أنواع العقاراتدوبلكس
مرادفات: دبلكس، شقة دوبلكس، فيلا دوبلكس، شقة بطابقين
آخر تحديث: 2026-09-25
تعريف موجز
الدوبلكس (أو الدبلكس) وحدة سكنية واحدة تمتد على طابقين متتاليين يربط بينهما درج داخلي خاص بها، فتُباع أو تُؤجَّر كوحدة واحدة رغم توزّع مساحتها على مستويين.
نظرة شاملة
الدوبلكس (أو الدبلكس) وحدة سكنية واحدة تمتد على طابقين متتاليين يربط بينهما درج داخلي خاص بها، فتُباع أو تُؤجَّر كوحدة واحدة رغم توزّع مساحتها على مستويين. وغالباً ما تُخصَّص المعيشة والاستقبال للمستوى الأدنى وغرف النوم للمستوى الأعلى، أما كونه أكبر من الشقة المعتادة فسمةٌ شائعة لا شرطٌ في التعريف. وفي السوق السعودي يُستعمل المصطلح لصورتين مختلفتين: شقة بطابقين داخل عمارة متعددة الوحدات، و«فيلا دوبلكس» أي منزل من دورين كثيراً ما يلاصق وحدة مجاورة بجدار مشترك (شبه منفصل) وقد يعلوه ملحق على السطح.
لا يوجد في الأنظمة السعودية تصنيف مستقل اسمه «دوبلكس»؛ فالعبرة بالوضع النظامي للوحدة. فإذا كانت جزءاً من عقار مشترك سرى عليها نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها الصادر بالمرسوم الملكي (م/85) وتاريخ 2/7/1441هـ: يجوز إصدار صك مستقل لكل وحدة مفرزة، ويلزم تأسيس جمعية ملاك متى بلغ الملاك ثلاثة فأكثر، ويُحظر على المالك أي عمل يضر بالهيكل الإنشائي أو يؤثر في الواجهات (المادة 9)، وتكون الأرضيات والأسقف بين وحدتين متلاصقتين مشتركة بين مالكيهما ما لم يكن بينهما فاصل إنشائي (المادة 7). لذلك فإن دمج شقتين متراكبتين بفتح درج بينهما يحتاج رخصة من الأمانة أو البلدية، وموافقة الجمعية العامة على إعادة الفرز (المادة 3)، واعتماد الهيئة العامة للعقار للفرز الجديد. وقد يبني المطوّرون فلل الدوبلكس المتلاصقة على أرض واحدة ثم يفرزونها بصكوك مستقلة فتسري عليها أحكام الأجزاء المشتركة ذاتها، أما فيلا الدوبلكس المقامة على أرض مستقلة فتخضع لنظام البناء المعتمد في المخطط ولرخصة البناء الصادرة عبر منصة بلدي.
وعملياً، يخضع بيع الدوبلكس لضريبة التصرفات العقارية بنسبة 5% (المرسوم الملكي م/84 وتاريخ 19/3/1446هـ) بدلاً من ضريبة القيمة المضافة، وتتحمل الوزارة عبر «سكني» الضريبة عن قيمة المسكن الأول للمواطن المستحق بحد أقصى 1,000,000 ريال. وعند تأجيره للسكن يُوثَّق العقد في شبكة «إيجار» برسوم 125 ريالاً عن كل سنة تعاقدية، والإيجار السكني معفى من ضريبة القيمة المضافة، والعقد السكني الموثَّق سند تنفيذي. وينبغي للمشتري التحقق من أن الدرج الداخلي والملحق العلوي واردان في رخصة البناء وشهادة الإشغال، وأن المساحة المعلنة تطابق الصك ووثيقة الفرز لا الرقم التسويقي.
⚖️ الأساس النظامي
لا يوجد نظام خاص بالدوبلكس، وتحكمه قواعد نوع الملكية والاستخدام: نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها الصادر بالمرسوم الملكي (م/85) وتاريخ 2/7/1441هـ (صك لكل وحدة مفرزة – المادة 2، إعادة الفرز وتغيير الاستعمال بموافقة الجمعية العامة – المادة 3، الأجزاء المشتركة والجدران والأسقف الفاصلة – المادة 7، حظر المساس بالهيكل والواجهات – المادة 9، جمعية الملاك عند ثلاثة ملاك فأكثر – المادة 12)؛ ونظام ضريبة التصرفات العقارية الصادر بالمرسوم الملكي (م/84) وتاريخ 19/3/1446هـ بنسبة 5%؛ وقرار مجلس الوزراء رقم 292 وتاريخ 16/5/1438هـ الذي لا يرتّب أثراً قضائياً أو إدارياً على عقود الإيجار السكنية غير الموثقة في شبكة «إيجار» التابعة للهيئة العامة للعقار؛ ورخص البناء وشهادات الإشغال عبر منصة بلدي التابعة لوزارة البلديات والإسكان.
