فسخ العقد قضائياً

فسخ العقد قضائياً هو إنهاء عقد ملزم للجانبين بحكم من المحكمة، بناءً على طلب أحد المتعاقدين بسبب إخلال الطرف الآخر بالتزامه بعد إعذاره، مع الحكم بالتعويض إن كان له مقتضٍ. ويختلف عن «الانفساخ» الذي يقع تلقائياً إذا استحال التنفيذ بسبب لا يد للمدين فيه، وعن «الإقالة» التي تتم برضا الطرفين. وينظم الفسخ في المملكة نظامُ المعاملات المدنية النافذ منذ ديسمبر 2023: فالمادة (107) تمنح المتعاقد، بعد إعذار المتعاقد المخل، الخيار بين طلب التنفيذ أو الفسخ مع التعويض في الحالتين، وللمحكمة رفض الفسخ إذا كان الجزء غير المنفذ قليل الأهمية. وتجيز المادة (108) الاتفاق على حق الفسخ دون حكم قضائي عند الإخلال، دون أن يُعفي ذلك من الإعذار إلا باتفاق صريح. ووفق المادة (111) يعود المتعاقدان إلى الحالة التي كانا عليها قبل العقد، فإن استحال ذلك قضت المحكمة بالتعويض؛ أما العقود الزمنية كالإيجار فلا يكون للفسخ فيها أثر رجعي. ويبقى شرط تسوية المنازعات كالتحكيم قائماً رغم الفسخ ما لم يُتفق على خلافه. وفي الإيجار تحديداً يجيز النظام للمستأجر طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة إذا حرمه عيب أو هلاك جزئي أو تعرّض من الانتفاع بالمأجور. والنزاعات الموضوعية حول إنهاء عقود الإيجار أو الأجرة تُرفع أمام المحكمة العامة، بخلاف تنفيذ الأجرة المستحقة بعقد «إيجار» الموثّق الذي يُقدَّم مباشرة لمحكمة التنفيذ. أما المركز السعودي للتحكيم العقاري التابع للهيئة العامة للعقار فمسار اختياري يتطلب شرط تحكيم أو اتفاقاً عليه. والخطأ الشائع أن يتوقف الطرف المتضرر عن التنفيذ أو يغادر دون حكم أو شرط فسخ صريح، فيصبح هو المخل.