري خانة مستقلة لتكلفة التأمين، وفي صيغة الإجارة يبقى العقار ملكاً للممول حتى نهاية العقد. ويُستخدم مصطلح «حساب الضمان» في السوق السعودية أساساً بمعنى مختلف: الحساب البنكي الخاص بكل مشروع بيع على الخارطة وفق نظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة، الذي تُودع فيه المبالغ التي يدفعها المشترون والممولون ولا يُصرف منه إلا لأغراض المشروع. فإذا اشترى شخص وحدة على الخارطة بتمويل بنكي، ذهبت دفعاته ودفعات التمويل إلى حساب ضمان المشروع لا إلى المطور مباشرة.

الأساس النظامي

لا يوجد في الأنظمة السعودية ما يُلزم بحساب ضمان لضرائب العقار وتأمينه ضمن التمويل العقاري. ويُنظَّم الإفصاح عن تكلفة التأمين عبر تعليمات البنك المركزي عند تقديم منتجات التمويل العقاري للأفراد (التعميم رقم 46544/99 وتاريخ 2/9/1439هـ) واللائحة التنفيذية لنظام مراقبة شركات التمويل (تعريف إجمالي تكلفة التمويل، والمادة 78 بشأن بيان الضمانات والتأمين في العقد). أما حساب الضمان للمشروعات على الخارطة فيحكمه نظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/44) وتاريخ 10/3/1445هـ (المواد 9 إلى 14)، ويُطبَّق عبر برنامج «وافي» تحت إشراف الهيئة العامة للعقار.

المصادر

مثال تطبيقي

نورة، مواطنة تشتري مسكنها الأول: شقة على الخارطة في مشروع مرخص عبر «وافي» بسعر 900,000 ريال. تدفع دفعة أولى 90,000 ريال ويموّل البنك 810,000 ريال (90%، وهو السقف للمسكن الأول للمواطن). لا يُفتح لها حساب ضمان لضرائب عقارية، إذ لا ضريبة عقارية سنوية على مسكنها، وتظهر تكلفة التأمين في نموذج الإفصاح ضمن مكونات التمويل. في المقابل تُودَع دفعتها ودفعات البنك في حساب ضمان المشروع، ولا يصرف منه المطور إلا بوثيقة صرف يوقعها مع المكتب الاستشاري والمحاسب القانوني وفق تقدم البناء، ولا يجوز لدائني المطور الحجز على هذه المبالغ.

أخطاء شائعة

✗نقل مفهوم حساب الضمان الأمريكي كما هو إلى السوق السعودية وتوقع أن يطلبه الممول لتغطية ضرائب سنوية غير موجودة على المسكن.
✗إغفال تكلفة التأمين المدمجة في التمويل عند مقارنة العروض، مع أنها تظهر في نموذج الإفصاح وتدخل في إجمالي التكلفة.
✗الخلط بين حساب الضمان للرهن وحساب ضمان مشروعات البيع على الخارطة الذي ينظمه نظام خاص.
✗دفع مبالغ حجز وحدة على الخارطة للمطور مباشرة خارج حساب ضمان المشروع، وهو ما يعرّض المشتري للخطر ويُعد مخالفة نظامية.
✗الخلط بين ضريبة التصرفات العقارية التي تُستحق مرة واحدة عند نقل الملكية وبين الضرائب العقارية السنوية المعروفة في دول أخرى.

فروقات دولية

حساب الضمان للرهن (Escrow/Impound Account) ممارسة شائعة في الولايات المتحدة، حيث يجمع المقرض ضرائب العقار المحلية وأقساط تأمين المنزل مع القسط الشهري. أما في المملكة المتحدة فلا يُستخدم عادة لأن ضريبة المجلس المحلي يدفعها الساكن مباشرة، وفي تركيا يدفع المالك ضريبة العقار السنوية للبلدية بنفسه. وفي الإمارات تُستخدم حسابات الضمان أساساً لمشروعات البيع على الخارطة كما في السعودية. ويعكس غياب هذا الحساب في السوق السعودية غياب الضريبة العقارية السنوية على المساكن.

أسئلة شائعة

هل تفرض البنوك السعودية حساب ضمان للضرائب والتأمين مع التمويل العقاري؟▾

ليس ذلك سمة معيارية في التمويل العقاري السعودي، لأنه لا توجد ضريبة عقارية سنوية عامة على المساكن المملوكة، وتكلفة التأمين تُدمج عادة في التمويل وتظهر في نموذج الإفصاح.

هل توجد ضريبة عقارية سنوية على منزلي في السعودية؟▾

لا توجد ضريبة عقارية سنوية عامة على المساكن المملوكة. تُستحق ضريبة التصرفات العقارية بنسبة 5% مرة واحدة عند نقل الملكية، وتُفرض رسوم الأراضي البيضاء والعقارات الشاغرة على حالات محددة فقط.

ما حساب الضمان في مشروعات البيع على الخارطة؟▾

حساب بنكي مستقل لكل مشروع مرخص تُودع فيه مبالغ المشترين والممولين، ولا يُصرف منه إلا لأغراض المشروع بوثيقة يوقعها المطور والمكتب الاستشاري والمحاسب القانوني، ولا يجوز الحجز عليه لمصلحة دائني المطور.

أين أجد تكلفة التأمين في عرض التمويل العقاري؟▾

في نموذج الإفصاح عن عرض التمويل العقاري للأفراد الذي يلزم به البنك المركزي، إذ يتضمن خانة للتأمين إلى جانب معدل النسبة السنوي وإجمالي المبلغ المستحق.

إذا اشتريت على الخارطة بتمويل بنكي، أين تذهب الدفعات؟▾

تُودع دفعاتك ودفعات التمويل في حساب ضمان المشروع المرخص لا في حساب المطور الخاص، ثم يُصرف منها وفق تقدم الإنشاء وبالضوابط التي يحددها النظام ولائحته.