💡 مثال تطبيقي
تشتري أسرة سعودية «فيلا دوبلكس» ملاصقة لجارها في شمال الرياض بسعر 1,600,000 ريال، وهي مسكنها الأول والأسرة مستحقة للدعم. ضريبة التصرفات العقارية 5% × 1,600,000 = 80,000 ريال، تتحمل الوزارة منها 5% × 1,000,000 = 50,000 ريال، فيبقى من الضريبة 30,000 ريال. قبل الإفراغ تطابق الأسرة مساحة الصك ووثيقة الفرز مع الواقع، وتتأكد أن الملحق العلوي وارد في رخصة البناء، وأن الجدار الملاصق للجار موصوف في وثيقة الفرز. ولو قررت لاحقاً تأجيره بـ 65,000 ريال سنوياً بعقد مدته سنتان، فرسوم توثيقه في «إيجار» 125 × 2 = 250 ريالاً دون ضريبة قيمة مضافة، ولا تُرفع الأجرة السنوية خلال فترة التجميد الخمسية في الرياض التي بدأت في 25 سبتمبر 2025.
⚠️ أخطاء شائعة
- ✗افتراض أن كل «دوبلكس» شقة داخل عمارة؛ ففي الإعلانات السعودية قد يعني فيلا من دورين ملاصقة لجارها، ولكل صورة وضع نظامي وتكاليف مختلفة.
- ✗فتح درج بين شقتين متراكبتين دون رخصة ودون موافقة الجمعية العامة على إعادة الفرز؛ فالسقف الفاصل جزء إنشائي، والمساس بالهيكل محظور بالمادة 9 من نظام ملكية الوحدات العقارية.
- ✗الاعتماد على المساحة التسويقية للمستويين دون مطابقتها بالصك ووثيقة الفرز ورخصة البناء، خصوصاً الملحق العلوي والسطح.
- ✗إهمال ضريبة التصرفات العقارية 5% في حساب تكلفة الشراء، أو افتراض أن دعم المسكن الأول يغطيها كاملاً مهما بلغ السعر مع أنه يقتصر على أول 1,000,000 ريال.
- ✗تأجير الدوبلكس بعقد ورقي خارج «إيجار»؛ فالعقد السكني غير الموثّق لا يرتّب أثراً قضائياً أو إدارياً ويفقد المؤجر ميزة السند التنفيذي.
🌍 فروقات دولية
يختلف مدلول «الدوبلكس» بين الأسواق: ففي أمريكا الشمالية يُقصد به غالباً مبنى واحد يضم وحدتين سكنيتين منفصلتين لكل منهما مدخل، بينما يقترب المعنى السعودي من «المايزونيت» البريطانية أي الشقة الممتدة على طابقين. وفي مصر والإمارات يشيع الدوبلكس ضمن المجمعات السكنية بمعنى قريب من الاستخدام السعودي، وفي تركيا ينتشر «دوبلكس السطح» في الطوابق العليا من العمارات و«دوبلكس الحديقة» في الدور الأرضي ضمن نظام ملكية الطوابق. لذا لا ينبغي افتراض أن الكلمة تحمل المعنى نفسه في كل سوق.
أسئلة شائعة
ما الفرق بين الدوبلكس والشقة العادية؟▾
الدوبلكس وحدة واحدة موزعة على طابقين متتاليين بدرج داخلي خاص، بينما تقع الشقة العادية في مستوى واحد. ومن الناحية النظامية كلاهما وحدة سكنية، ولا يغيّر عدد المستويات نوع الصك أو رسوم توثيق الإيجار.
هل «فيلا الدوبلكس» في السعودية فيلا مستقلة؟▾
ليست بالضرورة؛ فكثير من فلل الدوبلكس المعروضة في السوق السعودي تلاصق وحدة مجاورة بجدار مشترك وقد تكون مفرزة من أرض واحدة. ويحدد الصك ووثيقة الفرز ما إذا كانت الأرض مستقلة أو جزءاً من عقار مشترك له أجزاء مشتركة.
هل يجوز دمج شقتين في العمارة لتصبحا دوبلكس؟▾
يمكن ذلك بشرط عدم المساس بالهيكل الإنشائي والحصول على رخصة من الأمانة أو البلدية. ولأن الدمج إعادة فرز في عقار مشترك فإنه يحتاج موافقة الجمعية العامة لجمعية الملاك واعتماد الهيئة العامة للعقار وموافقة المرتهن إن وُجد.
كم ضريبة شراء الدوبلكس في السعودية؟▾
لا تُفرض ضريبة القيمة المضافة على بيع العقار منذ 4 أكتوبر 2020، وتحل محلها ضريبة التصرفات العقارية بنسبة 5% من القيمة. وللمواطن المستحق في مسكنه الأول تتحمل الوزارة الضريبة عن أول 1,000,000 ريال من القيمة.
ما رسوم توثيق عقد إيجار دوبلكس سكني؟▾
رسوم توثيق العقد السكني في شبكة «إيجار» 125 ريالاً عن كل سنة تعاقدية، ولا تُفرض ضريبة القيمة المضافة على الإيجار السكني. ويتجدد العقد تلقائياً ما لم يُشعر أحد الطرفين الآخر بعدم التجديد قبل 60 يوماً على الأقل من نهايته.
